[ 陳金華 ]——(2012-4-13) / 已閱16719次
【案例一】：原告賀某訴被告某村委會建設(shè)工程施工合同糾紛案。
原告作為無任何資質(zhì)的個(gè)人借用他人資質(zhì)與村委會和村民簽訂開發(fā)門面房建設(shè)工程合同，村委會與村民簽訂合同后，將村集體的4畝多土地交由原告進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，且由鄉(xiāng)政府全力支持。工程建成后，一方面房屋出現(xiàn)墻體裂縫等質(zhì)量問題，另一方面隨著房屋的建成，該地段迅速升值，村民們以房屋有質(zhì)量問題拒不交付下余房款，原告便訴至法院，并申請對所建房屋進(jìn)行查封，引起十幾戶村民的強(qiáng)烈不滿。盡管承辦法官做了大量工作，但以利益為重的村民們?nèi)匀磺榫w非常激動。多年省吃儉用的積蓄買來的卻是質(zhì)量存在問題的房產(chǎn)，在應(yīng)訴的同時(shí)村民們還四處上訪。而開發(fā)商因得不到房款也是一肚子委屈。此案有很長一段時(shí)間在當(dāng)?shù)匾鸩恍〉霓Z動。面對農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)法律法規(guī)存在的空白和滯后審判法官也是一臉的無奈。
【案例二】：原告范某訴被告申某集體土地租賃合同糾紛案。
2009年申某某以村委會負(fù)責(zé)人的身份召集村民協(xié)商，將十幾戶村民臨公路兩側(cè)承包的9畝土地以租賃的形式交付給范某等人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配發(fā)生糾紛，范某一怒之下訴至法院，要求申某返還購地款。面對此案，承辦人一臉的茫然，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議原本就是無效協(xié)議，而在村集體的土地上建房出售既違規(guī)又違法。雙方均有過錯(cuò)，如果申某返還范某購地款，那么范某等人就要將建成的房屋扒掉，恢復(fù)原狀，已經(jīng)交付購房款的村民必將群而哄之引發(fā)一系列糾紛和矛盾。此案從一個(gè)側(cè)面凸顯小產(chǎn)權(quán)房面臨的尷尬現(xiàn)狀和法官在審理此類案件中同樣面臨司法困境。一判了之勢必又會引起一系列的糾紛和訴訟，甚至引發(fā)涉訴信訪等不安定事件。
針對全國性普遍存在的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)及由此產(chǎn)生的糾紛，2010年5月，貴州省高級人民法院專門就如何依法處理此類案件向最高人民法院進(jìn)行請示，最高人民法院在征求并綜合全國人大常委會法工委、國務(wù)院法制辦、最高人民檢察院、公安部、國土資源部、農(nóng)業(yè)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門的意見后，于2010年11月1日作出《關(guān)于個(gè)人違法建房出售行為如何適用法律問題的答復(fù)》法【2010】395號，并于2011年2月16日發(fā)布實(shí)施。但該批復(fù)意見也是較為籠統(tǒng)，對在農(nóng)村宅基地、責(zé)任田上違法建房出售產(chǎn)生的糾紛如何處理，沒有具體明確的意見。只是認(rèn)為此類案件涉及面廣，法律、政策性強(qiáng)，有關(guān)部門正在研究制定相關(guān)政策意見和處理辦法，在相關(guān)文件出臺前，最高法院要求各地法院對此類案件要慎重處理，在審理過程中要積極與當(dāng)?shù)攸h委、政府協(xié)調(diào)，全力做好案件的善后處理工作，確保法律效果與社會效果的統(tǒng)一。
2011年6月24日，最高人民法院副院長奚曉明在杭州召開的全國民事審判工作會議上所作的報(bào)告中關(guān)于人民法院審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的司法政策精神為：人民法院在審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中，要貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，對于無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，要通過運(yùn)用締約過失責(zé)任避免當(dāng)事人利益失衡。
五、小產(chǎn)權(quán)房如何清理整治：各方態(tài)度反應(yīng)不一
根據(jù)國土資源部發(fā)布的消息，本次小產(chǎn)權(quán)房清理的原則是：區(qū)別對待，分類處理。其清理思路為：違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人員的責(zé)任；出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不得重新申請宅基地。同時(shí)，對尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責(zé)令退還。
盡管國土部的態(tài)度已經(jīng)非常明確，但對于小產(chǎn)權(quán)房具體如何清理，各方仍爭議不斷，意見各一。
�、宸e極支持對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理整治的政府機(jī)構(gòu)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模令人吃驚，其危害性毋容置疑。
1、令人吃驚的建設(shè)規(guī)模。
盡管國家多次明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與買賣，但其規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大蔓延。且集中建在城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地，并逐漸向小區(qū)管理化發(fā)展。根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)，1995年——2010年， 全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%；更有相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，小產(chǎn)權(quán)房的總量已經(jīng)接近我國住宅數(shù)量的三分之一，小產(chǎn)權(quán)房的增速明顯高于2005年的前十倍。鄭州、北京的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大概占20%左右；來自《深圳市小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀調(diào)查》顯示，截止2011年12月，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市建筑總面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。如此嚴(yán)峻的形勢讓小產(chǎn)權(quán)房清理整治的呼聲越來越高。
2、小產(chǎn)權(quán)房的危害。
