[ 黃建平 ]——(2012-11-23) / 已閱7326次
一、 問題的提出
《合同法》 第二百三十條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持�！北緱l解釋的出臺，在司法解釋層面上規(guī)定了承租人在優(yōu)先購買權(quán)受侵害時可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利，但對于承租人要求損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)及在何種情況下可以獲得賠償?shù)染鶝]有明確規(guī)定，相關(guān)的法律法規(guī)缺乏對于承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害時的法律救濟手段的規(guī)定。該司法解釋雖然規(guī)定了承租人可以依法主張侵權(quán)的損害賠償，但是沒有規(guī)定賠償?shù)姆绞郊皹藴�，因此缺乏實際操作性。如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)遭到侵害時，承租人要求房主以什么方式賠償？賠償數(shù)額如何計算？這些問題還有待法律進一步明確。故對該條解釋之規(guī)定，仍有討論之必要。
二、損害賠償之請求權(quán)基礎(chǔ)
鑒于解釋已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)系債權(quán)，故本文不再討論承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)為物權(quán)或形成權(quán)時的請求權(quán)基礎(chǔ)，只討論在承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)時的不同觀點。
對損害賠償之請求權(quán)基礎(chǔ)，目前有不同的看法，主要有侵權(quán)責(zé)任說、締約過失責(zé)任說、違約責(zé)任說和獨立責(zé)任說等四種。
�。ㄒ唬┣謾�(quán)責(zé)任說
《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”通說認為，承租人以同等條件優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利，系法律賦予承租人的一種強制締約請求權(quán)。王澤鑒先生認為，在法有明文規(guī)定強制締約的情形，該項法律系屬保護他人的法律，應(yīng)有第184條第2項適用。即侵害強制強制締約請求權(quán)的，應(yīng)屬于侵權(quán)行為，須通過侵權(quán)責(zé)任法來進行保護。
�。ǘ┚喖s過失責(zé)任說
王利明先生認為，違反強制締約義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。其原因在于：一方面，違反強制訂約義務(wù)，發(fā)生在締約階段；另一方面，違反強制訂約義務(wù)也會造成信賴利益損失。
（三）違約責(zé)任說
梁慧星先生認為，《合同法》第二百三十條規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，只能是一種法定債權(quán)，不具有對抗租賃房屋買受人的效力。如果出租人未通知承租人而將租賃房屋賣給了別人并已辦理產(chǎn)權(quán)過戶，承租人以出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)為由向法院起訴，則法院只能根據(jù)合同法的規(guī)定追究出租人的違約責(zé)任。實務(wù)界也有人支持違約責(zé)任說，認為解釋第二十一條規(guī)定的損害賠償責(zé)任不屬于侵權(quán)責(zé)任和締約過失責(zé)任，而應(yīng)屬于合同責(zé)任。
�。ㄋ模┆毩⒇�(zé)任說
有學(xué)者認為，強制締約不宜納入侵權(quán)責(zé)任體系，而應(yīng)將其定位在與締約過失責(zé)任、違約責(zé)任向并列的與合同相關(guān)的責(zé)任類型。崔建遠先生也認為，站在立法論的立場，制定中國民法典或修訂合同法時，專設(shè)法律條文集中規(guī)定締約義務(wù)人無正當(dāng)理由拒絕締約的法律后果，亦不失為一種可以接受的方案，在保持現(xiàn)行《合同法》第58條的前提下，尤其如此。
三、未經(jīng)起訴行使優(yōu)先購買權(quán)而直接起訴損害賠償?shù)奶幚?
出租人未通知承租人，擅自將房屋出售給買受人的，承租人可起訴行使優(yōu)先購買權(quán)，但某些情況下，為保護善意第三人的交易安全，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的請求將不被法院所支持。此時，承租人轉(zhuǎn)而以出租人侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，要求給予損害賠償?shù)恼埱�，是合理的，�?yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?
