[ 周洪林 ]——(2012-4-23) / 已閱6737次
自去年以來(lái)，法院受理的房屋買賣合同毀約案件呈明顯增多之勢(shì)，該類糾紛一定程度上擾亂了當(dāng)?shù)囟址拷灰字刃�，針�?duì)這種情況，筆者結(jié)合我院近年來(lái)案件審理的情況談?wù)劗?dāng)前房屋買賣毀約糾紛案件的特點(diǎn)、原因分析及對(duì)策。
一、房屋買賣毀約的特點(diǎn)
1、炒房引發(fā)的毀約。炒房者為了獲取房屋轉(zhuǎn)讓的巨額差價(jià)，而在短時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)出售給他人，雙方往往由于房款未付清等原因而未及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。在房產(chǎn)大幅增值后，出賣方在利益的誘惑下背信毀約，不接受買受人支付的房屋余款或不協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，由此產(chǎn)生糾紛。
2、拆遷房買賣引發(fā)的毀約。農(nóng)村土地被征用后，部分被安置戶獲得了兩套以上的拆遷房，在其將多余的房屋出售的過(guò)程中，因此類房屋無(wú)法在交易時(shí)立刻辦理過(guò)戶手續(xù)，在房?jī)r(jià)上漲后，出賣人往往以其配偶或子女的名義以侵害共有權(quán)為由主張買賣合同無(wú)效，產(chǎn)生單方毀約行為，侵害買受人權(quán)益。
3、一房?jī)少u引發(fā)的毀約。某些動(dòng)機(jī)不純者就一套房屋與兩位購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同，后選擇出價(jià)較高的一方與其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，對(duì)出價(jià)較低的一方背信毀約。另一種類似的情形是，出賣人在房屋尚未辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，以該房屋向銀行進(jìn)行抵押貸款，造成買受人因房屋進(jìn)行了抵押登記而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。房屋共有人稱房屋買賣合同未經(jīng)其同意，以無(wú)權(quán)處分為由要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。該房屋通常為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共有財(cái)產(chǎn)。
4、房屋承租人以賣房人轉(zhuǎn)讓房屋前未通知其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。此種情形下，賣房人通常會(huì)與第三人串通并偽造存在租賃關(guān)系的相關(guān)證據(jù)。
5、賣房人以未告知房屋抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。
二、房屋買賣毀約的原因
1、制度存在漏洞。房管部門對(duì)房屋所有權(quán)證的共有人記載并不作硬性要求，而在實(shí)際生活中，人們也通常將共有房屋只登記于其中一人名下。中介機(jī)構(gòu)急于賺取傭金，也怠于規(guī)范操作，對(duì)房源信息既不作核實(shí)，也不對(duì)買房人作善意提醒。上述制度的漏洞為毀約提供了可趁之機(jī)。
2、買房人缺乏保護(hù)意識(shí)。由于購(gòu)房心切，加之法律知識(shí)缺乏，買房人購(gòu)房前，對(duì)房產(chǎn)證和合同內(nèi)容以外的重要信息根本不作了解。
3、毀約收益高、成本低。買房人在毀約前會(huì)咨詢律師，盤算得失，即使只有百分之五十一的可能，也會(huì)選擇提起訴訟，畢竟由此支付的訴訟費(fèi)用、代理費(fèi)用或者違約代價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于勝訴獲得的房屋漲價(jià)收益。
三、對(duì)策建議
1、增強(qiáng)法律意識(shí)，保護(hù)自我權(quán)益。購(gòu)房者在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，要審慎確定雙方權(quán)利義務(wù)，尤其對(duì)違約責(zé)任要明確約定。對(duì)拆遷房、預(yù)售商品房等無(wú)法在交易時(shí)馬上辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋，應(yīng)注意審查房屋的共有人狀況，如有成年共有人，應(yīng)要求其在房屋買賣合同上簽字；對(duì)能夠及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋，應(yīng)在支付房款的同時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，避免出賣人事后毀約。
2、加強(qiáng)法制宣傳，樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)。利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體，加大對(duì)房屋買賣毀約行為法律后果的宣傳力度，使意圖毀約者明確毀約行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用交易原則，建立誠(chéng)信為本、依法履約行為規(guī)范體系。
3、加大監(jiān)管力度，嚴(yán)懲違法行為。相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)交易的監(jiān)管，完善房產(chǎn)備案登記制度，增強(qiáng)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)信息的透明度，對(duì)影響市場(chǎng)交易秩序的行為嚴(yán)肅懲處。另外，法院應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通，對(duì)在案件審理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)單位反映，促使其及時(shí)整改。
4、買房人自身須提高警惕。購(gòu)買二手房時(shí)，要調(diào)查了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如是否存在共有人，是否已經(jīng)設(shè)有抵押或租賃，簽訂買賣合同時(shí)，要對(duì)違約責(zé)任作出明確約定，規(guī)定違約方應(yīng)賠償因違約給對(duì)方造成的直接損失和間接損失，另外還可以適當(dāng)提高違約金。務(wù)必要求其他共有人一同簽字。
作者單位：江蘇省豐縣人民法院