�、贋E占耕地，致使寶貴的耕地不斷減少，使農(nóng)村的集體土地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)。據(jù)鄭州市國土資源局介紹，截止2008年10月，鄭州市的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占地2925畝，建成203萬平方米，強(qiáng)制拆除57萬平方米；2012年4月6日《中央電視臺》新聞1+1欄目又曝光了武漢市某某房地產(chǎn)開發(fā)公司對武漢沙湖填土違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)的事件，萬畝湖面縮至119畝，令人心寒，此事經(jīng)媒體曝光后在社會上產(chǎn)生極大影響。
②無序的開發(fā)，較低價(jià)格的出售不但嚴(yán)重?cái)_亂了正常的房地產(chǎn)交易，而且造成政府土地出讓金及應(yīng)收稅款的大量流失，使政府財(cái)政收入減少。
�、墼诤訛⒑拥�、荒灘、河道兩側(cè)及引水、排水通道上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重堵塞排水通道，由于建房后排水通道被封閉或被建筑垃圾堵塞，極易使通道產(chǎn)生淤積，又無法清淤，一旦發(fā)生洪澇災(zāi)害勢必會給城鎮(zhèn)區(qū)域帶來不安全隱患。
④擅自改變國有土地使用性質(zhì)。在房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)不全的情況下，大量進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這種現(xiàn)象已經(jīng)由農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸向城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地蔓延，由于政府部門監(jiān)管不力，從一定程度上助長了違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的發(fā)生，且占地面積越來越多，建設(shè)規(guī)模越來越大，銷售價(jià)格也越來越高。如北京市昌平區(qū)鄭各莊違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，單套“四合院”售價(jià)竟然高達(dá)5000萬元，國土資源部已經(jīng)對此展開調(diào)查并已責(zé)令其停建。
�、萁o購房者帶來許多風(fēng)險(xiǎn)。其一，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證，無法對抗國家的征地和拆遷，一旦被政府拆遷，購房者很難得到補(bǔ)償，甚至還可能面臨被依法強(qiáng)制拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn)；其二，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，只是具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具備法律性質(zhì)，因其系違法建筑，如發(fā)生房屋質(zhì)量等糾紛，購房者想要維權(quán)將找不到法律依據(jù)，只能自行承擔(dān)；其三，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，在現(xiàn)有體制下因小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，因此對銀行而言，抵押物沒有變現(xiàn)能力，銀行不會給小產(chǎn)權(quán)房辦理抵押貸款。
3、主張強(qiáng)制清理的相關(guān)部門還建議，應(yīng)將清理整治的重點(diǎn)放在對違規(guī)在建小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲監(jiān)管上，對清理整治政策出臺之后仍然違規(guī)建設(shè)的按照相關(guān)法律政策規(guī)定進(jìn)行處罰或強(qiáng)制拆除，構(gòu)成犯罪的依法追糾刑事責(zé)任，強(qiáng)力遏制小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)勢頭。
4、通過公權(quán)力加大對小產(chǎn)權(quán)違規(guī)建設(shè)的整治力度。
據(jù)來自全國各地法院的審判消息，目前已有多起涉及小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)犯罪的案件已經(jīng)宣判或正在審理。北京的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商最近就是因?yàn)檫`規(guī)在租賃的幾百畝集體土地上變相建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房和涉嫌合同詐騙被檢察院提起公訴，這也是全國首個(gè)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商被提起公訴。該案件在向人們傳遞一個(gè)信息，政府通過公權(quán)力對違規(guī)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的整治力度正在加大。
㈡對小產(chǎn)權(quán)房存在價(jià)值頗為認(rèn)可的民間機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑之一，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。
1、一線城市房地產(chǎn)價(jià)格太高，動則就是每平方上萬或幾萬元，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格僅相當(dāng)于各地相同地段商品房價(jià)格的一半甚至更低，很容易被購房者作為首選。小產(chǎn)權(quán)房有市場，說明市場需要，起碼可以滿足中低收入階層的居住需求。暫時(shí)彌補(bǔ)政府廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等房源的不足。
2、如果國家相關(guān)部門對在建的小產(chǎn)權(quán)房采取強(qiáng)制拆除、沒收、停建、停售、停水、停電等措施，將會激化社會矛盾，產(chǎn)生大量的糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時(shí)也是對建設(shè)資金及建筑材料的巨大浪費(fèi)。
3、建議制定相關(guān)政策，對已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)實(shí)際情況按照城市規(guī)劃需要和法律法規(guī)及政策區(qū)別對待；對不影響城市發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房讓其由“非法存在”按照相關(guān)政策轉(zhuǎn)為合法，為其不明不白的黑戶辦理合法的戶口，而不是一謂的一刀切。
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