[ 田翠 ]——(2003-3-11) / 已閱83022次
論 善 意 取 得
田 翠
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內(nèi)容提要 善意取得是所有權(quán)取得的一種方式。善意取得制度是物權(quán)法上
的一項(xiàng)重要制度。本文對(duì)善意取得的概念、價(jià)值基礎(chǔ)、理論基礎(chǔ)、理論淵源、動(dòng)
產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件、不動(dòng)產(chǎn)的善意取得、及善意取得的法律效果進(jìn)行了闡述。
以期對(duì)我國(guó)的物權(quán)法、民法典的建立盡綿薄之力，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
關(guān)鍵字 物權(quán)法 善意取得 善意第三人 無(wú)權(quán)處分
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當(dāng)前我國(guó)正在制定民法典，善意取得是所有權(quán)取得的一種方式，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在物權(quán)法中。善意取得制度是適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)交易規(guī)則，其有助于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)正常的商品交換，能有利的促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)行的民事基本法——《民法通則》雖尚未確認(rèn)善意取得制度，但在我國(guó)司法實(shí)踐中，卻承認(rèn)善意購(gòu)買者可以取得對(duì)其購(gòu)買的、依法可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第89條指出：“第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益�！�
一、善意取得概述
（一）善意取得的含義
善意取得制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，關(guān)于善意取得制度的適用范圍，主要有兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)；另一種認(rèn)為善意取得既可適用于動(dòng)產(chǎn)亦可適用于不動(dòng)產(chǎn)。從理論淵源上看，善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)；但從價(jià)值基礎(chǔ)和理論基礎(chǔ)上看，善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)亦無(wú)不可。動(dòng)產(chǎn)善意取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人將其有權(quán)占有的他人的動(dòng)產(chǎn)交付于買受人，如買受人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物。不動(dòng)產(chǎn)善意取得，受讓人信賴登記證書而與無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的讓與人交易，如受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物。
按照法律的一般規(guī)則，只有所有權(quán)或受人之托、代他人處分的人才有處分或買賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，無(wú)處分權(quán)的人處分他人之物，屬于一種侵權(quán)行為，其所為的法律行為須于事后取得其權(quán)利或經(jīng)該他人之承認(rèn)，始生效力，而且，所有權(quán)具有追及性，可直接向買受人追回原物。但善意取得制度的意義在于阻卻所有權(quán)人的追及，允許善意的買受人取得受讓物的所有權(quán)，保護(hù)讓與人與受讓人之間已經(jīng)完成的交易，這在一定程度上侵害了所有權(quán)人的利益。法律為何會(huì)作出這樣的抉擇呢？這就涉及到善意取得制度的價(jià)值基礎(chǔ)、理論基礎(chǔ)、理論淵源。
（二）善意取得之價(jià)值基礎(chǔ)
善意取得制度，為近代以來(lái)大陸法系與英美法系民法一項(xiàng)重要法律制度。其涉及民法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全與財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全之保護(hù)問(wèn)題。保護(hù)靜的安全即是對(duì)所有權(quán)給予絕對(duì)的保護(hù)，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全即是對(duì)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的保護(hù)。善意取得制度本質(zhì)上是平衡所有權(quán)人利益和善意受讓人利益的一項(xiàng)制度，一方面旨在一定程度維護(hù)所有權(quán)人的利益，保證所有權(quán)安全，保持社會(huì)秩序的平和穩(wěn)定，另一方面又側(cè)重維護(hù)善意受讓人的利益，促進(jìn)交易便捷和保護(hù)交易安全。當(dāng)在保護(hù)真正的權(quán)利人與保護(hù)善意受讓人之間發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于保護(hù)善意受讓人。這樣不僅有利于維護(hù)交易的安全，而且有利于鼓勵(lì)交易；保護(hù)善意的受讓人將使受讓人形成一種對(duì)交易的合法性 、對(duì)受讓的標(biāo)的物的不可追奪性的信賴與期待，這就對(duì)當(dāng)事人從事交易形成了一種激勵(lì)機(jī)制，使其對(duì)交易產(chǎn)生安全感，并能大膽地從事交易。保護(hù)善意的受讓人將有利于建立一種真正的信用經(jīng)濟(jì)，并使權(quán)利的讓渡能夠順利的、有秩序的進(jìn)行。在此種情況下，對(duì)真正權(quán)利人的利益的限制，亦含有把真正權(quán)利人選任托付自己財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人考慮不周的責(zé)任歸咎于他，他自己也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不當(dāng)選擇的不利后果的意思。