[ 張福榮 ]——(2012-11-28) / 已閱5326次
[案情]
2002年，甲市某開發(fā)商計劃對當?shù)啬车貕K進行房產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)商品房出售。在尚未取得土地使用權(quán)的情況下，其與眾多購房者簽訂了《認購書》，其中約定：出售期房某棟某某室住宅，建筑面積X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，《認購書》還包含了其他一般商品房買賣合同之必須條款。購房者依約交納了定金及部分房款后，開發(fā)商因拿地手續(xù)及搬遷等原因無力動工，遂通知購房者退款并商議賠償事宜，但一部分購房者并未接受開發(fā)商的解約請求。2011年，該開發(fā)商取得了該地塊土地使用權(quán)，遂開工建設(shè)，并于2012年取得了商品房預售許可證，預售價格每平方米近8000元，現(xiàn)已全部預售完畢，并依法辦理了不動產(chǎn)預告登記。此時，當初未接受退款解約安排的部分購房者要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認購書》或賠償房屋差價全額，開發(fā)商則主張合同無效，遂引起訴訟。
[分歧]
本案爭議焦點為：1.原被告雙方簽訂的《認購書》如何定性？對此問題，一種觀點認為是預約，一種認為是本約。2.《認購書》是否為有效合同，有關(guān)損失如何計算？對此，一種觀點認為《認購書》有效，賠償應(yīng)依原告訴求；一種觀點認為《認購書》有效，但差價應(yīng)當以被告明示不履行合同之時與《認購書》中約定房價相較。
[評析]
１.《認購書》是本約 所謂預約，指約定將來訂立一定合同的合同；因履行預約而訂立的合同為本約。判斷一個合同究竟為本約還是預約，應(yīng)專注于其實質(zhì)內(nèi)容，探求當事人的真意，而非合同所使用的名稱。本案《認購書》是否為本約，不應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)進程為標準，更不應(yīng)以該協(xié)議的名稱是否為“認購書”為準，而應(yīng)考察其內(nèi)容是否符合房屋買賣合同的構(gòu)成要件，探求和判斷當事人的真意，據(jù)此對合同的性質(zhì)做出認定。應(yīng)當明確的是，訂立預約在交易上屬于例外，如有疑義，應(yīng)認定為本約。本案中的《認購書》在名稱上雖有預約之嫌，但已經(jīng)具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受了部分購房款，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，該《認購書》應(yīng)當認定為商品房預售合同，應(yīng)認定為本約。
２.本案《認購書》有效 國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：“商品房預售應(yīng)當符合以下條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”本案中《認購書》簽訂之時，該條所有要件均未得到滿足，根據(jù)合同法第五十二條第（五）款之規(guī)定，《認購書》雖成立，卻因違反行政法規(guī)而無效。但是開發(fā)商對涉案房地產(chǎn)項目的開發(fā)進展彌補了《認購書》效力上的缺陷。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！北景冈V訟發(fā)生時，被告已完全獲得了商品房預售所需資質(zhì)，使得《認購書》并不必然無效，而屬法官自由裁量，“可以”認定有效。
３.本案原告請求繼續(xù)履行合同或差價全額賠償?shù)脑V求無法滿足 本案預售商品房已進行不動產(chǎn)預告登記的事實決定了原告繼續(xù)履行合同的訴求無法得到滿足。首先，根據(jù)債與合同法的基礎(chǔ)理論，普通債權(quán)之間關(guān)系平等，所以原告并不能因商品房買賣合同簽訂在先而取得優(yōu)先履行之優(yōu)勢地位。相反，物權(quán)法第二十條規(guī)定的不動產(chǎn)預告登記制度賦予了“經(jīng)過預告登記的商品房預售合同”以物權(quán)保護力度。本案中簽訂在后的預售合同已經(jīng)不動產(chǎn)預告登記，使得后一購房人對涉案標的物具有了物權(quán)法上的排他性優(yōu)勢。所以，原告繼續(xù)履行合同的訴求已喪失執(zhí)行的可能性。其次，在賠償金額的確認上，需要注意的是，早在合同簽訂不久，被告就明確了根本違約的意思表示，根據(jù)合同法中“減損原則”，原告應(yīng)負有采取措施，減少損失的義務(wù)，否則將承擔擴大的損失部分。所以對于原告的差價全額賠償之請求并不能得到法院的全部支持，差價應(yīng)當以被告明示不履行合同之時與《認購書》中約定房價相較。被告在退還預收房款外，首先應(yīng)當雙倍返還定金，尚不能彌補房款差額的，則由被告予以賠償損失。
（作者單位：江蘇省常州市中級人民法院）
