[ 許一峰 ]——(2012-11-30) / 已閱5701次
【內(nèi)容提要】房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效，無論房屋是否辦理了過戶手續(xù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。因此，購房人購買房屋后，房屋價(jià)格的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購房合同的生效時(shí)起從開發(fā)商即出賣人轉(zhuǎn)移至購房人。除了法律規(guī)定或者合同約定外，除開發(fā)商與購房人約定或者開發(fā)商的單方承諾外，開發(fā)商無法定義務(wù)補(bǔ)償購房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。
【關(guān)鍵詞】買賣合同 降價(jià) 補(bǔ)償差額
近期，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了促銷，紛紛降價(jià)銷售商品房。而同一樓盤在降價(jià)前已購買房屋的部分購房人因房價(jià)下降便要求開發(fā)商“退房”或“補(bǔ)償差價(jià)”。購房人要求開發(fā)商補(bǔ)償降價(jià)前后的差額，在合同法上屬于變更合同內(nèi)容，即變更合同價(jià)格條款。除開發(fā)商與購房人約定或者開發(fā)商的單方承諾外，開發(fā)商無法定義務(wù)補(bǔ)償購房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。商品房貶值或者開發(fā)商降價(jià)銷售期開發(fā)的商品房不是購房人退房或者要求補(bǔ)償?shù)姆ǘㄊ掠伞?br>
一、房屋買賣合同效力分析
房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。因此，房屋買賣合同成立并生效后，無論房屋是否辦理了過戶手續(xù)，對(duì)合同效力均無影響，合同雙方當(dāng)事人須嚴(yán)格按照合同的約定全面履行自己的合同義務(wù)，任何一方不得擅自變更或者解除合同。換句話說，購房人不得以房價(jià)下跌為由而要求開發(fā)商退房或者補(bǔ)償商品房降價(jià)前后的差額。
二、開發(fā)商無法定義務(wù)補(bǔ)償降價(jià)差額
房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)銷售樓房，之前已購房屋的購房人，要求開發(fā)商補(bǔ)償降價(jià)前后的差額，在合同法上屬于變更房屋買賣合同內(nèi)容（即價(jià)格條款）。但是，除因法律規(guī)定或者合同中約定事由外，合同內(nèi)容的變更須經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致。購房人以開發(fā)商降價(jià)銷售，使得自己已購房屋貶值為由而要求補(bǔ)償降價(jià)差額沒有法律依據(jù)，開發(fā)商有權(quán)拒絕該要求。理由是：
第一，普通商品房買賣是一種市場(chǎng)行為，普通商品房價(jià)格完全由買賣雙方商定，一旦房屋買賣合同成立，任何一方不得擅自變更和解除，其中包括房屋買賣價(jià)格。同時(shí)，開發(fā)商開發(fā)的普通商品房有權(quán)自主決定銷售價(jià)格，購房人無權(quán)因開發(fā)商降價(jià)銷售而要求補(bǔ)償前后價(jià)格差額。
第二，任何交易均存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，商品的價(jià)格隨時(shí)存在漲跌的可能，其中包括房屋買賣。房屋價(jià)格的漲落、價(jià)值的升貶是買賣雙方面臨的一種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的外，房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)隨合同的生效即由賣方而轉(zhuǎn)移至買方。
第三，購房人要求開發(fā)商補(bǔ)償降價(jià)前后的差額，在合同法上屬于變更合同內(nèi)容，即變更合同價(jià)格條款�！逗贤ā穼�(duì)于合同變更有明確規(guī)定，關(guān)于合同的變更有法定變更和協(xié)議變更兩種情形。其一，《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時(shí)顯失公平的；③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。當(dāng)然，房屋買賣合同是否變更或撤銷，由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出判決或裁決，不由當(dāng)事人決定。由此可見，開發(fā)商降價(jià)銷售房屋不是合同價(jià)款條款變更的法定條件。換句話說，開發(fā)商沒有法定義務(wù)補(bǔ)償降價(jià)差額補(bǔ)償。其二，《合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同�！本唧w到降價(jià)差額補(bǔ)償問題，購房人與開發(fā)商可以進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，此點(diǎn)將在下面論述。
綜上，除開發(fā)商與購房人在房屋買賣合同中有特別約定或者開發(fā)商的單方承諾外，開發(fā)商無法定義務(wù)補(bǔ)償購房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。
三、開發(fā)商補(bǔ)償房價(jià)差額的特殊情形
開發(fā)商雖無法定義務(wù)補(bǔ)償降價(jià)差額，但在下列情形下，購房人有權(quán)要求開發(fā)商給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：
�。ㄒ唬┓课葙I賣合同特別約定