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，若要求每一個(gè)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易的民事主體，都對(duì)財(cái)產(chǎn)的來(lái)源情況進(jìn)行詳細(xì)考察，無(wú)疑會(huì)滯緩交易進(jìn)程，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，不利于信用經(jīng)濟(jì)的建立，也會(huì)從根本上破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的存在基礎(chǔ)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易日益頻繁、交易過(guò)程紛繁復(fù)雜，且交易越來(lái)越需要迅速快捷，因此不可能要求交易當(dāng)事人在從事交易之前，花費(fèi)許多時(shí)間和精力去調(diào)查了解標(biāo)的物的權(quán)利及變動(dòng)狀態(tài)，了解交易的對(duì)方是否有權(quán)作出處分，否則不僅會(huì)使交易難以迅速達(dá)成而且也會(huì)防礙交易的正常進(jìn)行。善意取得制度適應(yīng)我國(guó)當(dāng)前發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，應(yīng)確立為民法典中的一項(xiàng)重要制度。
（三）善意取得的理論基礎(chǔ)
就實(shí)質(zhì)來(lái)看，善意取得制度，是一種以犧牲財(cái)產(chǎn)的靜的安全為代價(jià)而保護(hù)財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全的制度。法律為何要犧牲財(cái)產(chǎn)的靜的安全以保護(hù)財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全呢？這便涉及到善意取得存在的理論基礎(chǔ)的問(wèn)題。關(guān)于善意取得存在的理論基礎(chǔ)問(wèn)題，許多學(xué)者從不同的角度提出了不同的看法，大致有以下觀點(diǎn)：（1）取得時(shí)效說(shuō)。時(shí)效制度，以時(shí)間及時(shí)間之經(jīng)過(guò)為其構(gòu)成要素，而善意取得制度則與時(shí)間及時(shí)間之經(jīng)過(guò)沒(méi)有聯(lián)系，所以，時(shí)效制度與善意取得制度是兩種各自獨(dú)立的制度。（2）權(quán)利外形說(shuō)。占有人應(yīng)推定其為法律上的所有者，故受讓人有信賴之基礎(chǔ)。（3）法律賦權(quán)說(shuō)。善意取得是由于法律賦予占有人處分他人所有權(quán)的權(quán)能。（4）占有效力說(shuō)。善意取得系由于受讓人受讓占有后，占有之效力使然。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為善意取得制度的理論基礎(chǔ)是法律上承認(rèn)占有公信力的邏輯結(jié)果，即贊成權(quán)利外形說(shuō)。
善意取得是所有權(quán)取得的一種方式，所有權(quán)屬于物權(quán)，物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，物權(quán)對(duì)世人的對(duì)抗是以對(duì)方知情為前提的。因此，物權(quán)必須具有向世人公開的手段，這就是占有和登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為占有；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記。物權(quán)的變動(dòng)以占有和登記為公示方法，當(dāng)事人如果信賴這種公示而為一定的行為，即使占有和登記所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。占有僅對(duì)動(dòng)產(chǎn)具有公信力，即動(dòng)產(chǎn)的占有人即被推定為所有權(quán)人。第三人正是基于占有來(lái)判斷無(wú)處分權(quán)人是所有人，因此信任他應(yīng)有處分權(quán)而為交易行為的。受讓人信任的基礎(chǔ)是占有的公信力。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，只有登記證書才能表征所有權(quán)，標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移占有并不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，只有經(jīng)登記取得證書后才發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，但是，不動(dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，若不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
（四）善意取得制度的理論淵源
一般認(rèn)為，善意取得制度是近代以來(lái)以日耳曼法的制度設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，又吸納了羅馬法上取得時(shí)效制度中的善意要件，從而得以產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的。
在古代，調(diào)整無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系的法律有兩種不同的立法原則，即羅馬法的“任何人不得將大于其所有的權(quán)利讓與他人”的原則；日耳曼法的基于“以手護(hù)手”觀念，采納的“所有人任意讓他人占有其物的，只能請(qǐng)求該他人返還”的原則。羅馬法的原則側(cè)重對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)，日耳曼法的原則側(cè)重對(duì)受讓人利益的保護(hù)。羅馬法不承認(rèn)善意取得制度，即使受讓人為善意，所有權(quán)人也可對(duì)其主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)。但羅馬法并非完全無(wú)視受讓人的利益，而是規(guī)定善意受讓人可主張時(shí)效取得。日耳曼法認(rèn)為一旦權(quán)利人將自己的財(cái)產(chǎn)讓與他人占有，只能向占有人請(qǐng)求返還占有物，如占有人將財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)給第三人時(shí)，權(quán)利人不得向第三人主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)，而只能向轉(zhuǎn)讓人請(qǐng)求賠償損失。善意取得制度雖源于日耳曼法“以手護(hù)手”的原則，但二者在制度設(shè)計(jì)上仍存在差異。日耳曼法“以手護(hù)手”原則采取的是限制所有權(quán)追及力之結(jié)構(gòu)，而且適用時(shí)根本無(wú)須區(qū)分受讓人為善意還是惡意；善意取得制度采取的是使受讓人取得所有權(quán)之結(jié)構(gòu)，其目的在于積極地使受讓人取得所有權(quán)，而非僅僅消極的限制原所有權(quán)人之恢復(fù)請(qǐng)求權(quán)。
