[ 王力 ]——(2013-4-18) / 已閱8901次
房屋承租人享有房屋的使用權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)兩項(xiàng)權(quán)能，房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是房屋承租人對(duì)出租人房屋處分權(quán)的限制，房屋出租人對(duì)承租人在出售房屋時(shí)具有兩項(xiàng)法律義務(wù)：一是出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人；二是在同等條件下，出租人應(yīng)當(dāng)將該房屋出售給承租人。合同法第二百三十條關(guān)于同等條件的規(guī)定比較原則，沒(méi)有闡明同等條件的具體標(biāo)準(zhǔn)，造成司法實(shí)踐中適用法律紊亂，因此對(duì)于同等條件的準(zhǔn)確理解和適用法律，是公正審理好該類型房屋買賣案件的關(guān)鍵。
一、案例索引
某市居民秦某將其擁有的一幢房產(chǎn)出租給陳某使用，每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手術(shù)，花去人民幣6萬(wàn)余元。秦某因下崗多年，經(jīng)濟(jì)狀況拮據(jù)，在妻子住院前，曾向好友黃某借款5萬(wàn)元。2007年7月，秦某因兒子要結(jié)婚，妻子體弱多病，常年需看病吃藥，家中已無(wú)積蓄，遂決定將租給陳某的房屋賣給黃某。雙方在協(xié)商中，秦某談及因其長(zhǎng)期得到黃某的關(guān)愛(ài)和幫助，尤其是在妻子住院時(shí)黃某湊齊5萬(wàn)元借款未要分文利息，為表示感激之情，決定將房屋以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣給黃某，最終雙方商定以6萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓該幢房屋。同年9月，雙方到房產(chǎn)部門(mén)辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。隨后黃某找到陳某，說(shuō)明自己為新的房產(chǎn)所有人，要求陳某騰退房屋。陳某不同意，并提出自己也愿意以同樣價(jià)格購(gòu)買該房屋，秦某和黃某房屋的買賣行為侵犯了其房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，雙方產(chǎn)生糾紛，黃某遂向法院起訴，要求陳某騰出房屋。陳某反訴，請(qǐng)求認(rèn)定秦某和黃某的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。
二、焦點(diǎn)引出
在出租人具有兩項(xiàng)法定義務(wù)的前提下，本案承租人享有兩項(xiàng)法定權(quán)能：一是根據(jù)“買賣不破租賃原則”享有繼續(xù)承租的權(quán)利；二是根據(jù)合同法規(guī)定，在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。本案的焦點(diǎn)即對(duì)于同等條件的法律理解與適用。審判實(shí)踐中有以下分歧意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，同等條件即指房屋買賣價(jià)格絕對(duì)相等，承租人在同樣的價(jià)格條件下，有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買房屋。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，同等條件是相對(duì)的，除了價(jià)格因素外，還要結(jié)合房屋先買權(quán)人、實(shí)際買受人買賣房屋的其它因素，比如雙方之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系、交易支付方式、其它可用貨幣折算的價(jià)格因素，稱為金錢(qián)折算法。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，房屋市場(chǎng)價(jià)格恒定為判斷房屋買賣中同等條件的參照標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上，要綜合考慮交易的支付方式、房屋賣方以優(yōu)惠價(jià)格出售給第三人的真實(shí)意圖、能夠直接影響房屋買賣價(jià)格的非貨幣因素[1]（如：人際因素、親情因素、情感因素），將房屋的市場(chǎng)價(jià)格與房屋賣方出售給第三人的優(yōu)惠價(jià)格之間的差額視為非貨幣因素的價(jià)值，此稱為市價(jià)折算法。[2]
第一種意見(jiàn)是機(jī)械地套用法律，實(shí)質(zhì)上損害了房屋賣方的合法權(quán)益，具體體現(xiàn)在：房屋賣方對(duì)自己房產(chǎn)的處置權(quán)利受到嚴(yán)重阻礙，房屋賣方有權(quán)向他人贈(zèng)與自己的房屋，卻無(wú)權(quán)以優(yōu)惠價(jià)格賣給一個(gè)自己所感恩的人；而房屋承租人對(duì)于出租人的房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)竟然擴(kuò)張到可以享受與特定第三人同等的優(yōu)惠價(jià)格，而通常特定第三人與房屋出租人有著特殊的人際因素、親情因素、情感因素，使得房屋商品價(jià)格與人格因素交織在一起，使對(duì)于同等條件的法律規(guī)定把握變得復(fù)雜，簡(jiǎn)單地以房屋買賣價(jià)格絕對(duì)相等為標(biāo)準(zhǔn)，造成實(shí)質(zhì)不公平。
