[ 王維永 ]——(2012-9-27) / 已閱6694次
裁判要旨
在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，不動(dòng)產(chǎn)交付后尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，又再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的現(xiàn)象，比較多見(jiàn)。在這種情況下，合同附隨義務(wù)并不當(dāng)然免除，附隨義務(wù)人仍須履行合同附隨的協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記等義務(wù)。
案情
2000年5月2日，原告劉建軍與第三人吳云紅登記結(jié)婚。2002年9月16日，第三人吳云紅與被告付蘭平簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由被告付蘭平將其位于奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)人和街72號(hào)礦業(yè)公司6幢2單元住房一套賣(mài)給第三人吳云紅，房?jī)r(jià)款為82000元。同年9月20日，第三人吳云紅支付被告付蘭平全部?jī)r(jià)款，付蘭平為吳云紅出具了收條。原告劉建軍與第三人吳云紅隨后搬進(jìn)房屋居住。2006年4月25日，奉節(jié)縣人民法院以（2006）奉法民初字第45號(hào)民事判決書(shū)判決劉建軍、吳云紅離婚，該判決已發(fā)生法律效力。同年12月15日，原告劉建軍與第三人吳云紅達(dá)成《離婚后房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)議書(shū)》，約定2002年9月16日購(gòu)買(mǎi)的被告付蘭平在礦業(yè)公司的住房一套，歸原告劉建軍所有。該房屋的產(chǎn)權(quán)證明已于2004年7月2日即已辦理完畢，但該房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)一直未予辦理。原告劉建平多次要求被告付蘭平辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但被告付平均予拒絕。
被告付蘭平原系奉節(jié)縣礦業(yè)公司職工，其所賣(mài)之房系其礦業(yè)公司集資建房。被告付立平與被告羅術(shù)瓊于2011年4月7日登記結(jié)婚。庭審中，被告付蘭平辯稱(chēng)：其所屬房屋并非賣(mài)給第三人吳云紅，而是打牌輸給吳云紅的；被告羅術(shù)瓊辯稱(chēng)，無(wú)論該房是賣(mài)了還是打牌輸給別人，她都對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第三人吳云紅述稱(chēng)，吳云紅與劉建軍結(jié)婚后，于2002年9月16日與付蘭平簽訂合同購(gòu)買(mǎi)房屋一套，同年9月20日將房?jī)r(jià)款82000元交給付蘭平，由付蘭平出具收條，并一同到礦業(yè)公司領(lǐng)取該房鑰匙并交給了吳云紅，交付房屋后隨即入住。后因法院判決離婚，即與劉建軍達(dá)成協(xié)議，將該房分給劉建軍所有。
裁判
奉節(jié)法院審理認(rèn)為，誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。被告付蘭平與第三人吳云紅簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)意思表示，是雙方在平等、互利、自愿基礎(chǔ)上所達(dá)成的協(xié)議，根據(jù)合同法規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。第三人吳云紅簽訂合同后按照合同約定履行了給付被告方82000元房款的義務(wù)，被告付蘭平亦將吳云紅所購(gòu)買(mǎi)的房屋予以交付，雙方買(mǎi)賣(mài)合同中約定的主要義務(wù)已經(jīng)履行，但依照法律規(guī)定，被告付蘭平在履行合同后還應(yīng)履行協(xié)助義務(wù)。第三人吳云紅系在與原告劉建軍夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)得房屋，故該房屋屬吳云紅、劉建軍的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原告系該房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。后吳云紅、劉建軍離婚，并簽訂離婚后房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)議書(shū)，約定該房屋歸劉建軍所有，故房屋買(mǎi)賣(mài)中乙方吳云紅的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)至劉建軍，即在本案中被告付蘭平應(yīng)履行的協(xié)助義務(wù)就是協(xié)助原告劉建軍辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。被告付蘭平自拿到該房屋產(chǎn)權(quán)證明書(shū)之后，未協(xié)助原告劉建軍辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，違反了法律規(guī)定的合同附隨義務(wù)，對(duì)此付蘭平應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，原告劉建軍請(qǐng)求確認(rèn)2002年9月16日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并由被告付蘭平履行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)協(xié)助義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。
