[ 張平 ]——(2012-11-23) / 已閱7397次
房屋作為傳統(tǒng)的不動產(chǎn)在當(dāng)代社會中仍具有很高的財富價值，尤其是面對日益走高的房價，人民普通認為：房屋的購買和權(quán)利的享有是保證財富保值、增值的有效途徑之一。在社會生活中，有些夫妻共有幾套房屋，房屋的使用價值對他們而言小于房屋的交換價值，因此，除保證基本的居住要求外房屋的使用、收益和處分更為夫妻所關(guān)心；然而，有的夫妻經(jīng)過多年的辛苦努力才共有一套房屋，房屋對其的使用價值更為顯著。雖然夫妻雙方為房屋的所有人，然而，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書載明的權(quán)利人難免與權(quán)利的實然歸屬相脫節(jié)，由于不動產(chǎn)登記薄具有公示公信的效力，因此，房屋登記在賣房配偶名下時善意第三人因信賴登記簿而與處分房屋一方進行的房屋產(chǎn)權(quán)變更受法律的保護，但由于賣房配偶處分的房屋為夫妻共有，其與善意第三人達成的房屋買賣合同仍存在效力瑕疵；當(dāng)不動產(chǎn)登記薄確定的權(quán)利人為夫妻雙方或失房配偶時，賣房配偶與第三人達成的買賣房屋合同效力待定，如果房屋已經(jīng)交付給第三人或者將權(quán)利變更給第三人，失房配偶均可以依據(jù)法律規(guī)范主張權(quán)利。下文筆者將采用規(guī)范化的研究進路、類型化的研究方法和解釋論的敘述方式來分析失房配偶所享有請求權(quán)的樣態(tài)。
一、失房配偶向買受人行使請求權(quán)的樣態(tài)
賣房配偶向第三人出賣夫妻共有房屋時涉及三個基本的主體，即賣房配偶、失房配偶和買受人，在房屋所有權(quán)進行變更登記的情況下，登記機關(guān)也應(yīng)成為一個主體。由于通常情況下失房配偶與賣房配偶的關(guān)系具有相近性、利益具有一致性，因此，在失房配偶得知房屋已被其配偶擅自處分后通常會先向買受人主張權(quán)利，當(dāng)?shù)怯洐C構(gòu)因登記錯誤給失房配偶造成損害的，失房配偶有權(quán)請求登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。
1、向買受人請求支付房屋價款的權(quán)利
�。�1）向任何買受人主張請求支付房屋價款的權(quán)利
債權(quán)表現(xiàn)的權(quán)利欲，在今天都是經(jīng)濟目的，債權(quán)已不是取得對物權(quán)和物利用的手段，它本身就是法律生活的目的，經(jīng)濟價值不是暫時靜止地存在于物權(quán)，而是從一個債權(quán)向另一個債權(quán)不停地移動�！�1】因此，追求房屋經(jīng)濟價值的最大化需要對房屋所有權(quán)進行合理適當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)。
根據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定，夫妻一方處分夫妻共同共有房屋時需經(jīng)另一方同意，未經(jīng)另一方同意的處分行為是無權(quán)處分行為。根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，無權(quán)處分行為需經(jīng)另一方追認時才能有效。失房配偶在得知房屋被處分后，為了追求房屋的交換價值而追認了賣房配偶擅自處分行為，則賣房配偶與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，夫妻有權(quán)以有效地買賣合同為依據(jù)向房屋買受人主張支付房屋價款的權(quán)利，第三人在支付房屋價款后也有權(quán)主張交付房屋或變更房屋權(quán)屬狀態(tài)。值得注意的是：由于善意買受人主張房屋所有權(quán)善意取得時依事實行為保有房屋的所有權(quán)，當(dāng)失房配偶愿意追認賣房配偶的處分行為，那么，依據(jù)《物權(quán)法》第106條可以善意取得房屋所有權(quán)的善意買受人也能選擇放棄對房屋所有權(quán)善意取得的主張，然后，根據(jù)房屋買賣合同所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)進行履行，因為房屋買賣合同更能體現(xiàn)出雙方的意思自治和合同基礎(chǔ)，當(dāng)出現(xiàn)情勢變更時，善意買受人當(dāng)然可以解除合同。
