[ 張生貴 ]——(2011-10-29) / 已閱10065次
城居購(gòu)買農(nóng)房 居所如何保障
“北塢”七旬老人遭遇“宋莊”同案不同判
【導(dǎo)讀提示】
善良的法律是以維護(hù)人的基本生存為最低標(biāo)準(zhǔn)，任何人不得在自己的過(guò)錯(cuò)當(dāng)中獲得利益，這是古老的經(jīng)典法言，也是人們最樸素的正義觀念，我們只所以需要法官和法院，一個(gè)重要的原因就是希望法官們明辨是非，確立人們行為的對(duì)錯(cuò)，使正當(dāng)行為受到鼓勵(lì)和肯定，使有過(guò)錯(cuò)的行為人提高警惕并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。過(guò)錯(cuò)行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，即使行為人承擔(dān)了其過(guò)錯(cuò)行為帶來(lái)的法律責(zé)任，他由于過(guò)錯(cuò)行為獲得的利益也應(yīng)該被剝奪或返還給因此受損失的人。
現(xiàn)代社會(huì)中我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)法律對(duì)人們行為的要求越來(lái)越高，有過(guò)錯(cuò)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，有時(shí)候即使無(wú)過(guò)錯(cuò)也難免其咎，也可能承擔(dān)出于公平原則而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，彌補(bǔ)他人損失，以此體現(xiàn)社會(huì)正義與公平，人們也會(huì)以同樣的眼光判斷法官所作裁決的對(duì)與錯(cuò)，法官在裁案時(shí)，必須確立法律上各主體的自由平等，并且對(duì)過(guò)錯(cuò)行為承擔(dān)責(zé)任，法律絕對(duì)不允許一些人通過(guò)自己的過(guò)錯(cuò)行為獲得利益或謀取好處，否則就是鼓勵(lì)過(guò)錯(cuò)行為，如果不通過(guò)法律方式剝奪過(guò)錯(cuò)行為獲得的利益，實(shí)際上就是變相縱容，引發(fā)社會(huì)混亂。美國(guó)歷史上曾經(jīng)有這樣一個(gè)案例，埃默爾在紐約用毒藥殺害了自己的祖父，只所以這樣，是因?yàn)樗雷娓冈谶z囑中給他留了一大筆遺產(chǎn)，如果祖父改變遺囑，他將一無(wú)所得，由于當(dāng)時(shí)法律規(guī)定，埃默爾的犯罪行為的法律后果是被判監(jiān)禁，為了大筆遺產(chǎn)，他寧愿鋌而走險(xiǎn)進(jìn)監(jiān)獄，為此，法院最終引用任何人不得從其過(guò)錯(cuò)行為中獲利的原則剝奪了埃默爾的繼承權(quán)。
呈現(xiàn)在眼前的案件，顯然沒(méi)有確立這樣的原則，導(dǎo)致諸如農(nóng)村賣房人多年前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，見(jiàn)有利可圖時(shí)又反悔協(xié)議，利用法律監(jiān)管空缺謀取利益，可以說(shuō)這是社會(huì)誠(chéng)信低下、各種腐敗現(xiàn)象難以根治的原因之一，因此，及時(shí)將這一原則貫徹到我國(guó)的立法、司法、執(zhí)法各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，對(duì)當(dāng)前法治建設(shè)意義重大。
最高人民法院及北京高院確立的利益衡平原則，是處理此類案件的基本思路，但在實(shí)際貫徹中，需要審判人員全面掌握，把法律變成鮮活的調(diào)解社會(huì)矛盾的標(biāo)尺，避免類似事件重演。
一、基本情況及案件性質(zhì)--------爭(zhēng)奪拆遷利益惹官司：
1994年6月16日，海淀王某某與劉某某訂立一份《房屋調(diào)劑協(xié)議》，王某某及其父親共同將位于海淀北塢村自有房產(chǎn)賣與劉家人居住，時(shí)價(jià)77000元。房款結(jié)清后，王家人將此房交予劉家，2004年8月份劉國(guó)出資五十萬(wàn)翻建了此房。
2008年政府主導(dǎo)四季青推進(jìn)村鎮(zhèn)改造建設(shè)，王家出于利益驅(qū)動(dòng)，訴求確認(rèn)房屋賣買協(xié)議無(wú)效，法院審理后判決協(xié)議無(wú)效。法院庭審判決前，村委會(huì)同劉家人訂立了騰退補(bǔ)償協(xié)議，劉家因此得到地上附著物補(bǔ)償款六十萬(wàn)元，另根據(jù)騰退協(xié)議獲得兩處樓房。
出賣方提起的關(guān)于房屋調(diào)劑協(xié)議效力案件當(dāng)中，未經(jīng)劉家起訴或反訴補(bǔ)償?shù)那闆r下，法院作出超越訴訟請(qǐng)求的判決；出賣人第二集啟動(dòng)的騰退補(bǔ)償協(xié)議效力案件中，法院未能確認(rèn)實(shí)際住房人的獎(jiǎng)勵(lì)及周轉(zhuǎn)費(fèi)條款有效；關(guān)于村委會(huì)訴求退還補(bǔ)償款案件中，經(jīng)劉家拒理力爭(zhēng)，法院駁回了村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