第二種意見(jiàn)較前一種意見(jiàn)科學(xué)，兼顧到了價(jià)格因素和其它可用貨幣折算的因素，但是實(shí)踐中諸如與人格相關(guān)聯(lián)的親情因素、情感因素，是難以用貨幣來(lái)進(jìn)行價(jià)格折算的。因此，對(duì)該法條采取金錢(qián)折算法亦存在局限性。
第三種意見(jiàn)稱之市價(jià)折算法，它既考慮到房屋出讓的交易價(jià)格因素，亦兼顧到其它貨幣折算因素和與特定人格相關(guān)聯(lián)的非貨幣因素，是一種符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律較為公平易操作的參照標(biāo)準(zhǔn)。
三、法官評(píng)析
關(guān)于立法宗旨探尋
承租人在同等條件下的房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一方面是承租人對(duì)于出租人對(duì)特定房屋處分權(quán)的制約，是承租人享有房屋使用權(quán)的法律延伸，是不動(dòng)產(chǎn)限定物權(quán)的擴(kuò)張；另一方面也是對(duì)房屋出租人不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)能的限制，是商品房不動(dòng)產(chǎn)物盡其用實(shí)現(xiàn)利益最大化的表現(xiàn)。立法目的在于充分發(fā)揮社會(huì)物資資料的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，促進(jìn)資源的有效利用。[3]因此，這一法律制度立法本意側(cè)重在維護(hù)承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是，該項(xiàng)法律制度同時(shí)也一定程度上損害和制約了房屋所有人對(duì)特定人格對(duì)象的出售房屋的權(quán)利，為新的矛盾糾紛引發(fā)留下隱患。
關(guān)于人格屬性利益商品化研討
傳統(tǒng)的民法認(rèn)為人格不具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，屬于社會(huì)地位、精神評(píng)價(jià)、人權(quán)尊重等精神領(lǐng)域范疇。而現(xiàn)代社會(huì)中，商品交易日臻繁榮、科學(xué)技術(shù)日新月異、大眾傳媒日益發(fā)達(dá)，人格利益商品化理念早已突破了傳統(tǒng)民法理念。這具體表現(xiàn)在：一是著名人物、藝術(shù)名星、體壇新秀、商業(yè)巨頭，其姓名、肖像甚至聲音都可以被商家利用來(lái)作商品代理、商業(yè)廣告，借助公眾的崇拜心理和從眾心理攫取商機(jī)。[5]二是特定的人與人之間，基于人際因素、親情因素、情感因素可以有效地直接影響買賣交易的價(jià)格，而這種價(jià)格與特定人格屬性直接相聯(lián)系，離開(kāi)某個(gè)特定人格進(jìn)行交易往往呈現(xiàn)為商品的原始市場(chǎng)價(jià)格。三是人格本身也就是商品物權(quán)的載體。商品物權(quán)的載體一種是自然人，第二種是法人。例如某些單位為職工解決住房問(wèn)題，采取單位團(tuán)購(gòu)開(kāi)發(fā)商建造的商品房，開(kāi)發(fā)商對(duì)內(nèi)部職工和對(duì)外部人員銷售同樣的商品房，分別按照優(yōu)惠價(jià)和市場(chǎng)價(jià)出售，而兩種價(jià)格之間的差價(jià)實(shí)際上是單位對(duì)于內(nèi)部職工當(dāng)作福利已經(jīng)承擔(dān)，當(dāng)職工將已出租的商品房賣與第三人時(shí)，承租人主張以同等條件享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其同等條件下價(jià)格究竟是優(yōu)惠價(jià)還是市場(chǎng)價(jià)？承租人因不具有單位內(nèi)部職工的人格屬性，在絕大多數(shù)情況下，難以享受內(nèi)部職工的優(yōu)惠價(jià)格買房。這一案例和前文的案例如出一轍，都是基于人格屬性導(dǎo)致的價(jià)格差異。因此，其交易公式顯示為：
（公式略）
房屋買賣的價(jià)值與價(jià)格容易概念混淆
同樣的一件物品在不同的時(shí)間、不同的地點(diǎn)、不同的交易對(duì)象、不同的零售和批發(fā)交易方式、不同的交易結(jié)算條件之下，呈現(xiàn)繽紛多樣、數(shù)額懸殊的價(jià)格，唯有物品的市場(chǎng)價(jià)值最為恒定，它客觀而公正地反映物品的實(shí)際價(jià)值。[6]市場(chǎng)價(jià)值是衡量物品價(jià)值量的原始依據(jù)，而價(jià)格是反映人們基于自愿基礎(chǔ)上交換勞動(dòng)成果的關(guān)系。
房屋買賣中的規(guī)避法律行為