善意取得制度之所以源于日耳曼法，是因?yàn)樵谌斩ㄉ险加信c所有權(quán)并未嚴(yán)格區(qū)分，占有其物者即有權(quán)利，而對(duì)物享有權(quán)利的也必須占有物，因而受讓物的占有者，可能取得權(quán)利，而有權(quán)利但卻未直接占有其物時(shí)，其權(quán)利的效力也因之減弱。當(dāng)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人以自己的意思，將動(dòng)產(chǎn)托付于他人而由他人直接占有時(shí)，所有權(quán)人權(quán)利的效力減弱，一旦直接占有人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人，所有人就無(wú)從對(duì)該第三人請(qǐng)求返還。善意取得制度之所以不能追溯到羅馬法，是因?yàn)樵诹_馬法上所有權(quán)概念出現(xiàn)較早，占有和所有權(quán)是兩個(gè)相互獨(dú)立的概念，所以無(wú)法演繹出以受讓人誤信物的占有人為有處分權(quán)人為適用前提的善意取得制度。
二、動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
在我國(guó)將要建立的有中國(guó)特色的社會(huì)主義的民法體系中，應(yīng)將善意取得制度規(guī)定如下構(gòu)成要件：
（一）受讓人須為善意
善意取得中的“善意”系指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。由于善意只是受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應(yīng)考慮當(dāng)事人從事交易時(shí)的客觀情況。如果根據(jù)受讓財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無(wú)償、價(jià)格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗(yàn)等可以知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓，則不能認(rèn)為受讓人具有善意。受讓人在讓與人交付財(cái)產(chǎn)時(shí)必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。如果受讓人在讓與人交付財(cái)產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受財(cái)產(chǎn)時(shí)為惡意。
（二）受讓人須通過(guò)有償?shù)姆尚袨槎〉盟袡?quán)
善意取得制度是為保護(hù)交易安全而設(shè)定的，只有在讓與人和受讓人之間存在交易行為時(shí)，法律才有保護(hù)的必要；適用善意取得制度，除要求交易行為中讓與人無(wú)處分權(quán)外，必須具備法律行為的其他一切生效要件，如該交易行為本身無(wú)效或可撤銷，則不能發(fā)生善意取得。
善意取得制度的適用還應(yīng)以受讓人有償取得動(dòng)產(chǎn)為前提。若無(wú)償轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)，在許多情況下，本身就表明該動(dòng)產(chǎn)的來(lái)源可能是不正當(dāng)?shù)�，此時(shí)一個(gè)善意的受讓人是不應(yīng)受讓這樣的動(dòng)產(chǎn)的；同時(shí)，受讓人返還這樣的動(dòng)產(chǎn)并不會(huì)給其造成大的損失，受讓人應(yīng)返還該動(dòng)產(chǎn)。
（三）受讓人須實(shí)際占有由讓與人轉(zhuǎn)移占有的動(dòng)產(chǎn)
所謂動(dòng)產(chǎn)占有之轉(zhuǎn)移，包括四種情形：現(xiàn)實(shí)交付，簡(jiǎn)易交付，占有改定，返還請(qǐng)求權(quán)之讓與�，F(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)易交付，即受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。占有改定，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。返還請(qǐng)求權(quán)讓與，即動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。在現(xiàn)實(shí)交付及簡(jiǎn)易交付場(chǎng)合，因受讓人都已直接占有動(dòng)產(chǎn)，其可基于善意取得制度取得動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，自無(wú)疑義。在讓與人與受讓人之間依占有改定方式進(jìn)行交易時(shí)，基于上述善意取得之價(jià)值基礎(chǔ)的考慮，不宜支持占有改定方式下的受讓人取得所有權(quán)�？梢�，只有當(dāng)受讓人實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)時(shí)，才適用善意取得。
（四）客體物須為（以交付為物權(quán)的公示方法的）動(dòng)產(chǎn)
動(dòng)產(chǎn)，是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。動(dòng)產(chǎn)的公示以占有為原則，登記為例外。以登記為公示原則的動(dòng)產(chǎn)，如航空器、船舶等，適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定。
自近代以來(lái)，物被區(qū)分為占有委托物與占有脫離物，這通常是各國(guó)建立善意取得制度的前提。占有委托物，指基于租賃、保管等契約關(guān)系，由承租人、保管人等實(shí)際占有的、屬于出租人、委托人所有的物。簡(jiǎn)言之，它是基于真正權(quán)利人的意思而喪失占有之物。占有脫離物，是非基于真正權(quán)利人的意思而喪失占有之物，如盜品、遺失物等均屬占有脫離物。占有脫離物原則上不發(fā)生善意取得，而占有委托物則相反，原則上得發(fā)生善意取得。這樣規(guī)定同樣是基于上述善意取得之價(jià)值基礎(chǔ)的考慮。
