[ 肖敏律師 ]——(2011-5-20) / 已閱19300次
六、買受人是否有權(quán)直接起訴與自己無合同關(guān)系的出賣人的前手要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)
實(shí)踐中，針對買受人起訴出賣人協(xié)助過戶的程序性權(quán)利問題不存在爭議。但是，由于房屋尚未登記在出賣人名下，買受人欲將房屋過戶至自己名下，如果單單起訴出賣人，其目的顯然無法實(shí)現(xiàn)，所以，買受人必須將出賣人的前手一起列為被告，要求出賣人與其前手協(xié)助買受人辦理過戶手續(xù)。
對于買受人是否有權(quán)起訴出賣人的前手的問題，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人與前手間并無合同關(guān)系，根據(jù)合同相對性，買受人無權(quán)直接起訴前手。該觀點(diǎn)進(jìn)一步認(rèn)為，由于出賣人自己尚非產(chǎn)權(quán)人，不具備履行條件，法院即使作出支持買受人訴訟請求的判決，也無法執(zhí)行，故只能駁回買受人的起訴。除非先由出賣人起訴其前手要求協(xié)助過戶至自己名下，待出賣人取得產(chǎn)權(quán)后，買受人再行起訴。
這種觀點(diǎn)將買受人的命運(yùn)完全系于出賣人的道德上。實(shí)踐中，出賣人常常會待價而沽，因?yàn)榉績r上漲而反悔賣房。所以，在我國誠信堪憂的大環(huán)境下，希望出賣人為買受人的利益主動要求其前手協(xié)助過戶只不過是這種觀點(diǎn)持有者的一廂情愿，“與虎謀皮”。而且，這種做法也浪費(fèi)司法資源。
本文認(rèn)為，根據(jù)前面的分析，由于出賣人已將請求其前手協(xié)助過戶的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了買受人，故買受人有權(quán)請求出賣人的前手協(xié)助辦理過戶手續(xù)，這與合同相對性原則并不沖突。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人的請求判決出賣人及其前手協(xié)助買受人辦理過戶手續(xù)，銀行應(yīng)當(dāng)予以配合。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人可以對出賣人的前手行使代位權(quán) ，從合同法理論以及國外立法例來看，這種觀點(diǎn)不無道理。然而，雖然國外立法例規(guī)定代位權(quán)行使的對象極為寬泛，不但包括各種債權(quán)，還包括物權(quán)、物上請求權(quán)、形成權(quán)等，甚至還包括一些公法上的權(quán)利 ，但是《合同法》第七十三條將代位權(quán)行使的對象限制于到期債權(quán)，而《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第十三條更是將代位權(quán)行使的對象進(jìn)一步限定為具有金錢給付內(nèi)容的到期債權(quán)。雖然《合同法》第七十三條及上述司法解釋深受學(xué)界及實(shí)務(wù)界的質(zhì)疑 ，但畢竟是現(xiàn)行法律及司法解釋，要求法官突破這些規(guī)定是不現(xiàn)實(shí)的。
當(dāng)然，如果查明當(dāng)事人有企圖通過訴訟來規(guī)避國家調(diào)控政策的情形，由于會產(chǎn)生后續(xù)的判決無法執(zhí)行問題，基于司法權(quán)不能僭越行政權(quán)的原則，法院可以駁回買受人的訴訟請求。
七、判決如何執(zhí)行的問題
如前所述，房產(chǎn)登記部門無法將房屋過戶至買受人名下的障礙是該房產(chǎn)尚不在出賣人名下。只要能將房屋過戶至出賣人名下，出賣人取得了完滿的房屋所有權(quán)，這個障礙就不存在了。怎么掃清這個障礙呢？上述法院判決就可以解決這個問題。具體執(zhí)行時，在買受人代出賣人清償貸款后，房產(chǎn)登記部門就可以依據(jù)司法文書，先將房屋過戶至出賣人名下，當(dāng)事人繳納這個階段相應(yīng)的稅費(fèi)；再將房屋過戶至買受人名下，當(dāng)事人再繳納這一階段相應(yīng)的稅費(fèi)。這樣就可以取得非常理想的法律效果，而且不會給國家的稅款造成任何損失�？梢�，判決完全可以得到執(zhí)行。
綜上所述，認(rèn)定未取得產(chǎn)權(quán)證的商品房連環(huán)買賣合同有效，并支持買受人請求出賣人及其前手協(xié)助辦理過戶手續(xù)，要求抵押權(quán)人予以配合的做法在法理邏輯上是周延的。而且，這種做法能有效遏制不誠信的行為，且不損害各方當(dāng)事人的利益，做到法律效果與社會效果相統(tǒng)一，使法律與生活不脫節(jié)，并節(jié)約司法資源。否則，不但會在法理上無法給出圓滿的解釋，而且，還會出現(xiàn)極差的社會效果，鼓勵不誠信的行為，甚至?xí)l(fā)社會不穩(wěn)定因素。
建議
本文建議最高人民法院針對此類案件出臺司法解釋，以統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。具體條文可以設(shè)計如下：
二手商品房買賣合同糾紛案件中，當(dāng)事人僅以出賣人擅自轉(zhuǎn)賣其未取得所有權(quán)的房屋為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
買受人在同一案件中同時起訴抵押權(quán)人、出賣人及其前手，要求各被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)并同意代出賣人清償債務(wù)，且當(dāng)事人不存在規(guī)避國家政策的情形的，人民法院應(yīng)予支持。
條文的特別說明：1.第一款中的“二手”兩字表達(dá)了“轉(zhuǎn)賣”的含義。2.第一款中的“僅”字并非多余，其范圍是“以出賣人擅自轉(zhuǎn)賣其未取得所有權(quán)的房屋為由主張合同無效的”，而非“以出賣人擅自轉(zhuǎn)賣其未取得所有權(quán)的房屋為由”。如果作后一種理解，則沒必要加這個“僅”字。之所以加上這個“僅”字，是為了給前手依法依約解除其與出賣人間的合同等情形留有余地（如前文所述），以免司法實(shí)踐中的一刀切。3.第一款中的“擅自”涵蓋了出賣人與其前手間有關(guān)“未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)賣”的特別約定，即如前文所述，不管出賣人與其前手間有無該類約定，均不影響出賣人與買受人間合同的效力。4.第二款中的“代出賣人清償債務(wù)”是后續(xù)判決執(zhí)行的前提，所以有必要加上。5.第二款中加上“且當(dāng)事人不存在規(guī)避國家政策的情形的”，主要是為了阻止當(dāng)事人利用訴訟來規(guī)避國家的調(diào)控政策的，避免司法權(quán)與行政權(quán)發(fā)生沖突。
上述兩款已涵蓋了本文所有的討論。
（中國社會科學(xué)院法學(xué)所法律碩士，天津四方君匯律師事務(wù)所律師）
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