如果回避商品房買賣中價(jià)格因素、人格屬性因素之區(qū)分，機(jī)械簡(jiǎn)單地按照出租人對(duì)特定第三人的交易價(jià)格來(lái)認(rèn)定為同等條件，實(shí)踐中房屋買賣當(dāng)事人往往采取訂立陰陽(yáng)合同的方式來(lái)規(guī)避承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律規(guī)定，使得這項(xiàng)法律規(guī)定形同虛設(shè)。比如本案中，秦某即按照市場(chǎng)價(jià)格與黃某簽訂買賣合同，然后雙方再私下口頭協(xié)議，實(shí)際按照6萬(wàn)元成交，秦某暗中放棄兩種價(jià)格之間的差價(jià)利益，既處分其房產(chǎn)亦處分其價(jià)格權(quán)益，前者公開(kāi)交易、后者暗箱操作，這時(shí)承租人面對(duì)昂貴的市場(chǎng)價(jià)格，可能已經(jīng)選擇放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
考察房屋買賣第三人是否為特定對(duì)象
房屋買賣第三人為不特定人時(shí)，因該第三人與出租人比較，并無(wú)人格屬性利益，此時(shí)出租人具有房屋用益物權(quán)優(yōu)越性，[7]能夠順利實(shí)現(xiàn)合同法第二百三十條關(guān)于同等條件下房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而當(dāng)房屋買賣第三人是出租人特定的對(duì)象情況下，正如上述圖表論述分析結(jié)論，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法與房屋所有權(quán)人絕對(duì)處分權(quán)抗衡，該出租人是難以實(shí)現(xiàn)先買權(quán)的。同樣是行使房屋徹底的處分權(quán)，秦某將自己的房屋贈(zèng)與給黃某能夠得到法律保障，那么法律制度要阻止秦某將自己的房屋以優(yōu)惠價(jià)格賣給黃某，這和民法意思自治原則本身是相矛盾的。根據(jù)合同法第四條規(guī)定的合同自愿原則，強(qiáng)制秦某賣房給陳某亦是違法的。[8]
關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順序
當(dāng)房屋共有人和承租人同時(shí)主張房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，根據(jù)“完全物權(quán)大于用益物權(quán)”、“物權(quán)大于債權(quán)”原則，房屋共有人基于所有權(quán)享有第一順序的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的優(yōu)先權(quán)居于共有人之后行使。
承租人同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律適用
1.合理期限內(nèi)提前通知。
出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)，提前通知承租人其出售房屋之意圖。實(shí)踐中合理期限一般為三個(gè)月。出租人不履行該項(xiàng)義務(wù)即構(gòu)成對(duì)承租人先買權(quán)之侵犯。
2.同等條件買賣房屋的價(jià)格參照基準(zhǔn)。
一是以市場(chǎng)價(jià)格參照基準(zhǔn)為主。對(duì)于房屋出租人與特定第三人之間具有特定的人格屬性利益關(guān)系，包含人際因素、親情因素、情感因素等情況的，承租人只能以市場(chǎng)價(jià)格主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第三人所具有的人格利益條件承租人無(wú)法具備，并且第三人所具有的人格屬性利益無(wú)法用金錢(qián)進(jìn)行折價(jià)。
二是以金錢(qián)折價(jià)參照基準(zhǔn)為輔。對(duì)于房屋出租人與特定第三人之間具有其它諸如買賣、借貸、商貿(mào)等經(jīng)濟(jì)往來(lái)利益等情況的，適用金錢(qián)折價(jià)法，承租人在滿足承擔(dān)房屋售價(jià)加上金錢(qián)折價(jià)總和的基礎(chǔ)上得主張房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
三是交易結(jié)算支付方式相當(dāng)。即房屋買賣第三人采用一次性付款，則承租人不得主張分期付款；第三人采用現(xiàn)金付款，承租人不得主張以物抵款；第三人采用即時(shí)付款，則承租人不得主張延期付款，雙方應(yīng)當(dāng)保持結(jié)算方式相當(dāng)。
四、法律完善
承租人同等條件下房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律制度既是對(duì)房屋所有權(quán)人處分權(quán)能的制約，亦是賦予承租人用益物權(quán)的擴(kuò)張，[9]立法的目的應(yīng)當(dāng)是更合理、更科學(xué)地發(fā)揮物權(quán)的效用。房屋所有權(quán)與房屋用益物權(quán)二者在物權(quán)權(quán)能上是不對(duì)等的，所有權(quán)是完全物權(quán)，兼具使用價(jià)值和交換價(jià)值，[10]前者優(yōu)于后者。[11]如日本民法典第206條規(guī)定：所有人于法令限制內(nèi)，有自由使用、收益、處分其所有物的權(quán)利。德國(guó)民法典第903條規(guī)定：物之所有人，在不違反法律及第三人權(quán)利的范圍內(nèi)，得自由處置其物，并排斥他人對(duì)物之一切干涉。兩項(xiàng)外國(guó)法律的核心思想是：一是賦予所有權(quán)絕對(duì)權(quán)能；二是賦予所有權(quán)排它干涉權(quán)能。[12]當(dāng)房屋所有權(quán)人意圖以特定價(jià)格向特定人出售房屋目的與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，利益如何衡量？