[ 梅賢明 ]——(2012-8-2) / 已閱4448次
[案情]
張三與李四于2009年12月１日簽訂了一份店鋪租賃合同，約定張三承租李四位于某鎮(zhèn)四層房屋的一樓店面，租期從2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付當(dāng)年全部租金。合同簽訂后，張三按時支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知張三的情況下，與王五簽訂了房屋買賣合同，將包括張三承租的店面在內(nèi)的整棟房屋出售給王五，并辦理了房屋過戶手續(xù)。之后李四告知張三整棟房屋已出售，但不終止租賃合同，2012年以后的租金由王五收取。張三認(rèn)為李四侵犯了自己優(yōu)先購買權(quán)，向法院起訴，請求判令李四與王五簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
[分歧]
對于上述房屋買賣合同的效力，在案件審理過程中有不同觀點：
第一種觀點認(rèn)為，當(dāng)出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。第二種觀點認(rèn)為，只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。第三種觀點認(rèn)為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權(quán)；如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，是整體出賣，承租人即享有優(yōu)先購買權(quán)。
[評析]
筆者同意第三種觀點，理由如下：
在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，如果可以分割出賣，又取決于出租人是分割出賣，還是整體出賣。
如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，現(xiàn)出租人出賣的房屋不是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。相反，在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優(yōu)先購買權(quán)，也沒有侵犯承租人權(quán)利。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)限范圍到此為止。
如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優(yōu)先購買權(quán)。讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，影響承租人利益。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第１１８條、合同法第二百三十條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。
出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質(zhì)，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標(biāo)的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。在該案中，具體表現(xiàn)為張三是否愿意接受李四的整體出賣條件，是否愿意以同等價格接受。但這些都屬于承租人怎樣行使優(yōu)先購買權(quán)的問題，而不是承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。出租人可明確告知承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優(yōu)先購買權(quán)，不愿接受該條件，承租人則放棄了優(yōu)先購買權(quán)，出租人可依法對外出賣。
但本案不能因此簡單的支持原告的訴訟請求。因為本案中房屋已經(jīng)過戶給王五，根據(jù)物權(quán)的登記生效主義，王五此時系房屋的所有權(quán)人，而且如果在買受該房屋時，王五系善意的。為保護善意第三人的交易安全，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的請求不應(yīng)被法院所支持，為保護承租人即張三的合法權(quán)益，承租人可以轉(zhuǎn)而以出租人侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，要求給予損害賠償則是合理的，應(yīng)當(dāng)可以得到法院的支持。
（作者單位：福建省高級人民法院）
