[ 范璠 ]——(2003-12-16) / 已閱44626次
案例二：八十多歲老太太終年出門不得并非為了躲避世事，四十多歲中年人整日"上下求索"并非為了增加體質(zhì)，一家老小放著好好的樓梯不走卻依靠墻外的木梯攀爬上下，聽起來真是咄咄怪事。然而這事卻真實發(fā)生在吉林省東豐縣城。1992年，個體戶劉學(xué)東遷入新居并辦理了房屋過戶手續(xù)，其樓下房主為工業(yè)局所屬機電公司。在遷入前，樓上樓下住戶曾為一樓過道問題發(fā)生過糾紛，劉學(xué)東遷入后，為避免糾紛，在樓后破墻修建了簡易樓梯，供上下樓使用。后因該梯屬違章建筑被停止使用，劉便要求從一樓樓梯正常上下樓，但這一合理要求卻遭到機電公司的拒絕。正是因為住在一樓的房主獨占共有樓梯，封堵樓道，改成倉庫，堵住樓上住戶的進(jìn)出門戶，迄今為止，住在樓上的劉家已"空中行走"八年。其間，劉家曾向法院提起訴訟，但法院以超過訴訟時效為由不予以支持。
根據(jù)梁彗星先生《中國物權(quán)法草案建議稿》第一百零一條（關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人的義務(wù)的規(guī)定）條文如下：
區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人不得任意棄置垃圾，排放各種污染物，惡臭物或制造喧囂，振動及其它類似行為。
區(qū)分所有權(quán)人不得于樓梯間，共同走廊，消防設(shè)備及防空設(shè)施等地堆放雜物，設(shè)置栓欄或違規(guī)設(shè)置廣告物或私設(shè)路障及停車位，侵占通道，妨礙出入。
區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人飼養(yǎng)動物不得妨礙公共衛(wèi)生，公共安寧及公共安全。但法律或規(guī)約另有禁止飼養(yǎng)動物的規(guī)定的，從其規(guī)定。
區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人違反前三款規(guī)定時，
《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》第6條"所有人和使用人對共同共有的門廳、陽臺、屋面、樓道……應(yīng)共同使用，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。"
在本案中，機電公司阻止劉學(xué)東從一樓樓梯正常上下樓，毫無疑問這是對劉學(xué)東共有部分使用權(quán)的侵犯，并且由于其擅自將共用樓道改成倉庫，亦違反了其應(yīng)依本來用途使用共用部分的義務(wù)。對此，機電公司應(yīng)排除妨害，恢復(fù)原狀，并賠償劉學(xué)東的八年來因此所受到的損失。
并且，我認(rèn)為法院不應(yīng)該以逾訴訟失效來拒絕劉家提請的訴訟。這是個物權(quán)上的問題，我個人認(rèn)為，訴訟時效不適用于物權(quán)，該機電公司的行為侵犯了劉家的共有權(quán)，違反了梁先生《中國物權(quán)法草案建議稿》第一百零一條第二款之規(guī)定——區(qū)分所有權(quán)人不得于樓梯間，共同走廊，消防設(shè)備及防空設(shè)施等地堆放雜物，設(shè)置栓欄或違規(guī)設(shè)置廣告物或私設(shè)路障及停車位，侵占通道，妨礙出入。因此我認(rèn)為根據(jù)第四款規(guī)定管理人或管理委員會應(yīng)予以制止或按規(guī)約的處理，必要時可以請求人民法院予以處理。
（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)人之成員權(quán)：
建筑物區(qū)分所有權(quán)人之成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于專有部分與共有部分、專有權(quán)與共有權(quán)不可分離而形成的作為建筑物管理團體的一個成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
（1） 特征：是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利，是具有永續(xù)性、復(fù)合性，獨立于專有權(quán)與共有權(quán)之外的一種權(quán)利�！安粌H僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，其中有很大一部分是管理關(guān)系，它有人法（管理制度）之要素存在�！�
（2）成員所享有的權(quán)利：作為建筑物管理團體的一個成員，每個成員都享有以下的權(quán)利：表決權(quán)、訂約權(quán)、請求權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
（3）成員所承擔(dān)的義務(wù)：法律的原則有一條是權(quán)利與義務(wù)相一致、對等，沒有任何權(quán)利是不對應(yīng)義務(wù)而存在的。作為管理團成員，有如下的義務(wù)：執(zhí)行大會決議、遵守公寓規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費用。
