[ 韓濤 ]——(2012-4-10) / 已閱15771次
1、優(yōu)先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力�！》康禺a(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費用。
當(dāng)事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
�、欧康禺a(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。
⑵房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物�！∮捎诜康禺a(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。
⑶房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。
�、孺芟ⅰ７康禺a(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。我國《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
4、抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)的對外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對其它抵押權(quán)的影響
房地產(chǎn)價值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個債權(quán)，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請日標(biāo)準(zhǔn)，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請在先的抵押權(quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對房屋租賃的影響
與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是債權(quán)實現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件有三：
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權(quán)。
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