[ 陳丹 ]——(2012-12-27) / 已閱12524次
隨著我國經(jīng)濟社會迅猛發(fā)展，城市規(guī)模日益擴大，老百姓生活水平不斷提高，不動產(chǎn)交易和權(quán)屬變動頻繁，大量的不動產(chǎn)糾紛被起訴到法院。 民事訴訟法第三十四條第（一）項規(guī)定：“因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。 ”這一條文通常被認為是我國民事訴訟法中規(guī)定的三類國內(nèi)專屬管轄規(guī)則之一。但是，目前對于究竟什么是不動產(chǎn)糾紛還缺乏明確界定，司法實踐中對此理解不一，理論界更是眾說紛紜。 帶來的直接后果就是當事人在發(fā)生不動產(chǎn)糾紛時常常面臨著多家法院可供選擇起訴的情形，因而容易發(fā)生管轄權(quán)爭議。 而管轄法院的確定是糾紛得到公正、及時解決的前提，鑒于實踐中這一問題日益受到關(guān)注，筆者即以此為基點對該問題展開探索以期獲得合理的解決方案。
一、不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則適用的理解沖突
自民事訴訟法確定不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則以來，目前為止對于不動產(chǎn)糾紛的理解尚未形成統(tǒng)一的認識。 無論是實務(wù)界還是理論界，對此解說紛紜。
不動產(chǎn)糾紛管轄在我國法院管轄體系中的地位
我國民事訴訟中的管轄，是各級法院之間和同級法院之間受理第一審民事案件的分工和權(quán)限。 按照目前的審級制度安排，我國法院系統(tǒng)分為最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院以及基層人民法院四級，實行的是兩審終審制。管轄制度的作用之一，就是確定某個糾紛的具體管轄法院。 民事訴訟法將管轄分為級別管轄、地域管轄、移送管轄以及指定管轄四大類，其中，地域管轄又分為一般地域管轄、特殊地域管轄、專屬管轄、共同管轄、選擇管轄和協(xié)議管轄六小類。
專屬管轄往往是基于社會公共利益目的而規(guī)定的，因而不允許當事人通過協(xié)議管轄來改變專屬管轄。[1]不動產(chǎn)糾紛主要涉及的是專屬管轄問題。 所謂專屬管轄，是法律規(guī)定的某類案件職能由特定法院管轄，其他法院無管轄權(quán)，當事人不得以協(xié)議方式變更管轄。協(xié)議管轄主要適用于合同糾紛，它是由當事人在法律允許范圍內(nèi)事先約定管轄法院，一旦發(fā)生糾紛即將糾紛提交唯一確定的管轄法院進行處理，因而排除了其他法院的管轄權(quán)。因此，專屬管轄是相對于協(xié)議管轄而言的，它是依據(jù)管轄是否由法律強制規(guī)定，不允許當事人協(xié)商變更為標準而作的一種分類。
確定不動產(chǎn)糾紛管轄法院的兩種途徑在我國的司法實踐中，主要存在著兩種不同觀點，即對不動產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型不加區(qū)分和加以區(qū)分兩種截然不同的方式來處理其管轄問題。
1．不加區(qū)分。 該觀點認為，應當遵從法律條文的字面表述，所有涉及不動產(chǎn)的糾紛不必區(qū)分其性質(zhì)和類型，均由不動產(chǎn)所在地法院管轄，即：不動產(chǎn)糾紛作為一個整體概念，不再做任何細分，凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛一律由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄。 該觀點的理由有二：其一，民事訴訟法第三十四條第（一）項規(guī)定并未對不動產(chǎn)糾紛作出明確規(guī)定，因而只能從字面上進行語義解釋，不動產(chǎn)糾紛就是涉及不動產(chǎn)的所有糾紛；其二，由不動產(chǎn)所在地管轄此類糾紛存在諸多便利，不僅方便管轄法院對不動產(chǎn)進行調(diào)查、勘驗，及時查明案件，還有助于案件最終得到順利執(zhí)行。
2．加以區(qū)分。 該觀點則認為，并非所有不動產(chǎn)糾紛均為專屬管轄，應以立法者確立專屬管轄制度的意圖為出發(fā)點，與不動產(chǎn)有實質(zhì)聯(lián)系的糾紛，如土地確權(quán)、房屋質(zhì)量等糾紛才適用專屬管轄；而與不動產(chǎn)僅有表面牽連關(guān)系的糾紛，如房屋買賣、房屋租賃等糾紛就沒有專屬管轄的必要。但是，該觀點的主張者對何為與不動產(chǎn)有實質(zhì)聯(lián)系、如何認定不動產(chǎn)牽連訴訟，對不動產(chǎn)糾紛還可適用何種管轄規(guī)則等問題均沒有給出明確的答案。實踐中，持此種觀點的法官只能憑借自身審判經(jīng)驗和依靠審判先例來加以判斷。