�。�2）向善意買受人請求支付房屋價款的權(quán)利
善意買受人取得房屋所有權(quán)的方式并非只能根據(jù)有效的合同進行取得。當(dāng)房屋登記薄上記載的權(quán)利人僅為賣房配偶時，第三人善意信賴該權(quán)屬登記狀態(tài)并與賣房配偶進行房屋所有權(quán)變更登記的，第三人依據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定保有對買受房屋的所有權(quán)。此時，失房配偶無權(quán)追回房屋和房屋的所有權(quán)，那么，其是否有權(quán)請求善意買受人支付房屋價款，這涉及到善意取得客觀要件的理解問題。
《物權(quán)法》第106條規(guī)定善意取得需要不動產(chǎn)以合理的價格“轉(zhuǎn)讓”，而《婚姻法司法解釋（三）》第11條規(guī)定夫妻共同共有房屋需要“支付”合理的對價，在發(fā)生第三人善意取得夫妻共同共有房屋時是否需要滿足合理的房屋對價已經(jīng)完全支付？《婚姻法解釋（三）》第11條第1款之所以將《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”替換為支付合理對價，是因為價格是對貨幣幣值的描述，主要適用于一方以貨幣形式購買房屋的情形，而在現(xiàn)實生活中，以物易房的情形并不鮮見，以“對價”替換“價格”形式避免用語的模糊。而且，合理對價應(yīng)已實際支付，因為從物權(quán)法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ埽瑧?yīng)認為對價是實際支付的對價。【2】
依據(jù)《現(xiàn)代漢語詞典》的解釋，價款是買賣貨物時收付的款項，價格為商品價值的貨幣表現(xiàn)，表明價格具有中性，不以支付為界定的標(biāo)準(zhǔn)，因此，作為構(gòu)成善意取得要求之一價格合理，既指受讓人已經(jīng)向轉(zhuǎn)讓人付清了合理的價款，也包括受讓人尚未實際付款，但合同約定了合理的價格。針對有些學(xué)者認為價款原則必須實際支付的，否則會引發(fā)很多糾紛以及違背善意取得制度宗旨的爭議，崔建遠教授認為：支付價款是合同義務(wù)的履行，而非交易行為本身；即使受讓人付清了全部價款，原權(quán)利人也可能向受讓人追討，進而引發(fā)糾紛；善意取得制度旨在解決無權(quán)處分場合受讓人善意時的物權(quán)變動問題，不刻意考慮受讓人取得物權(quán)是否公平，而受讓人因此而取得利益有違公正的問題，交由不當(dāng)?shù)美戎贫瘸C正�！�3】筆者認為：善意取得雖然要求第三人有償取得，但并不要求價款必須實際完全支付，因為行為是否有償取得取決于行為的性質(zhì)，買賣行為屬于典型的有償行為，不論價款是否已實際支付均不能影響這一性質(zhì)的認定。同時，現(xiàn)行房屋價款過于巨大，要求善意買受人在完全支付合理價款后才能取得并保有房屋對善意第三人的保護范圍過窄，影響物的流轉(zhuǎn)和經(jīng)濟安全。
因此，善意買受和賣房配偶只達成合理的轉(zhuǎn)讓價款未完全實際支付并且辦理變更登記的情況下，失房配偶向善意買受人主張返還房屋所有權(quán)的物權(quán)請求權(quán)，因法律的強制規(guī)定而消滅并轉(zhuǎn)化為請求善意買受人支付其未支付房屋價款的債權(quán)請求權(quán)，善意第三人應(yīng)當(dāng)向履行剩余房屋價款支付義務(wù)。
2、向買受人請求返還房屋的權(quán)利
《物權(quán)法》第9條確定了我國現(xiàn)行不動產(chǎn)變動的債權(quán)形式主義規(guī)則，不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般規(guī)則需要滿足合同有效和依法登記兩個要件，如果欠缺依法登記的要件，房屋所有權(quán)確定性的不轉(zhuǎn)移。在夫妻一方同第三人簽訂房屋買賣合同并將房屋交付第三人，但尚未依法進行登記的情形下，無論失房配偶是否追認了賣房配偶的處分行為，該房屋的所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，雖然房屋已經(jīng)交付第三人，出于第三人的事實支配之下，但房屋沒有依法進行登記，房屋所有權(quán)仍然屬于夫妻雙方，失房配偶如果對房屋的交易價格不滿意或?qū)Ψ课莸氖褂脙r格更為看重，那么，其有權(quán)以房屋所有權(quán)人的身份向第三人主張返還房屋的請求權(quán)。
3、向買受人請求返還房屋所有權(quán)的權(quán)利