至于被告付蘭平庭審中辯解該房屋系打牌輸給第三人吳云紅，而不是賣(mài)給第三人吳云紅的抗辯意見(jiàn)，經(jīng)查，房屋買(mǎi)賣(mài)合同系被告付蘭平自愿簽訂，收條系被告付蘭平自愿出具給吳云紅，且被告付蘭平未提供證據(jù)證明自己的主張，故對(duì)該意見(jiàn)本院不予采納。被告羅術(shù)瓊提出自己與付蘭平2002年1月1日結(jié)婚，該房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，付蘭平出賣(mài)房屋時(shí)未告知自己，付蘭平系無(wú)權(quán)處分的意見(jiàn)，經(jīng)查，涉案房屋是付蘭平作為礦業(yè)公司職工所購(gòu)的公司集資自建住房，具有一定的福利性質(zhì)，且被告羅術(shù)瓊與付蘭平系2011年4月7日登記結(jié)婚，故2002年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，該房應(yīng)系被告付蘭平的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，該房屋的買(mǎi)賣(mài)系被告付蘭平對(duì)自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，并非無(wú)權(quán)處分。據(jù)此，被告羅術(shù)瓊的辯解意見(jiàn)，本院不予采納。遂判決：一，第三人吳云紅與被告付蘭平于2002年9月16日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；二，被告付蘭平在本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告劉建軍辦理位于重慶市奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)人和街72號(hào)6幢2單元2-2號(hào)房屋一套的過(guò)戶(hù)手續(xù)。
宣判后，各方當(dāng)事人均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
評(píng)析
1、合同的附隨義務(wù)不因合同約定義務(wù)的履行終結(jié)而自然免除
我國(guó)合同法第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)�！痹摋l分兩款規(guī)定，第一款是指的合同約定的義務(wù)，第二款是指的合同未做約定的義務(wù)，亦即合同的附隨義務(wù)。根據(jù)合同法的該條規(guī)定，合同的附隨義務(wù)之法律含義應(yīng)作如下理解：
第一，合同的附隨義務(wù)系從誠(chéng)實(shí)信用原則引伸而來(lái)。誠(chéng)實(shí)信用原則被視為市場(chǎng)交易之帝王規(guī)則，因此合同法第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則�！痹撛瓌t要求當(dāng)事人在訂立、履行合同，以及合同終止后的全過(guò)程中，都要誠(chéng)實(shí)，講信用，相互協(xié)作，具體包括：在訂立合同時(shí)，不得有欺詐或其他違背誠(chéng)實(shí)信用的行為；在履行合同義務(wù)時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行及時(shí)通知、協(xié)助、提供必要的條件、防止損失擴(kuò)大、保密等義務(wù)；合同終止后，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，此為后契約義務(wù)，亦稱(chēng)合同附隨義務(wù)。
第二，合同的附隨義務(wù)以合同約定義務(wù)的全面履行為前提。按照古羅馬法的理解，“合同是一把法鎖�！逼湟饧粗负贤唤�(jīng)成立，就把雙方當(dāng)事人拷在了一起。這是因?yàn)�，合同一�?jīng)簽訂成立，雙方當(dāng)事人已經(jīng)注定相互之間的關(guān)系為權(quán)利義務(wù)對(duì)等關(guān)系，誰(shuí)也別想只享有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)。因此，這就要求簽約的雙方都要互相信任，互相依賴(lài)，同心協(xié)力使雙方的約定付諸實(shí)現(xiàn)，達(dá)至雙方預(yù)想的合同目的。也就是說(shuō)，雙方當(dāng)事人的約定，已將雙方的權(quán)利義務(wù)注定于合同之中，不全面履行各自的義務(wù)，將無(wú)法實(shí)現(xiàn)各自所享有的權(quán)利。從這個(gè)角度講，合同是一把法鎖，將雙方當(dāng)事人拷在了一起。而沒(méi)有合同約定的全面履行，就不可能談得上合同的附隨義務(wù)。
