[ 郭旺生 ]——(2013-3-17) / 已閱6241次
隨著房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，無(wú)論是繁華都市還是山村小城，參天高樓猶如雨后春筍，出差數(shù)月回家后，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房前屋后失驚無(wú)神地出現(xiàn)一座建筑物或者一塊大廣告牌，依照現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展速度，這絕非危言聳聽(tīng)。
曾經(jīng)有如此案例：某地產(chǎn)商投放大量廣告，承諾所建物業(yè)的別墅區(qū)有“無(wú)敵江景”，并配有示意圖。李先生見(jiàn)后為之心動(dòng)，遂購(gòu)買(mǎi)了一套“江景別墅”。但事后李先生發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)靠江一邊豎起了一塊大型廣告牌，剛好遮擋了李先生的視線(xiàn)，李先生與開(kāi)發(fā)商交涉，無(wú)果，于是將開(kāi)發(fā)商告上法庭，主張自己有“眺望權(quán)”。
眺望權(quán)是指要求他人不得在一定范圍內(nèi)修建建筑物或其他障礙物，以保證自己土地或建筑物的視野的權(quán)利。上下求索我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，均未見(jiàn)“眺望權(quán)”的芳蹤，但是，我們還是可以找到類(lèi)似“眺望權(quán)”的權(quán)利——地役權(quán)。
《物權(quán)法》第十四章首次規(guī)定了取得地役權(quán)應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同及地役權(quán)登記的對(duì)抗效力。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。所謂地役權(quán)，是指因通行、取水、排水、鋪設(shè)管線(xiàn)等需要，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)或者限制他人不動(dòng)產(chǎn)的利用，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的便利與效益的權(quán)利。換而言之，有關(guān)當(dāng)事人可以通過(guò)合同來(lái)約定有關(guān)地塊的權(quán)利義務(wù)。
值得注意的是，地役權(quán)有個(gè)孿生兄弟——相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利。具體來(lái)說(shuō)，在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和延伸�！段餀�(quán)法》第七章詳細(xì)規(guī)定了相鄰權(quán)的內(nèi)容。那么，地役權(quán)跟相鄰權(quán)有何區(qū)別呢：1、相鄰權(quán)是法定權(quán)利，也就是說(shuō)，無(wú)論是否有約定，相鄰各方均享有相鄰權(quán)；而地役權(quán)是約定權(quán)利，只有各方約定了，才會(huì)享有的權(quán)利； 2、相鄰權(quán)強(qiáng)調(diào)是“相鄰”，地役權(quán)則無(wú)此要求； 3、 相鄰權(quán)無(wú)對(duì)價(jià)，地役權(quán)可有對(duì)價(jià)； 4、 一般情況下，相鄰權(quán)是必須擁有的，否則你無(wú)法住下去而地役權(quán)是對(duì)權(quán)利自由處分。
最后，要明確的是，“眺望權(quán)”是隱藏于“地役權(quán)”當(dāng)中的，“相鄰權(quán)”并沒(méi)有包涵“眺望權(quán)”的內(nèi)容。因此，想要擁有“眺望權(quán)”，唯有“通過(guò)合同約定”。
那么，案例中的李先生的主張能否得到支持呢？李先生與開(kāi)發(fā)商的合同沒(méi)有約定該物業(yè)有“無(wú)敵江景”，但開(kāi)發(fā)商此前的廣告卻明確載明李先生所在的別墅群可以望江，這在合同法領(lǐng)域來(lái)看，屬于要約�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！庇纱丝梢�(jiàn)，李先生有權(quán)主張自己的“眺望權(quán)”，要求開(kāi)發(fā)商拆除該廣告牌或者解除買(mǎi)賣(mài)合同，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
從以上分析看來(lái)，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，若看重開(kāi)發(fā)商宣傳的“有山水園林”，“有足球場(chǎng)”，“有游泳池”等設(shè)施的，最好要求將其加入合同中，若開(kāi)發(fā)商不同意的，應(yīng)注意保留廣告的相關(guān)證據(jù)以備日后維權(quán)之用。（郭旺生）
他究竟有沒(méi)“眺望權(quán)”？
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