（4）我國建筑物管理團體的性質(zhì)：區(qū)分所有建筑物的管理、維護(hù)、修繕，屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)，基于這種共同事務(wù)，各國立法無不強制規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成一個管理團體。在我國，這個管理團體的組織形式主要有：區(qū)分所有權(quán)人大會；管理人；住宅管理委員會。
幾個相關(guān)問題：
1， 區(qū)分所有權(quán)人（以下稱業(yè)主）
業(yè)主指的是物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有對其所有的物業(yè)的所有權(quán)，和對共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，稱為所有權(quán)和管理權(quán)。業(yè)主的管理權(quán)通過業(yè)主大會這種形式來實現(xiàn)，可以說，業(yè)主大會是業(yè)主實現(xiàn)其管理權(quán)、參與小區(qū)管理的地方。
2，區(qū)分所有權(quán)人大會（以下稱業(yè)主大會）
業(yè)主大會是我國國內(nèi)地方立法中對于業(yè)主自治團體的統(tǒng)稱，國外立法有“協(xié)同管理團體”、“住宅所有人共同關(guān)系團體”、“管理團體法人”、“公寓所有人協(xié)會”等不同名稱，其概指由全體區(qū)分所有人構(gòu)成之團體。因各國理論上對該團體的法性質(zhì)存有不同見解，故在立法實踐中又有法人與非法人之別，其中尤以法國法規(guī)定之全體區(qū)分所有權(quán)人于法律上當(dāng)然構(gòu)成團體法人，與德國法不承認(rèn)住宅所有權(quán)人共同體具有法人格為代表。我國現(xiàn)有地方立法中并未承認(rèn)該團體的法人地位，但均基本認(rèn)同管理團體構(gòu)成之必然性。如上海市人大1997年頒布之《上海市居住物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會”， 深圳市人大1994年頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（修正）第十條規(guī)定：“業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成”，江蘇省及南京市之物業(yè)管理條例亦與前述兩市相類似。區(qū)分所有權(quán)人因生活于同一建筑物而于事實上構(gòu)成不可回避的共同關(guān)系，且此共同關(guān)系不僅限于對公用部分的財產(chǎn)共有關(guān)系，更重要的是表現(xiàn)為基于對共同財產(chǎn)的利用、保有以及對共同生活秩序的維護(hù)所必然產(chǎn)生的共同事務(wù)管理關(guān)系。從區(qū)分所有權(quán)人個體角度出發(fā)，對共同財產(chǎn)與共同生活秩序的維護(hù)應(yīng)屬其當(dāng)然的義務(wù)。管理團體法人化于現(xiàn)實中有如下的實益：（1）管理團體可以自己名義對外為法律行為，使取得權(quán)利及訂定契約均極為便利；（2）使管理團體自身成為權(quán)利義務(wù)的歸屬點，從而增加交易相對人之便利性和安定感；（3）在區(qū)分所有權(quán)建筑物發(fā)生改建乃至進(jìn)行重大修繕時，于融資上更為便利；（4）對建筑物、土地稅負(fù)的課繳、完納更為便利；（5）使基于對區(qū)分所有權(quán)建筑物的使用、管理所發(fā)生的對外訴訟更加便利。 實際上，區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題已對管理團體法人化提出了要求，如聚合式建筑群中具有相對獨立性的建筑、物業(yè)管理用房、會所、停車場、空地的權(quán)屬登記問題，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)對外訴訟所獲之?dāng)≡V判決的執(zhí)行問題，各區(qū)分所有權(quán)人因共同關(guān)系所生之債務(wù)負(fù)擔(dān)的責(zé)任限制問題。
3，管理公約：
管理公約是指在一宗物業(yè)范圍內(nèi)全體業(yè)主訂立或者承諾關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)、管理方面權(quán)利義務(wù)的合同性的公共契約。業(yè)主公約規(guī)范的是業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，屬于物業(yè)所有者的內(nèi)部協(xié)議。業(yè)主對專有部分所有權(quán)的大小決定了其對區(qū)分所有建筑物共用部分的持分權(quán)，并因天然的共同關(guān)系產(chǎn)生了成員權(quán)。其中，單個業(yè)主共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的行使必須以業(yè)主大會為載體，以大會決議的形式集中起來統(tǒng)一行使，由此形成了管理公約。由于業(yè)主公約所確定的是在一具體范圍內(nèi)的關(guān)于物業(yè)管理的具體性的規(guī)范和準(zhǔn)則，具有可操作性和執(zhí)行性，屬于基礎(chǔ)性合同，從法律地位來看，具有業(yè)主根本性自治規(guī)則的性質(zhì)，是物業(yè)管理法規(guī)的有效組成部分，故可稱為物業(yè)管理中的"憲法性文件"。