在上述案例中，即使采用市場(chǎng)價(jià)格為參照基準(zhǔn)，承租人陳某愿以市場(chǎng)價(jià)格主張優(yōu)先購(gòu)買該房，而出租人秦某出于感恩情結(jié)，仍然執(zhí)意以優(yōu)惠價(jià)格出售給特定對(duì)象黃某，此時(shí)，縱使法院判決秦某與黃某之間房屋買賣合同無(wú)效，法院卻不能直接判決由秦某履行將房屋出售給陳某的義務(wù)，而只能夠判決認(rèn)定原房屋買賣合同無(wú)效，究竟賣不賣房權(quán)利仍在于所有權(quán)人。秦某仍然可以規(guī)避法律，秦某可以選擇放棄出售房屋，阻止承租人陳某實(shí)現(xiàn)買房目的，然后再重新與黃某簽訂陰陽(yáng)合同，把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他意圖轉(zhuǎn)讓的特定人。
合同法第二百三十條在法律邏輯上是不嚴(yán)密的。當(dāng)出租人的確侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將房屋賣給不特定第三人的情況下，法院只能判決認(rèn)定原買賣合同無(wú)效，而不得判決出租人直接向承租人履行出售房屋義務(wù)，出租人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，有權(quán)撤銷其賣房決定。但是，該法律條款在表述上屬授權(quán)性法律，可理解為出租人具有轉(zhuǎn)讓房屋給承租人的義務(wù)，承租人享有獲得房屋所有權(quán)的權(quán)利，而法院之所以作出的是撤銷判決而不是授權(quán)判決，正是因?yàn)榉ㄔ翰荒軓?qiáng)迫出租人賣房。即使先前買賣房屋合同被撤銷，所有權(quán)人仍然有權(quán)決定不賣房屋。此時(shí)，對(duì)于承租人而言，國(guó)家性授權(quán)性法律如同虛設(shè)，法律權(quán)威受到質(zhì)疑，亦會(huì)對(duì)法院的判決表示不滿。在此情境下，因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受損害，法院的權(quán)威受到損害這個(gè)損失后果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了承租人買房的利益。
司法應(yīng)當(dāng)樹(shù)立權(quán)威，立法首先要做到審慎。立法的追求應(yīng)當(dāng)具有可操作性、可實(shí)現(xiàn)性、可伸縮性。當(dāng)某項(xiàng)法律制度在特定條件下難以實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以采取用但書(shū)或作限制規(guī)定的方式予以完善，使法律表述更加周延、邏輯嚴(yán)密。法律賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于保障承租人由限定物權(quán)人轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆餀?quán)所有人，但是這一目的僅能在房屋買賣第三人為不特定人時(shí)，承租人方有可能有效實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)權(quán)能。承租人的用益物權(quán)通過(guò)適用“買賣不破租賃”原則即可得到有效保障，限定物權(quán)最終無(wú)法與所有權(quán)相對(duì)抗，當(dāng)房屋所有權(quán)人具有意圖要出售給特定第三人時(shí)，承租人的優(yōu)先權(quán)在實(shí)踐中往往落空，這時(shí)該法律制度成為一條廢法，既損害了司法機(jī)關(guān)的公信，亦損害了立法機(jī)關(guān)的權(quán)威，容易引起新的社會(huì)矛盾。
綜上研討，筆者認(rèn)為對(duì)于合同法第二百三十條規(guī)定可作下列修改：
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在相同價(jià)格或者其它同等交易條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
但是，出租人意圖將房屋出售給特定的第三人除外。
正如塞爾蘇斯所說(shuō)，認(rèn)識(shí)法律不意味著摳法律字眼，而是把握法律的意義和效果。[13]合同法第二百三十條內(nèi)容作上述修改后優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)為：一是將承租人同等條件下房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中同等條件改為“相同價(jià)格或者其它同等交易條件下”，剔除法律模糊概念，突出以市場(chǎng)價(jià)格為主導(dǎo)，并結(jié)合其它輔助因素；二是增加“但書(shū)”，強(qiáng)調(diào)尊重房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的絕對(duì)權(quán)能，賦予房屋出租人對(duì)于特定第三人所享有的房屋處分權(quán)能，充分兼顧了該法律制度適用過(guò)程中個(gè)性化、共性化和人性化等情況，既尊重了當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦維護(hù)了立法權(quán)威和司法公信。
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