應當說，上述兩種處理方式及其觀點都存在一定的合理性，但筆者認為第二種觀點更為科學。因為按照第一種觀點，將不動產(chǎn)糾紛如果不加區(qū)別籠統(tǒng)地界定為凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛，不考慮其是屬于合同糾紛還是物權(quán)糾紛，無論在立法還是實踐中都容易發(fā)生沖突。 比如：專屬管轄的另一項規(guī)定就是遺產(chǎn)繼承糾紛，法律規(guī)定其管轄法院為被繼承人死亡時住所地或者主要遺產(chǎn)所在地法院，此處的“主要遺產(chǎn)”顯然不僅僅是不動產(chǎn)，而一旦具體個案中的遺產(chǎn)涉及了不動產(chǎn)，那么，是否該適用不動產(chǎn)糾紛專屬管轄的規(guī)定呢？此時，如果將不動產(chǎn)糾紛擴大解釋成凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛，顯然會將法官帶入法律適用的尷尬境地。 因此，不加甄別地將不動產(chǎn)糾紛理解成凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛是一種典型的機械思維，沒有從立法目的和法律精神出發(fā)，是對不動產(chǎn)專屬管轄制度立法意圖的誤解。 因此，當務(wù)之急應當從立法原意出發(fā)，對不動產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型進行合理界定，并明確相應的管轄規(guī)則，以彌補現(xiàn)行立法的不足，有效解決司法實踐中的困惑。
二、設(shè)置不動產(chǎn)糾紛專屬管轄制度的立法意圖
民事訴訟法設(shè)立不動產(chǎn)糾紛專屬管轄制度的目的，很大程度上是基于對不動產(chǎn)自身的物理情狀和法律屬性的綜合考慮。 不動產(chǎn)是相對于動產(chǎn)而言的。 根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。 物可因以下兩個原因而成為不動產(chǎn)：一是因其自然屬性而成為不動產(chǎn)，即該物天然地屬于不可移動的財產(chǎn)，土地便是唯一具備這一特征的物；二是因其附著于土地而不可動，這是因為土地屬于絕對不可動的財產(chǎn)，附著于土地或固定于土地上的許多物就成為不動產(chǎn)，包括三類：一是生長的莊稼、植物和樹木；二是人類添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、橋梁、道路等其他設(shè)施；三是因安裝或裝飾于房屋成為房屋上不可分割的組成部分的物。[2]因此，不動產(chǎn)就是指不能移動或者移動后會降低甚至喪失其價值的財產(chǎn)，比如土地就屬于絕對無法移動的財產(chǎn)，而生長在土地上尚未到收割季節(jié)的莊稼就屬于移動之后將減損或者滅失價值的財產(chǎn)。 不動產(chǎn)所在地，是不動產(chǎn)與某一地點存在著的客觀的相對固定不變的一種聯(lián)系，它表明了不動產(chǎn)所屬的空間方位，同時作為靜態(tài)的聯(lián)結(jié)點，是確定糾紛由哪家法院管轄的一個聯(lián)系因素。
專屬管轄制度的設(shè)置，是為了對那些事關(guān)國家利益、社會利益，影響社會穩(wěn)定的糾紛給予更強的國家干預，以排除當事人的協(xié)議管轄和人為干擾導致可能的不確定、不公正的司法裁判結(jié)果，從而更好地維護社會穩(wěn)定，保障公民財產(chǎn)權(quán)利。其充分考慮了不動產(chǎn)三個方面的屬性。
1．不動產(chǎn)具備財產(chǎn)性。 物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定，物權(quán)的客體包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，并對不動產(chǎn)進行了明確界定�，F(xiàn)階段，不動產(chǎn)作為一類獨特的財產(chǎn)，比如房屋、土地等，其價值一般都較大且難于估算。 一旦發(fā)生爭議，因不動產(chǎn)本身的價值屬性所決定，即使是小小的一點讓步也可能導致相當大的損失，因此當事人通常難以讓步，協(xié)商解決的可能性較小。這是不動產(chǎn)具備較大經(jīng)濟價值的財產(chǎn)屬性所決定的。 不動產(chǎn)糾紛專屬管轄的目的之一，就是為了在訴訟中方便對不動產(chǎn)進行勘驗和價值評估，不動產(chǎn)所在地法院因而具備天然便利。