4，住宅管理委員會：
查有關(guān)物業(yè)管理的地方立法，均一致認(rèn)許了業(yè)主管理委員會（以下簡稱“管委會”）有制定對全體業(yè)主具有拘束力之決定的職權(quán)（見《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第22條；《上海市居住物業(yè)管理條例》第16條；《江蘇省物業(yè)管理條例》第14條；《南京市物業(yè)管理辦法》第16條），但其各自規(guī)定的管委會職責(zé)中卻均未明定該機構(gòu)有“立法權(quán)”，而僅對其職責(zé)事項所做補充性規(guī)定為“業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)”。該機構(gòu)顯屬一事務(wù)執(zhí)行機構(gòu)，類似于業(yè)主大會之秘書處，僅負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、擬定業(yè)主公約草案、作為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)溝通之媒介，以及代表業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)實施監(jiān)督等，故該機構(gòu)同時兼為“立法團體”似有不妥。于立法中賦予管委會以共同生活規(guī)則的制定權(quán)無非出于對管理效率原則之考慮，然此舉于目前立法構(gòu)架中似為不必。首先，從區(qū)分所有理論而言，共同生活規(guī)則的最終制定權(quán)當(dāng)屬全體區(qū)分所有權(quán)人無疑。如以管委會數(shù)人之經(jīng)驗、技能所做之決定與大多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人的意決不一，則全體區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)以大會決議之方式否決管會通過的決定。這樣，作為大會召集人的管委會則必將面臨十分尷尬的境地，從而極易造成管理上的混亂和管委會任期的不穩(wěn)定性。如管委會未獲業(yè)主大會或業(yè)主代表大會委托即行共同生活規(guī)則的制定權(quán)，則顯屬超越職權(quán)之行為，其決定應(yīng)歸于無效。
五、結(jié)束語
對建筑物所有權(quán)人的共有部分使用權(quán)進(jìn)行立法規(guī)制，就是要對建筑物的專有部分和共有部分作出明確界定，并賦予共有部分為按份共有的性質(zhì)，各所有人按照自己的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。對于違反法律規(guī)定和約定的義務(wù)者，應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、賠償損失的責(zé)任。建筑物的高層化解決了都市人的居住問題，提高了城市土地的利用率，減輕了地價的負(fù)擔(dān)，同時還能夠騰出更多的空間來興建公共事業(yè)。但公寓式建筑物的購買者往往只關(guān)注專有部分的購買，而忽略共用部分的存在，導(dǎo)致人際關(guān)系淡漠，對建筑物內(nèi)的共用部分建設(shè)也漠不關(guān)心，一旦產(chǎn)生糾紛，往往難以解決。面對土地由傳統(tǒng)性的地盤法演進(jìn)為今日的空間法，我們應(yīng)建立起新的物權(quán)觀念，借鑒德、日等國的立法經(jīng)驗，制定專門的建筑物所有權(quán)法，既面對現(xiàn)實，又前瞻未來，以順應(yīng)世界潮流，滿足現(xiàn)代化社會生活的需要。
1劉德寬 《民法諸問題與新展望》P26-P27
2貝爾曼 《德國住宅所有權(quán)法》 《法學(xué)論叢》第13卷 第一期 P166
3段啟武 《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》 《民商法論叢》第一卷 P303
4中國政法大學(xué)物權(quán)法研究小組之建議
5梁彗星 《中國物權(quán)法草案建議稿》第九十八條
6丸山英氣 《區(qū)分所有法》P36
7陳華彬 《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》P240、P241
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