截止目前，劉家無(wú)房居住，租房已經(jīng)花盡了補(bǔ)償，劉家要求執(zhí)行最先判決的七十萬(wàn)損失款，但法院執(zhí)行中抵頂村委會(huì)補(bǔ)償后只付八萬(wàn)元，老劉未認(rèn)可這樣的執(zhí)行措施。劉家與王家經(jīng)歷的四次訴訟及村委會(huì)介入訴訟，致劉家失去基本居住條件，又面臨補(bǔ)償無(wú)望的境地。
二、原審法院審裁結(jié)論-------有違誠(chéng)信過(guò)錯(cuò)人反獲暴利：
原審法院經(jīng)審理后認(rèn)定，劉家不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格，故雙方訂立的購(gòu)房合同違反了法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，因買賣行為而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)相互返還，因雙方之間的房屋買賣行為距今多年，現(xiàn)房屋價(jià)格顯著增長(zhǎng)，如按原購(gòu)房?jī)r(jià)返還，顯失公平，法院按照雙方過(guò)錯(cuò)程度、評(píng)估數(shù)額，依法判定返還數(shù)額，綜上所述，依據(jù)合同法第五十二條五項(xiàng)、第五十八條規(guī)定，判決協(xié)議無(wú)效，雙方返還。
三、當(dāng)事人上訴及答辯---------公民的房產(chǎn)誰(shuí)作主：
劉家不服判決，以該判決對(duì)事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤、評(píng)估價(jià)過(guò)低、應(yīng)當(dāng)賠償房屋現(xiàn)值及購(gòu)房款為由，提出上訴，要求撤銷原審判決。
四、終審法院裁判情況---------有錯(cuò)為何難糾偏：
二審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，適用國(guó)家土地管理法及國(guó)家相關(guān)規(guī)定，兩家訂立的協(xié)議涉及宅基地轉(zhuǎn)讓，劉家系居民戶口，該協(xié)議違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，一審判決協(xié)議無(wú)效并無(wú)不當(dāng)，判決王家給付劉家賠償款七十二萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)，劉家要求王家賠償數(shù)額過(guò)高，本院對(duì)過(guò)高部分不予支持，判決駁回上訴，維持原判。
五、村委會(huì)趁虛提起訴訟--------屋漏又遭連陰雨：
2011年北塢村委會(huì)介入訴訟，向法院主張由劉某退還騰房?jī)斞a(bǔ)費(fèi)，法院審理后認(rèn)為，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)拆價(jià)補(bǔ)償，依據(jù)生效判決，王家與劉家簽訂的房屋調(diào)劑協(xié)議無(wú)效，劉某與村委會(huì)訂立的騰退協(xié)議無(wú)效，劉家依騰退協(xié)議獲得的補(bǔ)償中，其中各項(xiàng)補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)34萬(wàn)元，從其補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)容看，是針對(duì)房屋的實(shí)際騰退人，雖然劉家與案外人的房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效，但其系拆遷房屋時(shí)房屋的實(shí)際居住人，并積要配合新農(nóng)村建設(shè)，將房屋交由頤泉公司拆除，故上述各項(xiàng)補(bǔ)償實(shí)際沒(méi)有必要返還。對(duì)于劉家獲得的房屋建筑面積的補(bǔ)償款28萬(wàn)，由于該款系地上物房屋的評(píng)估作價(jià)款，生效判決雖確定劉家與案外人之間因房屋調(diào)劑協(xié)議無(wú)效而產(chǎn)生相互返還房屋、支付房屋補(bǔ)償款的義務(wù)，但該房屋已被拆除，生效判決尚未履行完畢，故地上評(píng)估作價(jià)款的處理需案外人參與方能解決，故村委主張要求該款由劉家返還，無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。對(duì)于周轉(zhuǎn)費(fèi)的主張，亦無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持，綜上所述，依據(jù)合同法第五十八條規(guī)定，判決駁回原告要求劉家返還騰退補(bǔ)償款及安置周轉(zhuǎn)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。
六、再審程序中高院有意回避爭(zhēng)議焦點(diǎn)-------利益失衡何時(shí)休：
