[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱12214次
第三，優(yōu)先續(xù)約/承租條款。
鑒于承租方與出租方在權(quán)利實現(xiàn)過程中容易出現(xiàn)失衡狀態(tài)，再加上人類理性的有限性，致使承租方較于出租方的天然弱勢愈加明顯。本著減少沖突、促進(jìn)社會穩(wěn)定的宗旨，在法律尚無明文規(guī)定的情況下，依據(jù)法學(xué)原理與立法精神，通過當(dāng)事人合意賦予承租方優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利，并不違反公平合理的基本原則，而且在現(xiàn)實中該做法業(yè)已被廣大人民群眾所認(rèn)同和接受。
優(yōu)先續(xù)租權(quán)（或優(yōu)先續(xù)約權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)），就是租期屆滿后，若租賃房產(chǎn)繼續(xù)對外出租，同等條件下，原承租方享有優(yōu)先于其他承租方的承租權(quán)利。
1. 適用條件。
首先從優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一般適用條件入手，只有明白在何種條件下可以行使該權(quán)利，才能在合同中約定對承租方行之有效的優(yōu)先續(xù)租條款。
（1） 基礎(chǔ)因素——當(dāng)事人之間簽訂合法有效的房屋租賃合同。
若該合同被確認(rèn)無效或被撤銷，根據(jù)“皮之不存，毛將焉附”的質(zhì)樸原理，優(yōu)先續(xù)租當(dāng)然無從談起。
（2） 前提因素——租期屆滿后，該房產(chǎn)繼續(xù)對外出租。
若出租方收回房產(chǎn)自用或不再出租，承租方一般不得強行要求出租方必須繼續(xù)租賃。
（3） 限制因素——須在同等條件下行使（注意，不是“更優(yōu)條件”）。
所謂“同等條件”，就是出租方欲與其他方建立房屋租賃關(guān)系時所達(dá)成的租賃條件（主要條件），包括但不限于租金價格、租賃期限、付款方式等，承租方亦應(yīng)以此條件繼續(xù)與出租方的房產(chǎn)租賃關(guān)系。
（4） 主體因素——行使主體僅限于原承租方。
大家都明白，枝葉必須依托樹干本身才得以存續(xù)，樹干營養(yǎng)豐富則枝葉茂盛，樹干枯竭而亡則枝葉不復(fù)存在。同理，優(yōu)先續(xù)租權(quán)附屬于特定的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其產(chǎn)生與消滅皆從屬于該基礎(chǔ)法律關(guān)系，原承租方死亡后，基礎(chǔ)法律關(guān)系歸于消滅，則優(yōu)先續(xù)租權(quán)亦隨之消滅，而不能繼承。同時，優(yōu)先續(xù)租權(quán)也不能單獨轉(zhuǎn)讓，只能隨承租權(quán)的變更而變更。權(quán)利人與義務(wù)人之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系以及身份關(guān)系，僅應(yīng)且只能維系在特定當(dāng)事人之間，身份資格不具有獨立轉(zhuǎn)讓性。
2. 對“同等條件”的理解。
鑒于出租方對其房產(chǎn)享有當(dāng)然的占有、使用、收益及處分的權(quán)利，而優(yōu)先續(xù)租權(quán)在一定程度上干涉了出租方的意思自治，限制了出租方的處分自由，但若以“同等條件”繼續(xù)租賃，對出租方的權(quán)益并不會造成實質(zhì)性的影響。因為無論出租對象系何人，在以經(jīng)濟利益為基礎(chǔ)的房產(chǎn)利用關(guān)系中，只要能夠滿足出租方的心理經(jīng)濟預(yù)期，對出租方而言有何不公？