（五）讓與人須為無(wú)處分權(quán)人
無(wú)處分權(quán)人是指沒(méi)有處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利而處分財(cái)產(chǎn)的人。若讓與人為有處分權(quán)人，則其轉(zhuǎn)讓為有權(quán)行為，不欠缺法律依據(jù)，自然無(wú)法適用善意取得制度。善意取得與無(wú)權(quán)處分是一對(duì)關(guān)系密切的制度，兩者完全不可分割。無(wú)權(quán)處分是善意取得的前提，而善意取得則主要適用于無(wú)權(quán)處分行為。當(dāng)真正的權(quán)利人拒絕追認(rèn)時(shí)，如果有償交易行為中的受讓人是善意的，無(wú)權(quán)處分的合同仍然有效，受讓人可以基于善意取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)。
（六）讓與人須為動(dòng)產(chǎn)的占有人
善意取得中，因受讓人為善意受讓占有，故須有讓與人占有可資信賴，始有善意之可言，讓與人若非動(dòng)產(chǎn)占有人，就沒(méi)有占有的公信力。占有僅須讓與人對(duì)動(dòng)產(chǎn)有現(xiàn)實(shí)的管領(lǐng)力即可，而不以對(duì)動(dòng)產(chǎn)的直接占有為必要。換言之，即使對(duì)動(dòng)產(chǎn)為間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有，也無(wú)不可。
三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得
關(guān)于善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。主要有否定說(shuō)和肯定說(shuō)，否定說(shuō)雖然都反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但其各自反對(duì)的理由并不相同；持肯定說(shuō)的學(xué)者雖然都承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的依據(jù)存在分歧。我認(rèn)為善意取得制度亦可適用于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得主要發(fā)生于以下兩種情況：第一種情況是，共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的，受讓人在善意時(shí)即可取得所有權(quán)。第二種情況是，不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵，受讓人信賴此發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
如上所述，善意取得制度是以日耳曼法的制度設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，又吸納了羅馬法上取得時(shí)效制度中的善意要件，從而得以產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的。日耳曼法的“以手護(hù)手“原則注重權(quán)利的外觀，該原則雖然并未蘊(yùn)含交易安全的理念，但卻適應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保護(hù)交易安全的客觀需要，因而顯示了極強(qiáng)的生命力。善意取得適用于不動(dòng)產(chǎn)是由于第三人信任不動(dòng)產(chǎn)的表征手段——登記所致，登記與占有都具有表征權(quán)利的功能。由于我國(guó)目前的登記制度較為混亂和不規(guī)范，登記的程序和審查制度也尚待改進(jìn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中的錯(cuò)漏在所難免，為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，我國(guó)將來(lái)的物權(quán)立法中應(yīng)當(dāng)確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。
各國(guó)立法對(duì)善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)存在差異，主要原因在于各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不同。采形式審查主義的國(guó)家，善意取得制度一般不適用于不動(dòng)產(chǎn)；采實(shí)質(zhì)審查主義的國(guó)家，善意取得制度一般適用于不動(dòng)產(chǎn)。這是因?yàn)椴尚问綄彶橹髁x的國(guó)家，對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記證上所載權(quán)利事項(xiàng)有無(wú)瑕疵，則不予過(guò)問(wèn)，這樣的公示不具有公信力。采實(shí)質(zhì)審查主義的國(guó)家的登記具有公信力，依公示公信原則，只要無(wú)異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護(hù)。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，所以，我國(guó)應(yīng)建立完善的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，基本上與動(dòng)產(chǎn)相同。不動(dòng)產(chǎn)善意取得須受讓人信賴登記證書而與讓與人交易，事后真正的權(quán)利人主張?jiān)撡I賣行為無(wú)效，受讓人可主張善意購(gòu)買而取得所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的買賣必須具有一般不動(dòng)產(chǎn)買賣的形式要件，即必須締結(jié)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、交付標(biāo)的物并進(jìn)行過(guò)戶登記。只有履行完登記手續(xù)的善意受讓人才可以取得所有權(quán)，在這里登記的作用相當(dāng)于動(dòng)產(chǎn)的交付。
四、善意取得的法律效果
善意取得制度涉及三方當(dāng)事人，即原所有權(quán)人，讓與人和受讓人。在符合以上善意取得制度的構(gòu)成要件的情況下，即可適用善意取得制度，下面將適用善意取得制度產(chǎn)生的法律效果分述如下：
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