劉家人不服兩次判決，向高院提請(qǐng)?jiān)賹�，但高院再審程序未能審查程序錯(cuò)誤的事實(shí)，僅對(duì)兩審事實(shí)中合同無(wú)效的內(nèi)容予以走過(guò)場(chǎng)一樣的審查了事。劉家要求再審的法定情形：①、無(wú)訴而判；②、開(kāi)庭審理前涉案標(biāo)的已滅失，對(duì)滅失的房屋再判決返還的作法違法；③、依據(jù)民事訴訟法及最高院關(guān)于民事訴訟法司法解釋規(guī)定，針對(duì)庭審中劉家人提出的實(shí)際損失，法院應(yīng)組織調(diào)解，調(diào)解不成的應(yīng)依法告知另案起訴，兩審判理認(rèn)定損失過(guò)高不予支持，顯系程序違法。劉家再審請(qǐng)求符合《民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（一）項(xiàng)（有新證據(jù)足以推翻原判決）、第（二）項(xiàng)（原判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明）、第四項(xiàng)（原判決認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證）、第六項(xiàng)（原判決適用法律確有錯(cuò)誤）、第十項(xiàng)（違反法律規(guī)定，剝奪當(dāng)事人辯論權(quán)的）、第十二項(xiàng)（原判決超出訴訟請(qǐng)求的）；第二款，對(duì)違反法定程序可能影響案件正確判決的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)再審。
再審的其中一項(xiàng)重要理由是兩審法院無(wú)訴而判，即原審原告僅訴確認(rèn)合同無(wú)效和返還房產(chǎn)，原審被告未提反訴，法院超越當(dāng)事人訴求范圍，替代原告作主，判決原告賠償給被告少量損失，高院再審脫離案件實(shí)際。原審被告未提出反訴，兩級(jí)法院擅自替當(dāng)事人作主，超越當(dāng)事人主張的范圍，違背民事訴訟法規(guī)定。
再審程序當(dāng)中提交過(guò)的證據(jù)情況：證據(jù)之一：民事起訴書(shū)（2009年3月25日原告王某某關(guān)于房屋買賣合同無(wú)效案件）：請(qǐng)求事項(xiàng)：確認(rèn)原告與被告所簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，返還宅基地）（來(lái)源于來(lái)源于海民初字第10573號(hào)民事判決卷）；證明內(nèi)容：原審原告二審被上訴人在一審、二審程序中均未提出補(bǔ)償?shù)脑V訟請(qǐng)求事項(xiàng)；證明事項(xiàng)：兩審判決王某某賠償損失的內(nèi)容違背不告不理的司法原則，屬于超越當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的裁判。證據(jù)之二：人民法院訴訟費(fèi)專用票據(jù)，2009年3月25日收訴訟費(fèi)35元；證明內(nèi)容：訴訟費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有35元，屬于確認(rèn)之訴的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未按損失賠償爭(zhēng)議額收費(fèi)。證明事項(xiàng)：兩審判決的審理范圍嚴(yán)重超越請(qǐng)求事項(xiàng)。證據(jù)之三：2009年5月27日法院民事開(kāi)庭筆錄：卷77頁(yè)78頁(yè)上標(biāo)第五行：“請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效”；9月23日卷81頁(yè)下標(biāo)第10行 審：雙方發(fā)表辯論意見(jiàn)。三原：同起訴意見(jiàn)，依法確認(rèn)買賣合同無(wú)效，要求返還房屋，訴訟費(fèi)被告承擔(dān)。證明內(nèi)容：庭審程序中未增加訴訟請(qǐng)求，未追加當(dāng)事人。證明事項(xiàng)：原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、審判程序違法、適用法律錯(cuò)誤。證據(jù)之四：（2009）民事判決第二頁(yè)第6行：王某某要求法院依法確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，返還宅基地。2009民終判決書(shū)：第2頁(yè)上標(biāo)第5行：“要求法院確認(rèn)王某某與劉簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，返還宅基地房屋”，劉在一審中答辯稱“不同意王某某的訴訟請(qǐng)求。判決內(nèi)容：依據(jù)合同法第五十二條第五項(xiàng)、第五十八條判決：王某某判決生效后十五日內(nèi)補(bǔ)償劉七十二萬(wàn)一千三百八十七元八角。證明內(nèi)容：訴訟的整個(gè)程序從立案到判決均無(wú)增加訴訟請(qǐng)求及追加當(dāng)事人的內(nèi)容。證明事項(xiàng)：兩審程序嚴(yán)重違法，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。