同時，這也并未剝奪其他方欲承租的機會，因為其他方仍然可以參與租賃詢價與談判，如果原承租方不能提供或滿足同等條件時，則根據(jù)價高者或條件優(yōu)厚者得市場的原則，出租方可以決定與其他方建立租賃關(guān)系。
故設(shè)定“同等條件”完全符合公平合理的原則，能夠充分發(fā)揮租賃房產(chǎn)使用價值，平衡出租方和承租方的合法權(quán)益。
看到這里，各讀者不禁要問，此處“同等”該如何理解與判斷？
（1） 若采用“絕對相同”的標(biāo)準(zhǔn)，即各項交易條件必須一毫不差，雖操作起來便捷，敢問這種“版版六十四”的絕對標(biāo)準(zhǔn)，如何應(yīng)對這千嬌百媚的世間萬象？
（2） 若采用“相對同等”的標(biāo)準(zhǔn)，即條件大致相等即可，試問這種伸縮自如的彈簧標(biāo)準(zhǔn)，在實踐操作中如何準(zhǔn)確化解矛盾，對原承租方而言難道不是“霧里看花，水中望月，你能分辨這變幻莫測的世界嗎”？
（3） 若采用僅指“價格同一”即可的標(biāo)準(zhǔn)，未免太過單薄，如同一件的確良襯衣如何耐過漫漫嚴(yán)冬，根本不符合租賃經(jīng)營行為的基本現(xiàn)狀，也背離了設(shè)計該權(quán)的初衷。
鑒于制度價值具有多元性，其所追求的社會效果或欲達(dá)到的社會功能決定了多元性的內(nèi)容。因此，結(jié)合我國目前司法實踐，筆者認(rèn)為，在法律法規(guī)無另行規(guī)定并尊重多元性的情況下，“同等”的標(biāo)準(zhǔn)可關(guān)注以下內(nèi)容：
（1） 首先體現(xiàn)在租金價格上。承租方行使優(yōu)先續(xù)租權(quán)而不損害出租方裝錢的口袋和對金錢渴望的心靈，最直接有效的方法就是保持價格條款的同等，用數(shù)字來說話具有說服力。
（2） 不可忽視支付方式。金額的“同等”要最終落到實處，當(dāng)然需要支付方式來體現(xiàn)。比如，其他方愿意一次性付清整年租金而原承租方僅同意季付的方式，雖不能評以“美女與野獸”的區(qū)別，但“租金就在那里，不增不減”，如何更快地將租金放進(jìn)口袋以達(dá)到出租方的心理經(jīng)濟預(yù)期，我想各位讀者早已心知肚明。
（3） 其他交易條件的同等。房產(chǎn)租賃關(guān)系中，交易條件當(dāng)然不僅僅只是租金價格和支付方式這般簡單，還應(yīng)包括其他對出租方而言具有實質(zhì)意義的因素，比如商業(yè)經(jīng)營類房產(chǎn)租賃中所涉及的租期長短、樓板加固費用的承擔(dān)、電增容的辦理及費用支付、樓體廣告位等。因其他交易條件所涵蓋的內(nèi)容較為廣泛，需結(jié)合當(dāng)事人的具體情況以及房產(chǎn)現(xiàn)狀來評議和處理，在此也就不一一贅述了。
3. 條款設(shè)計構(gòu)想。
結(jié)合以上分析，對于優(yōu)先續(xù)約條款的設(shè)計，建議承租方務(wù)必從交易條件入手，就租期屆滿后，承租方與出租方就房產(chǎn)租賃關(guān)系的繼續(xù)發(fā)展，所達(dá)成共識的實質(zhì)性交易條件有哪些均應(yīng)明確約定：
（1） 費用方面。每年租金價格是多少？該價格能否調(diào)整？每年能夠調(diào)整的次數(shù)與幅度多大？調(diào)整基數(shù)及參考標(biāo)準(zhǔn)是什么？（物業(yè)費、推廣費等租賃合同項下的費用亦可采用相同方法進(jìn)行約定）
（2） 期限方面。每次可續(xù)多久？一共可延長幾次？