2．不動產(chǎn)的不動屬性所決定。 不動產(chǎn)從字面意義上理解，就是不能移動的財產(chǎn)，或者將其移動將導致其價值減損甚至喪失，以至于移動之后沒有任何意義的一類特殊財產(chǎn)。包括客觀上確實不能移動的財產(chǎn)，比如土地、房屋，以及能夠發(fā)生移動但發(fā)生移動之后物的經(jīng)濟價值將大大減損的財產(chǎn)，比如土地上尚未成熟的莊稼。不動產(chǎn)雖然不能移動，但與不動產(chǎn)息息相關(guān)的糾紛當事人卻是可以自由移動的個體。 當事人爭訴的目的就是要實現(xiàn)不動產(chǎn)的經(jīng)濟價值，如果移動財產(chǎn)將得不償失，那么當事人也就只能“遷就”該財產(chǎn)的所在地就近處理糾紛。
3．方便訴訟中對不動產(chǎn)采取各種措施。 俗話說：跑得了和尚，跑不了廟。 不動產(chǎn)既然不能移動，那么進入到訴訟程序后，法院必然要對其采取查封等相應的措施，以回應當事人對不動產(chǎn)的權(quán)利需求。由不動產(chǎn)所在地法院管轄，既能方便法院對案件的審理和權(quán)屬狀況進行調(diào)查，又能夠方便對不動產(chǎn)實施保全和執(zhí)行。而這一切都與當事人的不動產(chǎn)權(quán)益實現(xiàn)息息相關(guān)。
三、不動產(chǎn)糾紛管轄規(guī)則適用偏差的解決路徑
如何更加合理地解決不動產(chǎn)糾紛專屬管轄的實踐分歧，是實現(xiàn)當事人不動產(chǎn)權(quán)益，減少當事人訴累和法院管轄之爭的有效路徑。 實踐中，很多不動產(chǎn)糾紛的管轄法院多是依據(jù)不動產(chǎn)所在地來確定的，盡管這種方式能夠有效地解決爭議、提高效率，但難免有“一刀切”的嫌疑。因為，這種方法并沒有準確把握專屬管轄設(shè)立的立法意圖，而是簡單地、不加區(qū)分地將凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛統(tǒng)統(tǒng)推給不動產(chǎn)所在地法院來處理。 存在并不一定意味著合理。司法實踐中多年來一直秉持的這種做法，并不一定就完全符合法律的基本價值。在法的運行環(huán)節(jié)，司法權(quán)的實際執(zhí)掌者不能夠僅僅按照自己的工作需要和便利任意地解釋法律。因此，迫切要求各地法院統(tǒng)一認識，對不動產(chǎn)糾紛概念本身進行合理的解釋，正確適用不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則，還法律以真實的價值。
遵循兩便原則，確保當事人充分選擇權(quán)。
對不動產(chǎn)糾紛的管轄法院，應當遵循方便當事人尤其是原告方參與訴訟的原則。因為在很多案件中，涉案不動產(chǎn)大多是商品房，在現(xiàn)階段商品房價格居高不下，商品房買賣十分活躍的情形下，還存在著一定程度的賣方市場。個體的買受人常常作為較為弱勢的一方，其締約能力和抗風險能力較差，難以與實力雄厚的賣方房地產(chǎn)開發(fā)商分庭抗禮。 因此，在司法實踐中，應當賦予處于相對弱勢的一方當事人以選擇的權(quán)利，使他們能夠選擇向哪個法院起訴，確保其案件得到公正、及時的處理。最高人民法院《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》對“兩便原則”的觀點給予了支持。該批復內(nèi)容如下：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”這一批復精神與法律規(guī)定并不矛盾，而且便于受理法院查明案情，從而正確、及時地審結(jié)案件，對我們今天處理各種不動產(chǎn)糾紛依舊具有指導意義。
把握立法目的，區(qū)別涉及不動產(chǎn)的糾紛類型。
準確理解不動產(chǎn)糾紛的概念，是合理劃分不動產(chǎn)糾紛類型的前提。 我國民事訴訟理論界對不動產(chǎn)糾紛的理解主要有四種觀點：一是不動產(chǎn)糾紛就是涉及不動產(chǎn)的所有糾紛；二是因不動產(chǎn)提起的訴訟，包括涉及不動產(chǎn)的所有權(quán)確認、買賣、租賃、抵押、典當、互易、贈與、征用拆遷、侵權(quán)損害等方面的訴訟；三是因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，主要是因不動產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、相鄰權(quán)發(fā)生糾紛而引起的訴訟，以及相鄰不動產(chǎn)之間因地界不清發(fā)生爭議而引起的訴訟等；四是法律上規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛應當是指涉及不動產(chǎn)所有權(quán)的糾紛，而不應當擴大解釋為與不動產(chǎn)有任何聯(lián)系的糾紛，比如關(guān)于不動產(chǎn)的租賃合同糾紛，對不動產(chǎn)的侵權(quán)糾紛等，都不應當屬于專屬管轄意義上的不動產(chǎn)糾紛。