購房人與開發(fā)商訂立房屋買賣合同時(shí)，合同當(dāng)中特別約定，開發(fā)商在合同訂立后一定期限內(nèi)，如果同一樓盤的房價(jià)下降，給與購房人以差價(jià)補(bǔ)償。那么，如果開發(fā)商在約定的期限內(nèi)降價(jià)銷售約定的樓盤，開發(fā)商屬于違約，購房人因此可以依據(jù)合同的約定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，給予差價(jià)補(bǔ)償。當(dāng)然，對(duì)此約定，購房人必須在合同中有明確具體的約定，避免開發(fā)商玩弄文字游戲。
�。ǘ╅_發(fā)商單方承諾
除合同訂立時(shí)，買賣雙方在合同中有明確約定外，無論是在房屋買賣合同訂立前或者訂立后，如果開發(fā)商對(duì)差價(jià)補(bǔ)償有單方承諾的情況下，開發(fā)商有義務(wù)履行對(duì)購房人的承諾，購房人也有權(quán)要求開發(fā)商按照承諾給予補(bǔ)償。該種承諾包括兩個(gè)方面：第一，開發(fā)商承諾在合同訂立后在一定期限內(nèi)，同一樓盤不降價(jià)銷售的，或者保證所購房屋具有保值或升值空間；第二，開發(fā)商承諾在合同訂立后在一定期限內(nèi)，同一樓盤不降價(jià)銷售的，否則，即給購房人差價(jià)補(bǔ)償。前者是僅承諾不降價(jià)銷售，而后一種承諾是不但承諾不降價(jià)銷售，而且明確承諾給予差價(jià)補(bǔ)償。但無論是前者還是后者，如果合同訂立后，開發(fā)商降價(jià)銷售約定范圍內(nèi)樓盤的，購房人都有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，給與差價(jià)補(bǔ)償。
針對(duì)上述開發(fā)商單方承諾的情形，第一，購房人必須有充分的證據(jù)予以證明開發(fā)商在合同訂立前或者合同訂立對(duì)此作出過承諾；第二，開發(fā)商的承諾須明確具體。某些開發(fā)商所作承諾實(shí)際上可能是“空頭支票”，根本無法兌現(xiàn)，或者因含義不清而可以作出多種解釋。如“2009年12月31日前，如果本項(xiàng)目同等單位減價(jià)，即可獲得相應(yīng)價(jià)格差額饋贈(zèng)的權(quán)利。”“可獲得相應(yīng)價(jià)格差額饋贈(zèng)的權(quán)利”，實(shí)際上是一種贈(zèng)與行為，而在法律上講，除了具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。也就是說，開發(fā)商到時(shí)有權(quán)對(duì)購房人不補(bǔ)差額。另外，“饋贈(zèng)”的前提條件“本項(xiàng)目同等單位降價(jià)”是一個(gè)模糊不清的概念，到底是指在特定的時(shí)間屆滿前該項(xiàng)目的一手房降價(jià)、還是二手房降價(jià)，是同戶型、同總價(jià)、同單價(jià)，還是其它情形，均不確定。一方面，假若此次促銷活動(dòng)中房子全部售完，則此前提條件已不存在，業(yè)主不可能有差價(jià)補(bǔ)；另一方面，因?yàn)樾^(qū)的每一套房子都是獨(dú)一無二的，屆時(shí)業(yè)主即使發(fā)現(xiàn)房屋貶值，也可能發(fā)現(xiàn)自己很難舉出參照物。[1]因此，開發(fā)商對(duì)購房人所購房屋的保值承諾或降價(jià)補(bǔ)償?shù)某兄Z必須明確具體，含義清晰，購房人才能較好地維護(hù)自己的權(quán)益。
�。ㄈ┵I賣雙方協(xié)議補(bǔ)償
《合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同�！遍_發(fā)商與購房人協(xié)商，自愿達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)降價(jià)前已購房人進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行該義務(wù)。合同法的基本原則之一，是“契約自由，意思自治”。房屋買賣合同是當(dāng)事人自愿訂立，當(dāng)然也允許當(dāng)事人通過協(xié)商予以變更和解除。開發(fā)商與購房人通過協(xié)商，自愿達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議在合同法上屬于協(xié)議變更合同條款，不違反法律、法規(guī)規(guī)定，未損害第三人的利益。因此，協(xié)議一旦達(dá)成，開發(fā)商即有義務(wù)履行該協(xié)議，購房人也有權(quán)利要求開發(fā)商依據(jù)協(xié)議約定履行補(bǔ)償義務(wù)。當(dāng)然，該種補(bǔ)償義務(wù)是買賣雙方自愿達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議沒有達(dá)成前，購房人無權(quán)單方要求開發(fā)商給予差價(jià)補(bǔ)償。
因開發(fā)商違約，如逾期交房、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、一房二賣等，購房人要求開發(fā)商支付違約金、賠償經(jīng)濟(jì)損失，則屬于承擔(dān)違約責(zé)任的問題，適用有關(guān)違約責(zé)任等方面的法律、法規(guī)。
總之，購房人購買房屋后，房屋價(jià)格的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購房合同的生效時(shí)起從開發(fā)商即出賣人轉(zhuǎn)移至購房人。除了法律規(guī)定或者合同約定外，除開發(fā)商與購房人約定或者開發(fā)商的單方承諾外，開發(fā)商無法定義務(wù)補(bǔ)償購房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。
至于實(shí)踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前，開發(fā)商與購房人簽訂的房屋認(rèn)購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金，在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。如果購房人與開發(fā)商僅僅簽訂了購房認(rèn)購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同及差價(jià)補(bǔ)償問題。
【作者介紹】黑龍江省北安市人民法院。