然而，如果承租人未曾起訴要求行使優(yōu)先購買權(quán)，直接起訴要求出租人因侵犯其優(yōu)先購買權(quán)而賠償損失的，應(yīng)當(dāng)如何處理？
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，只有在承租人確有行使該權(quán)利的意思，且提供與買受人同等的交易條件時，才談得上其優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的問題。經(jīng)法院審查房屋買賣已經(jīng)過戶且買受人為善意，駁回承租人的訴請后，承租人才能以出租人為被告提起優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償之訴。
問題在于，如租賃合同并未經(jīng)過登記，承租人需要承擔(dān)買受人對房屋存在租賃或承租人并未放棄優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)知情的舉證責(zé)任。當(dāng)承租人無法取得證據(jù)時，要求其先進行一個基本無望取勝的訴訟，無疑對承租人不公，增加了當(dāng)事人的訴訟成本，也造成了司法資源的浪費。
筆者認為，在上述情況下，不應(yīng)以未曾起訴行使優(yōu)先購買權(quán)而一概駁回。法院應(yīng)當(dāng)首先追加買受人為無獨立請求權(quán)的第三人，經(jīng)過庭審查明買受人是否善意。如查明買受人為善意，承租人主張其有意行使優(yōu)先購買權(quán)并能證明其有能力提供同等條件，而出租人又無法舉證證明承租人已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的，當(dāng)可認定承租人的優(yōu)先購買權(quán)因出租人的過錯而無法行使，支持承租人對出租人賠償損失的訴請。如果查明買受人為惡意，則應(yīng)當(dāng)向承租人進行釋明，告知其變更訴請為行使優(yōu)先購買權(quán)并追加買受人為被告。如承租人經(jīng)釋明后拒絕行使優(yōu)先購買權(quán)的，可視為其無意行使該權(quán)利，則出租人不存在對其優(yōu)先購買權(quán)的侵害，其主張出租人賠償損失的訴請也就應(yīng)當(dāng)不予支持。
四、對買受人是否善意的認定標準
一般認為，對買受人的善意與否，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同是否登記、買受人是否知曉租賃事實判斷。但筆者認為，即使買受人知道房屋已經(jīng)租賃，其未必明知承租人有行使優(yōu)先購買權(quán)的意圖。承租房屋只是行使優(yōu)先購買權(quán)的條件，權(quán)利的真正行使尚取決于承租人的意思表示。故如買受人雖知道租賃事實存在，但善意地相信承租人已放棄或無力行使優(yōu)先購買權(quán)，則其信賴利益和交易安全應(yīng)當(dāng)受到法律保護。
對于買受人是否知道租賃事實的判斷標準，首先取決于租賃合同是否登記，租賃合同經(jīng)過登記，則推定買受人應(yīng)當(dāng)知情。此外，根據(jù)交易習(xí)慣，購買房屋之前買方必定要前往看房。對承租人居住使用的房屋，買受人在看房時是很有可能發(fā)現(xiàn)房屋已被承租的。如買受人未前往看房即進行買賣并過戶，則其與出租人串通的可能性較大，此時可推定買受人為惡意。當(dāng)然，如出租人克意隱瞞房屋租賃的事實，選擇承租人不在房屋內(nèi)的時機帶領(lǐng)買受人看房，或買受人在承租人占有房屋之前已經(jīng)看房完畢，或買受人過去就對房屋情況熟知而無需看房，則其可能無法發(fā)現(xiàn)房屋在交易時已被出租。對此，法院應(yīng)根據(jù)雙方提供的證據(jù)、陳述細節(jié)上的邏輯性、是否符合常理等因素判斷原告是否經(jīng)過看房而對租賃事實知情。
對于已知租賃事實的買受人是否知道承租人有意行使優(yōu)先購買權(quán)的判斷標準問題，在已知房屋租賃的情況下，善意的買受人均應(yīng)當(dāng)對承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)予以關(guān)注。因此，買受人應(yīng)當(dāng)就其合理信賴承租人已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)承擔(dān)舉證責(zé)任。有觀點認為，買受人應(yīng)當(dāng)直接聯(lián)系承租人并征詢其意見，或至少曾對直接聯(lián)系進行過合理的嘗試，方可證明為善意。但實踐中買受人往往缺乏直接聯(lián)系承租人的條件，其只能依據(jù)出租人的說辭或提供的證明判斷承租人的態(tài)度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接聯(lián)系承租人與否作為判斷標準。筆者認為，應(yīng)當(dāng)以出租人是否曾向買受人提供可合理信賴的承租人表示放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，來判斷買受人對此是否為善意。
五、損害賠償?shù)臄?shù)額確定
本文認為，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，使得承租人無法購買租賃房屋的，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍，應(yīng)包括以下幾個方面：
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