[ 李泓燕 ]——(2013-6-27) / 已閱8819次
【案情】
1991年6月，王某因農(nóng)轉(zhuǎn)非欲出售其房屋，所在村社無人購買，王某自愿將其位于榮昌縣武城鄉(xiāng)小灘村二社的磚瓦房4間出售給擁有城鎮(zhèn)戶口的羅某，羅某交付3300元購房款，王某將房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交付羅某。雙方簽訂的購房協(xié)議加蓋了村公所、鄉(xiāng)人民政府的公章，羅某也向榮昌縣人民政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現(xiàn)業(yè)主的姓名已變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關(guān)部門履行過戶手續(xù)。此后，羅女士一家一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，房屋面臨拆遷，羅某無法獲得拆遷補(bǔ)償款，遂起訴要求確認(rèn)合同有效。
【分歧】
本案審理中有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為本案房屋買賣合同無效，原因是農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第二種意見認(rèn)為本案房屋買賣合同有效。
【評析】
1.我國關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定1986年全國人大常委會通過的土地管理法第四十一條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)�！�1989年國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》規(guī)定，“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。這些規(guī)定表明，城鎮(zhèn)居民可購買農(nóng)村房屋，只是在取得房屋所有權(quán)時，房屋所占的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國家所有，同時應(yīng)該辦理相應(yīng)的審批手續(xù)。
但是，1999年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號文件）第二條中明確規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2004年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”
2.本案合同效力的分析 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條的規(guī)定，“合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因此，1999年5月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》及之后類似規(guī)定的文件，屬于部門規(guī)章，不能作為確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。
最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”因此，辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)只是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法定要件，而不是房屋買賣合同有效的要件。本案合同雙方簽訂協(xié)議時都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容為買賣私有房產(chǎn)，且不損害國家和社會公共利益，雙方所簽房屋買賣合同合法有效。
1999年修訂后的土地管理法第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。因此有人認(rèn)為城鎮(zhèn)居民購買“宅基地房”的合同違反了該規(guī)定。筆者認(rèn)為，土地管理法第六十三條的立法目的是加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。城鎮(zhèn)居民購買“宅基地房”，由于宅基地本身也是建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，故第六十三條不能用來判斷宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。同時，農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。
物權(quán)法第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地�！边@一規(guī)定首次明確城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地，但并未明確城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買房屋，
另外，本案應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂合同時的法律或政策。土地管理法和物權(quán)法的實(shí)施是發(fā)生在本案當(dāng)事人買賣房屋之后，在1999年5月之前，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋，根據(jù)法不溯及既往的原則，本案不能使用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定；根據(jù)法無禁止皆自由的原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人的行為沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。
３.認(rèn)定無效的社會效果弊大于利 首先，要堅持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)原則。本案中房屋買賣發(fā)生在二十年前，如果認(rèn)定合同無效，會使房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效而再次獲益，其直接后果是違反誠實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠實(shí)信用買房者蒙受損失。且買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會穩(wěn)定。其次，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。對城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記或履行了契稅手續(xù)的；對出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的；對那些買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建的，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會關(guān)系的角度認(rèn)定合同有效，這樣更能為社會大眾從情感上所接受，充滿人文關(guān)懷的裁判也更能為社會所認(rèn)可。
（作者單位：重慶市榮昌縣人民法院）