證據(jù)之五：（2009）民終字第674號(hào)判決第4頁(yè)上標(biāo)第一行：劉上訴請(qǐng)求是撤銷原判、改判王某某賠償劉經(jīng)濟(jì)損失300萬(wàn)元，補(bǔ)償、賠償共計(jì)391萬(wàn)元。第4頁(yè)第三段：本院經(jīng)審理，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。二審中劉提交了戶型選擇表復(fù)印件，欲證明訴爭(zhēng)房屋拆遷可得200平米的房屋及70多萬(wàn)元的補(bǔ)償款。第5頁(yè)上標(biāo)第二行：劉要求王某某賠償經(jīng)濟(jì)損失的數(shù)額過(guò)高，本院對(duì)過(guò)高部分不予支持。證明內(nèi)容：劉在二審中提交了新的證據(jù)，對(duì)評(píng)估報(bào)告不服，請(qǐng)求合法合理。證明事項(xiàng)：審判程序侵害了劉的合法訴權(quán)，二審程序中認(rèn)定賠償過(guò)高缺乏法律依據(jù)，未能依據(jù)利益衡平原則審理特殊案件。證據(jù)之六：《騰退補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》2009年8月17日訂立（新證據(jù)）。證明內(nèi)容：補(bǔ)償項(xiàng)目和金額七十萬(wàn)元外加兩處94.21平米的樓房，訴訟發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值至少為370萬(wàn)元。涉案房屋拆遷時(shí)間為2009年8月27日，一審開(kāi)庭時(shí)間為2009年9月23日，判決時(shí)間為2009年10月28日，一審判決前涉案標(biāo)的物即已發(fā)生滅失的事實(shí)，失去“返還”判決的法定條件。證明事項(xiàng)：因此給劉家造成的損失在370萬(wàn)元；兩審對(duì)已經(jīng)滅失的房屋再判決返還，違背合同法五十八條關(guān)于法律上或事實(shí)上不能返還的法律規(guī)定。證據(jù)之七：給市委市府的請(qǐng)示意見(jiàn)；本案起因于政府主導(dǎo)拆遷。
七、兩次另訴難立案---------居住保障訴求無(wú)門：
劉家準(zhǔn)備了多份起訴書(shū)，即有依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，主張合同無(wú)效后的造成損失擴(kuò)大為標(biāo)的；也有依據(jù)《合同法》第四十二條規(guī)定，提起締約過(guò)失責(zé)任糾紛案，要求賠償信賴?yán)鎿p失；還有根據(jù)利益失衡原則，提起賠償拆遷利益賠償案，先后三個(gè)訴訟案件，目的都是主張房屋拆遷后老有所居的問(wèn)題。劉家提起三項(xiàng)不同訴訟，均與已有判決對(duì)“確認(rèn)合同效力案件”為標(biāo)的的裁判大有不同，依據(jù)民事訴訟法第一百零八條規(guī)定，劉家的起訴符合立案條件。
八、律師對(duì)本案事實(shí)及法律適用分析-------同案不同判折塹社會(huì)效果：
1、實(shí)體問(wèn)題：
根據(jù)合同法五十八條關(guān)于無(wú)返還必要的規(guī)定，房屋交付申請(qǐng)人實(shí)際入住十八年，且房款早已付清，因房屋面臨拆遷，出賣人出于趨利動(dòng)機(jī)而起訴要求確認(rèn)無(wú)效并返還房屋，最高人民法院專家意見(jiàn)是對(duì)此類訴訟可在確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無(wú)效的前提下，根據(jù)案件具體情況，判決駁回原告（出賣人）的返還房屋的訴訟請(qǐng)求，該農(nóng)村房屋買賣雖然無(wú)效，但在此買賣中，出賣方對(duì)基宅基地使用權(quán)已作放棄處分，買受方實(shí)際居住，村委會(huì)及土地管理部門亦未作出明確處理，買賣當(dāng)時(shí)的法律并未規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓，鑒于訴案具體情況，宅基地使用權(quán)不宜回轉(zhuǎn)，出賣方要求返還房屋的請(qǐng)求不予支持，據(jù)此可判決駁回出賣方的訴請(qǐng)。
2、程序問(wèn)題：
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于民商事上訴案件改判和發(fā)回重審若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五、對(duì)涉及法院審理范圍的民商事上訴案件的審理原則：第二十五條 二審法院應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理，不應(yīng)超出一審判決認(rèn)定事實(shí)和判決主文內(nèi)容，或者超出當(dāng)事人在一審的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理。第二十三條 一審法院應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求范圍內(nèi)，對(duì)案件事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行審理。