[ 李剛 ]——(2012-12-31) / 已閱5106次
在房屋租賃中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)出租人在簽訂合同之前就已經(jīng)知道承租人用于轉(zhuǎn)租，比如與中介公司簽訂租賃合同，但是在合同中定有“不得轉(zhuǎn)租”條款以應(yīng)付上級(jí)部門的檢查，或者當(dāng)事人對(duì)轉(zhuǎn)租條款約定不明，比如只規(guī)定了“不得轉(zhuǎn)租”，而沒有約定相應(yīng)的法律責(zé)任等。而一旦雙方發(fā)生糾紛，此時(shí)如何認(rèn)定該約定條款的性質(zhì)與效力則顯得重要起來。
一、轉(zhuǎn)租合同效力的司法認(rèn)定
對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的效力，我國學(xué)界和實(shí)務(wù)界有三種觀點(diǎn)，即有效說、無效說以及效力待定說。筆者認(rèn)為：首先，我國學(xué)界和司法界的主流觀點(diǎn)并沒有采用處分行為和負(fù)擔(dān)行為的二元?jiǎng)澐�，即使有的學(xué)者進(jìn)行了劃分，也對(duì)什么是處分行為，哪些物權(quán)行為為處分行為存在爭(zhēng)論。其次，我國的立法并沒有采用處分行為和負(fù)擔(dān)行為二元?jiǎng)澐�，我國物�?quán)法上的處分行為與作為二元?jiǎng)澐址▉碓吹氐牡聡ㄉ系奶幏中袨榇嬖诓町悺Ｗ詈�，租賃權(quán)在我國立法上并不是物權(quán)，由于物權(quán)法定原則，設(shè)定租賃權(quán)的行為并不是物權(quán)行為，而是設(shè)定債權(quán)債務(wù)的行為。盡管在學(xué)界也有學(xué)者認(rèn)為租賃權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)，但是并不主流，而且租賃權(quán)的物權(quán)化也只是為了更好的使承租人占有、使用租賃物，而不是創(chuàng)設(shè)、變更或者消滅物權(quán)。所以，我國的立法不能采取有效說，有效說、效力待定說的前提是租賃權(quán)是負(fù)擔(dān)行為而不是物權(quán)行為，主張物權(quán)行為的獨(dú)立性；也不能采取無效說，因?yàn)樵赓U合同和轉(zhuǎn)租合同并不是真正意義的主從合同，不能徹底否定合同的相對(duì)性。所以，我國對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的效力進(jìn)行了適合國情的規(guī)定。
對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租，我國合同法第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第228條規(guī)定：因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。而當(dāng)?shù)谌藶槌鲎馊�，承租人為次承租人的，轉(zhuǎn)租合同明顯有效。綜上，承租人轉(zhuǎn)租房屋的前提是經(jīng)出租人同意，但是未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，承租人只是可以解除合同，而非合同無效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第16條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。而從相反方向推定，未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同未必?zé)o效。但是在最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解讀《解釋》即就相關(guān)問題答記者問時(shí)，明確了未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同為無效合同。但是應(yīng)該看到最高院的司法解釋是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基礎(chǔ)上，是在平衡靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全以及動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)安全的情況下，是在平衡交易安全和交易穩(wěn)定的主旨上做上述規(guī)定的。因而，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力首先應(yīng)該適用《解釋》第16條的推定同意，然后再考慮是否經(jīng)過出租人同意，即兩者是特殊條款、例外條款與一般條款、原則條款的關(guān)系。
二、合同中約定的“不得轉(zhuǎn)租”條款的性質(zhì)與效力