在賣房配偶同第三人簽訂房屋買賣合同并依法進行了登記的情形下，但買受人不能根據(jù)《物權(quán)法》第106條善意取得房屋所有權(quán)時，由于失房配偶不追認該無權(quán)處分行為，房屋買賣合同確定無效，雖然該房屋已經(jīng)進行了變更登記，但是，第三人并非當(dāng)然的保有對房屋的所有權(quán)，如果房屋仍登記于第三人名下或者房屋未被他人登記取得的話，那么，失房配偶有權(quán)向第三人主張返還房屋所有權(quán)的請求權(quán)。
二、失房配偶向賣房配偶行使請求權(quán)的樣態(tài)
在交易行為滿足不動產(chǎn)物權(quán)變動的特殊規(guī)則時，法律強制性的規(guī)定房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，如果賣房破具有嚴重損害夫妻共同財產(chǎn)利益的行為，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，失房配偶可以在不損害債權(quán)人利益的前提下可以請求分割夫妻共同財產(chǎn)；
1、向賣房配偶請求分割夫妻共同財產(chǎn)的權(quán)利
在夫妻共同共有房屋被善意第三人依法取得后，夫妻雙方已經(jīng)喪失對第三人主張返還房屋所有權(quán)的權(quán)利，根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》第11條的規(guī)定，若第三人已經(jīng)支付合理對價，則失房配偶也可能喪失請求第三人支付房屋價款的權(quán)利。如果賣房配偶具有將第三人支付的合理價款予以隱藏、轉(zhuǎn)移、揮霍或者偽造夫妻共同債務(wù)進行清償?shù)葒乐負p害夫妻共同財產(chǎn)利益行為，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只要不存在損害債權(quán)人利益的情形，失房配偶有權(quán)依照《婚姻法司法解釋（三）》第4條之規(guī)定，向人民法院請求依法分割夫妻共同財產(chǎn)。
在現(xiàn)實生活中，當(dāng)?shù)谌艘呀?jīng)向擅自處分房屋的賣房配偶部分支付了約定的合理對價時，如果存在賣房配偶將該價款予以隱藏、轉(zhuǎn)移、揮霍或者偽造夫妻共同債務(wù)進行清償?shù)刃袨椋诜蚱揸P(guān)系存續(xù)期間，失房配偶可以請求將剩余的房屋價款請求權(quán)予以分割，這時夫妻雙方對第三人享有的債權(quán)作為準(zhǔn)物權(quán)的客體，其性質(zhì)為物權(quán)性請求權(quán)。如果存在夫妻共同債務(wù)，失房配偶可以向債權(quán)人提前清償、提存或者和債權(quán)人達成債務(wù)承擔(dān)協(xié)議。
2、請求賣房配偶少分或不分夫妻共同財產(chǎn)及給付生活困難幫助費的權(quán)利
根據(jù)《婚姻法》第四十七條之規(guī)定，離婚時，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財產(chǎn)的，分割夫妻共同財產(chǎn)時，對隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產(chǎn)。因此，當(dāng)賣房配偶擅自處分房屋的行為故意有損于夫妻共同財產(chǎn)的保值，那么，失房配偶在離婚是可以向其主張少分或不分夫妻共同財產(chǎn)。
根據(jù)《婚姻法》第四十二條之規(guī)定，離婚時，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成時，由人民法院判決。同時，《婚姻法解釋（一）》第27條規(guī)定：“婚姻法第四十二條所稱“一方生活困難”，是指依靠個人財產(chǎn)和離婚時分得的財產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏�。一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。”由于賣房配偶將房屋擅自處分，房屋所有權(quán)又為善意第三人取得，失房配偶不能向善意買受人主張返還房屋所有權(quán)的，其離婚若沒有住處，則有權(quán)向賣房配偶主張給付生活困難幫助費。
三、向登記錯誤的登記機構(gòu)請求賠償?shù)臋?quán)利
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