上述四類糾紛按照其性質(zhì)，實際上可分為權(quán)屬類糾紛和合同類糾紛。不動產(chǎn)糾紛專屬管轄，筆者認為應當限于不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛案件，只有這樣理解，才與我國民事訴訟法的立法精神保持一致。不動產(chǎn)作為一種具有特殊物理形態(tài)的財產(chǎn)，其具有不可移動性和較大的經(jīng)濟價值，需要國家公權(quán)給予更多的關(guān)注。 但并不意味著所有與不動產(chǎn)相關(guān)的糾紛都是以不動產(chǎn)權(quán)屬為爭執(zhí)目的。在很多情況下，不動產(chǎn)只是合同指向的財產(chǎn)內(nèi)容之一，而并非全部內(nèi)容。 在我國立法進程中，這一理念曾經(jīng)幾乎被最高人民法院的司法解釋所確認。 最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第 9 條從實踐角度出發(fā)，曾明確建議：“建設(shè)工程施工合同糾紛不適用民事訴訟法第三十四條有關(guān)專屬管轄的規(guī)定。 ”盡管該司法解釋的最終文本并沒有確定這一條，但依舊在第 24 條中規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。 ”從這一條文可以看出，最高人民法院實質(zhì)上是認可了建設(shè)工程施工合同糾紛案件并不屬于民事訴訟法規(guī)定的不動產(chǎn)專屬管轄范圍的觀點，應當適用合同糾紛一般地域管轄的規(guī)定。 正如某些學者主張的：“以不動產(chǎn)物權(quán)訴訟和不動產(chǎn)債權(quán)訴訟的劃分為前提，前者均適用專屬管轄，后者適用任意管轄”。[3]因此，不動產(chǎn)糾紛類型應當區(qū)別涉及不動產(chǎn)的合同糾紛和不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛，前者不屬于專屬管轄的范疇。 而從立法目的來看，民事訴訟法第三十四條實際上也是蘊含了這一立法意圖的。
制定司法解釋，有效避免法律適用的任意性。
理論分歧的存在，導致接受不同理論熏陶的法律職業(yè)者在對待不動產(chǎn)專屬管轄問題上的不同理解。 各地處理不動產(chǎn)糾紛時，實踐做法不盡一致，也給當事人帶來了困惑。 民事訴訟法第三十四條的不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則的設(shè)置并非不合理，但因為其內(nèi)容過于原則，也相當籠統(tǒng)，導致實踐層面困惑不已。筆者認為，不區(qū)分糾紛性質(zhì)和類型而一味適用不動產(chǎn)所在地法院管轄的做法太過絕對。 應當以不動產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型來確定案件的具體管轄法院。 在民事訴訟法第三十四條繼續(xù)發(fā)揮效力的前提下，法院系統(tǒng)內(nèi)部應當早日統(tǒng)一認識。因為，如果法院和法官內(nèi)部不統(tǒng)一認識，學界也缺乏統(tǒng)一的理論通說，司法機關(guān)適用法律的尺度不一，勢必使國家的司法權(quán)威面臨質(zhì)疑。 因此，當務(wù)之急就是出臺相應司法解釋，根據(jù)不動產(chǎn)糾紛性質(zhì)將其類型化，消除法院系統(tǒng)內(nèi)部對不動產(chǎn)糾紛的不同理解，統(tǒng)一法律適用尺度，并使該規(guī)則具體化，操作性更強，也不再發(fā)生理解分歧。唯有如此，才能還原法律精神的本來面目，更加有效地確保裁判公正。
注釋:
[1]李浩：“民事訴訟專屬管轄制度研究”，載《法商研究》2009 年第 2 期。
[2]高富平：《物權(quán)法專論》，北京大學出版社 2007 年版，第 39 頁。
[3]秦偉、李娜：“論不動產(chǎn)糾紛專屬管轄”，載《學習論壇》2010 年第 11 期。
作者：陳丹. 重慶市沙坪壩區(qū)人民法院
出處:《人民司法》2012年第11期