對(duì)于當(dāng)事人約定的“未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)租”的條款，有意見認(rèn)為其是違約責(zé)任條款，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租合同有效，但是承租人須向出租人承擔(dān)違約責(zé)任；也有意見認(rèn)為其是授權(quán)條款，其認(rèn)為租賃合同的簽訂含有出租人對(duì)承租人身信賴?yán)嬖趦?nèi)，因而合同中約定可以轉(zhuǎn)租的即視為出租人對(duì)承租人進(jìn)行了授權(quán)，如果規(guī)定了“不得轉(zhuǎn)租”條款，則視為承租人沒有權(quán)利對(duì)外出租，否則為無權(quán)處分合同；還有意見認(rèn)為應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)當(dāng)事人對(duì)于合同轉(zhuǎn)租的約定與《解釋》16條法律推定同意條款之間的關(guān)系，即是優(yōu)先適用推定同意的法律擬制條款，還是優(yōu)先適用當(dāng)事人之間的約定？
首先，就違約責(zé)任說而言，筆者認(rèn)為“未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)租”的條款，是否具有違約條款性質(zhì)，需要結(jié)合合同的具體約定來認(rèn)定，不能以偏概全。如果當(dāng)事人之間約定了擅自轉(zhuǎn)租的違約金、解除合同或者賠償條款等違約責(zé)任形式的，則具有違約責(zé)任條款性質(zhì)，如果只是規(guī)定了不得轉(zhuǎn)租，并沒有規(guī)定后果或者違約責(zé)任的，是否具有違約責(zé)任條款仍不明確。而且從其法律性質(zhì)而言，不得轉(zhuǎn)租條款，不但是違約責(zé)任條款，而且是重大違約責(zé)任條款，具有決定原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同效力的性質(zhì)。
其次，就授權(quán)條款說，筆者認(rèn)為，雖然出租人和承租人簽訂租賃合同在很多情況下基于對(duì)于承租人的信賴，但是即便基于此，在合同中是否約定不得轉(zhuǎn)租條款，也無法表明承租人是否獲得了出租人的授權(quán)，兩者之間沒有關(guān)系。
最后，應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)當(dāng)事人之間關(guān)于轉(zhuǎn)租條款的約定，按照合同法的精神和原則，當(dāng)事人之間的約定明確且不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定即合法有效，應(yīng)該適用當(dāng)事人之間的約定。而《解釋》16條并不是法律法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定，其從性質(zhì)上屬于最高人民法院為了處理案件而作的法律推定，屬于一種司法技術(shù)，但是其有明確的適用前提，即當(dāng)事人之間沒有約定或者約定不明確。而一旦約定明確，法律行為的效力和責(zé)任也是明確的，不需要適用司法推定技術(shù)。因而當(dāng)事人之間若有約定且明確時(shí)，則約定應(yīng)該得到遵守；當(dāng)事人之間約定了擅自轉(zhuǎn)租可以解除合同或者確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效的，而沒有規(guī)定權(quán)利的行使期間，或者僅約定了不得轉(zhuǎn)租的，或者對(duì)于轉(zhuǎn)租沒有約定的，才可依照《解釋》第16條的規(guī)定予以補(bǔ)充適用，從而穩(wěn)定法律關(guān)系，促進(jìn)交易�？梢�，《解釋》第16條雖然是特殊條款，是一種法律的推定，但是并不是適用于所有的當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情形，而只適用于當(dāng)事人對(duì)于轉(zhuǎn)租的責(zé)任和后果沒有約定或者約定不明的情形。
三、名實(shí)不符的轉(zhuǎn)租條款的性質(zhì)與效力
轉(zhuǎn)租條款名實(shí)不符的，即約定不得轉(zhuǎn)租的，但是出租人事前就知道承租人要轉(zhuǎn)租的，或者雙方簽訂不得轉(zhuǎn)租的合同條款只是應(yīng)付相關(guān)單位的檢查，那么如何認(rèn)定此類轉(zhuǎn)租條款的性質(zhì)與效力？
因此，筆者認(rèn)為，如果有證據(jù)證明雙方的意思表示真實(shí)且一致同意轉(zhuǎn)租的，則應(yīng)該按照雙方的意思表示以及真實(shí)履行情況認(rèn)定不得轉(zhuǎn)租的條款已經(jīng)被修改，雙方達(dá)成了新的轉(zhuǎn)租條款，從而按照“房屋可以轉(zhuǎn)租”認(rèn)定。如果沒有證據(jù)證明出租人已經(jīng)知道承租人用于轉(zhuǎn)租的，此時(shí)就應(yīng)該按照約定優(yōu)先的原則處理；如果約定不明確的，則按照上述法律推定同意與當(dāng)事人之間約定的轉(zhuǎn)租條款之間的關(guān)系來適用法律，即優(yōu)先適用推定同意條款，然后再適用未經(jīng)同意的條款。
（作者單位：北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院）