對(duì)于當(dāng)事人在一審中已依法定程序提出的或者增加的訴訟請(qǐng)求，一審法院遺漏審理、判決的，二審法院可根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則進(jìn)行調(diào)解，但調(diào)解不成的應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審。《民事訴訟法》第151條規(guī)定，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事經(jīng)濟(jì)審判方式改革問(wèn)題的若干規(guī)定》第35條規(guī)定，第二審案件的審理范圍應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人上訴請(qǐng)求的范圍進(jìn)行，當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審查。根據(jù)上述規(guī)定，北京高院就一、二審法院的案件審理范圍確定了以下原則：一審法院應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求范圍內(nèi)，對(duì)案件事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行審理。二審法院應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理，不應(yīng)超出一審判決認(rèn)定事實(shí)和判決主文內(nèi)容。《民事訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第184條規(guī)定，二審程序中被告提出訴訟請(qǐng)求，二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴�！逗贤ā返谖迨藯l、不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；第一百一十一條規(guī)定；法律上或事實(shí)上不能履行的。
3、社會(huì)效果問(wèn)題：
王家人早年高價(jià)出讓房屋，十八年后見(jiàn)有利可圖時(shí)惡意訴訟，對(duì)協(xié)議無(wú)效承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)，針對(duì)房屋拆遷現(xiàn)價(jià)，出賣方只能依其過(guò)錯(cuò)責(zé)任獲得較少利益，兩審判決使得違法過(guò)錯(cuò)的出賣方獲得更多的利益，此判明顯違背法律規(guī)定，根據(jù)任何人不得在自身過(guò)錯(cuò)中受益的司法原則，參照北京市二中院對(duì)宋莊案件的處理原則，根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償利益情況，賦予劉家通過(guò)反訴或另案起訴獲得現(xiàn)值利益的救濟(jì)權(quán)，實(shí)現(xiàn)司法對(duì)惡意訴訟的規(guī)范功能。
4、法律理由問(wèn)題：
劉家主張王家賠償因“合同無(wú)效造成的損失”，雖有此前判決部分損失，但劉家此次起訴已扣除上次判決的損失額七十萬(wàn)元，增加的賠償屬于簽訂拆遷補(bǔ)償合同造成的新增損失，拆遷補(bǔ)償合同被確認(rèn)無(wú)效后，并未涉及全部的損失賠償問(wèn)題，劉家有權(quán)對(duì)因拆遷補(bǔ)償造成的損失另案提起訴訟。
類似案件應(yīng)類似處理：北京市第二中級(jí)人民法院關(guān)于宋莊畫(huà)家村李某與馬某“農(nóng)村私有房屋買賣合同效力糾紛案”的審判案例，與本案的事實(shí)情節(jié)、證據(jù)材料、法律關(guān)系完全一致，宋莊畫(huà)家村案件的判決將合同無(wú)效后的處理明確告知買受人另案起訴，本案劉家即未起訴、又未反訴的情況下，法院替代劉家作主判決損失，屬于無(wú)訴而判，實(shí)際上是剝奪了劉家的訴權(quán)。北京高院、北京二中法編寫《房屋買賣案件裁判思路與操作》第260頁(yè)---271頁(yè)對(duì)合同無(wú)效后的處理問(wèn)題，有明確的法理論證和審判思路指導(dǎo)，雖然我國(guó)不實(shí)行判例制，但“同案應(yīng)當(dāng)同判”的精神和基本裁判思路必須保持基本一致。
5、基本原則問(wèn)題：
利益衡平司法原則應(yīng)予貫穿到本案當(dāng)中：《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》明確指出，“此類案件成訴多緣于土地增值以及因房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴，……在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出買人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡，買受人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)當(dāng)妥善安置”。