第三，合同的附隨義務(wù)并約定之義務(wù)，而系誠(chéng)實(shí)信用原則所要求的義務(wù)。按照合同法第六十條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。這就表明，合同的附隨義務(wù)，是附隨于合同約定義務(wù)之履行所形成的義務(wù)，比如，車(chē)輛買(mǎi)賣(mài)合同所導(dǎo)致的車(chē)輛變更登記的協(xié)助配合義務(wù)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同所導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的協(xié)助配合義務(wù)，皆屬于該類(lèi)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣所形成的合同附隨義務(wù)。即如本案中第三人吳云紅與被告付蘭平之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，被告付蘭平不但應(yīng)履行合同約定的義務(wù)，也要履行合同未約定但依誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)當(dāng)履行的合同的附隨義務(wù)——協(xié)助原告劉建軍辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。被告沒(méi)有協(xié)助辦理，即違背了合同的附隨義務(wù)，法院判決其應(yīng)當(dāng)履行，無(wú)疑是正確的。
2、本案被告否定房屋買(mǎi)賣(mài)的效力構(gòu)成合同約定義務(wù)與合同附隨義務(wù)之雙重違反
一方面，從本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂情況看，按照合同法第一百三十條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付對(duì)價(jià)的合同。本案第三人吳云紅與被告付蘭平于2002年9月16日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，從形式到內(nèi)容均符合合同法關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的要求：被告付蘭平將房屋交付給第三人吳云紅，完成了出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)；第三人給付了房屋價(jià)款并由付蘭平出具了收條，作為買(mǎi)受人的吳云紅履行了給付對(duì)價(jià)的義務(wù)。雙方從簽約到實(shí)際交付標(biāo)的物及給付標(biāo)的物價(jià)款，都體現(xiàn)了合同雙方的主觀(guān)自愿和平等協(xié)商，實(shí)現(xiàn)了雙方簽訂合同之目的。按照合同法第三章“合同的效力”規(guī)定，該合同系合法有效之合同。按照合同法第八條的規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
另一方面，從本案庭審中被告方提出的抗辯觀(guān)點(diǎn)看，無(wú)法改變依法成立的合同效力。理由之一，被告付蘭平辯解他的房屋系打牌輸給吳云紅，而不是賣(mài)給吳云紅的，該意見(jiàn)之所以未能獲得判決的支持，是因?yàn)楸桓娓短m平空口無(wú)憑，根本沒(méi)有提供證據(jù)來(lái)證實(shí)他的主張。按照常理推斷，假若真是付蘭平打牌輸?shù)袅俗约旱囊惶鬃》�，定�?huì)有參與賭博的人在場(chǎng)，甚至?xí)懈短m平向公安機(jī)關(guān)的報(bào)案登記，還有其他相關(guān)證人的證明。但被告付蘭平?jīng)]有這些證據(jù)，自然得不到法律的支持。理由之二，被告羅術(shù)瓊辯稱(chēng)付蘭平出賣(mài)之房系其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但經(jīng)法庭審理查明，付蘭平與羅術(shù)瓊結(jié)婚登記的時(shí)間為2011年4月7日，而付蘭平出售房屋的時(shí)間為2002年9月16日，表明該出售之房乃系付蘭平在公司的集資建房，屬其婚前財(cái)產(chǎn)，何來(lái)夫妻共同財(cái)產(chǎn)之說(shuō)？顯然不攻自破。
再一方面，從房屋買(mǎi)賣(mài)成交到尚未辦理過(guò)戶(hù)登記的時(shí)間跨度看，已長(zhǎng)達(dá)9年之久，被告之所以未履行合同的附隨義務(wù)，僅僅是一種表面現(xiàn)象，最本質(zhì)的原因在于被告有意反悔房屋的買(mǎi)賣(mài)，以致原告方多次催促辦理過(guò)戶(hù)登記都被被告付蘭平及羅術(shù)瓊以種種理由推脫，直至拖到成訟后的法庭相見(jiàn)。這就表明，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的約定義務(wù)及其合同的附隨義務(wù)之雙重違反。這一近10的時(shí)空跨度，表明被告方缺乏誠(chéng)實(shí)守信。然而事實(shí)證明，凡不講誠(chéng)實(shí)信用的人，最終的結(jié)果是“聰明反被聰明誤”，必然受到法律的約束與制裁。
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