[ 谷林樹 ]——(2013-3-3) / 已閱5669次
2013年3月1日中央政府門戶網(wǎng)站（www.gov.cn）公布了新房控“國六條”，全稱為《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】，其中規(guī)定：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征�！贝艘�(guī)定公布后，立即引起多家媒體關(guān)注，并引起社會公眾的熱議。
客觀地說，上述“國六條”個稅規(guī)定（以下簡稱上述規(guī)定），只是重申了現(xiàn)行《個人所得稅法》相關(guān)規(guī)定而已，并未設(shè)定任何新的納稅義務(wù)。這是因為，出售自有住房，實際上是一種財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，依現(xiàn)行《個人所得稅法》第三條第五項之規(guī)定，原本就應(yīng)適用百分之二十稅率征收個稅。
上述規(guī)定，之所以引起大家注意，是因為在該規(guī)定頒布前，全國不少城市在對二手房交易征收個稅時，允許當(dāng)事人從下列兩種征稅方式中任選一種：
第一種征稅方式：按交易額的1%征稅；
第二種征稅方式：按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅。
結(jié)果不少當(dāng)事人基于少交個稅的考量，選擇第一種方式交納個稅。
上述規(guī)定出臺后，對于那些應(yīng)納個稅且房屋原值有據(jù)可查的售房人來說，將無權(quán)再按第一種征稅方式繳納個稅。
正確理解和把握上述規(guī)定，將有助于售房人保護(hù)自身合法權(quán)益，并避免因違規(guī)受罰而遭受不必要的損失。從上述規(guī)定本義看，并非所有出售自有住房行為，均按轉(zhuǎn)讓所得的20%交納個稅。下列兩種例外情況，就不宜適用上述規(guī)定：
1.雖出售自有住房但依法可免征個稅；
2.雖出售自有住房但無法通過稅收征管、房屋登記等歷史信息查詢核實房屋原值。
筆者認(rèn)為，在解讀上述規(guī)定時，尤其要注意三條關(guān)鍵語：1.出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅；2.房屋原值；3.轉(zhuǎn)讓所得。
下面筆者想簡單探討三個問題：
一、在什么條件下出售自有住房可依法免征個稅？
依現(xiàn)行規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。除此之外，出售自有住房，均應(yīng)依法繳納個人所得稅。
上述“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上�！皞�人購房日期”的確定方法為：個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定�！皞�人轉(zhuǎn)讓房屋的日期”確定方法為：以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)�！凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇 ⒆灾螀^(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
二、房屋原值如何確定？
“房屋原值”應(yīng)按下列規(guī)定予以確定：
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
2.自建住房：實際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
3.經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及稅費(fèi)。
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(含縣級)以上入民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(或標(biāo)準(zhǔn)價)購買的公有住房。
經(jīng)濟(jì)適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
5、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見>的通知》(建住房[2003]234號)等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：
(1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷入除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)�，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨市的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
三、轉(zhuǎn)讓所得如何計算？
如前所述，出售自有住房是一種財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。依現(xiàn)行個人所得稅法之規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。舉例說明一下，假如出售的自有住房房屋原值為100萬元，依法可扣減的合理費(fèi)用為10萬元，現(xiàn)在銷售價格為180萬元，那么，轉(zhuǎn)讓所得=銷售價格180萬元-房屋原值100萬元-依法可扣減的合理費(fèi)用10萬元=70萬元。
作者：北京市華鵬律師事務(wù)所 谷林樹律師