（3） 程序方面。是書面告知續(xù)約意向后雙方另簽協(xié)議加以確認(rèn)？還是只要一方書面通知后即可續(xù)約？須提前多久告知對方擬續(xù)約的意向？告知方式有哪些？辦理手續(xù)包括什么？
（4） 其他方面。這類要求一般是仁者見仁智者見智，結(jié)合具體情形加以考量為宜。
筆者并不建議采用輕描淡寫或不痛不癢地方式對優(yōu)先續(xù)約事宜進(jìn)行約定，比如，“協(xié)議期滿后，除出租方將租賃房產(chǎn)收回自用外，承租方享有在同等條件下優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利”，僅寥寥數(shù)字，實際上已將日后具有續(xù)約意向的天真的承租方提前掩埋在險惡的房產(chǎn)租賃市場中。因為現(xiàn)實中不乏有此現(xiàn)象，即出租方可能先作出不再繼續(xù)出租房產(chǎn)的意思表示，而是將房產(chǎn)收回自用，待一段時間風(fēng)平浪靜后再將房產(chǎn)出租給他人，從而明目張膽地剝奪承租方的優(yōu)先續(xù)約權(quán)。雖說“世間煩惱是浮云”，明知這是出租方的規(guī)避行為，但鑒于條款未做嚴(yán)格限制，此時承租方能奈何？“自是人間長恨，水東流”啊。
與其后悔不已，不如做到自己的權(quán)利要爭取，對優(yōu)先續(xù)約的條款內(nèi)容約定全面、詳盡、合理。提供如下一例，供各讀者參考：
“本合同租賃期限屆滿前或各次續(xù)約期限屆滿前，承租方有權(quán)于任何時候（此處也可調(diào)整為“于租期或各次續(xù)約期限屆滿前提前60日”）書面通知出租方是否延長租賃期限，出租方不得以任何理由拒絕；該書面通知送達(dá)出租方之日起，雙方同意此續(xù)約合意即生效。續(xù)約次數(shù)不限，每次延長的期限為【】年，延長后的累計租賃期限不得超過20年；每次續(xù)約所對應(yīng)的該次續(xù)約期間的租金上浮標(biāo)準(zhǔn)為上年度租金總額的【】%”。
當(dāng)然，有些讀者會認(rèn)為用此類條款打倒出租方是不可能的，出租方當(dāng)然會為其權(quán)益而拼死力爭。筆者雖為法律人士，并非純正的商業(yè)人士，但結(jié)合以往參與的商業(yè)談判，筆者打心里認(rèn)為：一旦各方坐到談判桌前，談判即成為彼此的尊重，各方的智勇較量是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的。談判的最終目的不是誰壓倒誰，也不是想法設(shè)法置對方于死地，而是一幕幕精心策劃的戲劇，融合著不斷地調(diào)整和妥協(xié)，以最終獲得與滿足己方要求并達(dá)到雙方一致的結(jié)果。建議承租方本著尊重、相容、理解、明確和連續(xù)的心態(tài)，去對待同出租方的每一次談判，包括此類優(yōu)先續(xù)約條款的爭取。
結(jié)語
筆者從承租方的立場出發(fā)，在《租賃合同起草中需注意的問題系列》上中下三篇文章中，客觀地向讀者描繪了一張房產(chǎn)租賃條款風(fēng)險圖，承載并傳遞了筆者處理相關(guān)案件的真實感受和經(jīng)驗教訓(xùn)。從哲學(xué)角度而言，這也是我們認(rèn)識客觀規(guī)律，能動利用客觀規(guī)律并改造社會的必然結(jié)果。當(dāng)然，僅通過文章的寥寥數(shù)筆就熟練掌握駕馭之術(shù)是具有較大難度的，但相信睿智的承租方會善于從他人的實踐中總結(jié)并汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，分析成敗得失以及成敗得失背后的原因，從而避免自己重蹈他人覆轍。
同時歡迎各位讀者來信來郵來電，指出筆者的疏漏錯誤之處，提出不同看法。
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