[ 姚律師 ]——(2011-4-25) / 已閱10101次
【案例簡介】
A先生看中一套二手房，中介表示A先生需交付5萬元意向金才能與房東溝通洽談具體買賣細節(jié)，于是在中介的撮合下，A先生簽訂了一份三方的意向金協(xié)議，并交付了5萬元意向金，其中協(xié)議約定在賣家簽署協(xié)議并收到意向金后意向金轉(zhuǎn)定金。賣家也簽署了協(xié)議，開具了定金收取收據(jù)。
情況一：
雙方談妥房價，并約定三天后簽署買賣合同。然三天后，當A先生再次聯(lián)系賣家時，賣家竟然已經(jīng)不知所蹤，查了房產(chǎn)登記卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。A先生找到中介，要求對此事負責，中介房也感到很冤屈，因為在將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，中介公司一般不會到房產(chǎn)交易中心去核查房產(chǎn)證信息。A先生上當受騙，卻找不到騙子。
情況二：
三天后，A先生再次看房時，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象，而且賣家竟然把空調(diào)也拆走了，與當初中介所說的送裝修有出入，于是提出放棄購房想法。誰知中介告訴他，意向金已經(jīng)在三天后自動轉(zhuǎn)為定金，如果反悔，將不能取回。
【姚律師點評】
二手房交易過程中，簽訂正式房屋買賣合同前，一般中介公司會要求買家交付意向金，并規(guī)定在賣家簽收后，意向金自動轉(zhuǎn)定金。一般買家不交意向金的話，中介公司不幫與賣家進行實質(zhì)談判，而一旦買家交了意向金后又無法與賣家達成一致無法簽訂買賣合同的話，買家就很難取回已轉(zhuǎn)為定金的意向金。由此，意向金似乎成了套在“買家”頭上的緊箍咒，導致在實際操作中定金糾紛不斷，筆者在近日代理處理了兩個房產(chǎn)定金糾紛案，就深有體會。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金帶來的風險呢?
【姚律師建議】
一、了解交付意向金的可能風險，謹慎簽署意向金轉(zhuǎn)定金協(xié)議
案例中的購房者在沒有對賣家及所售房屋做充分了解的情況下匆匆簽下意向金轉(zhuǎn)定金協(xié)議交付意向金，他卻沒意識到一旦房東收取了定金，簽署了協(xié)議，他就面臨著被沒收款項的可能。
所以在此姚律師提醒大家，作為買家，在交付意向金前必須先多了解房屋情況及周邊狀況，如房屋構(gòu)造、小區(qū)情況、周邊交通設(shè)施等。在簽署意向金協(xié)議前必須充分認識到有可能的后果，必須仔細察看意向金協(xié)議上所載內(nèi)容，如果有什么不明或容易產(chǎn)生歧義的地方必須予以明確。最好可以請專業(yè)律師做咨詢或陪購，以免造成不必要的麻煩。
另外為防止本案情況一的出現(xiàn)，最好在三方的居間協(xié)議中約定，賣家收到中介交付的意向金后簽字確認，并由中介代為保管該筆意向金。如此，就算出現(xiàn)賣家欺詐的情況，也有利于買家取回交納的意向金。
二、為意向金轉(zhuǎn)定金設(shè)置一定的條件限制和期限限制
在買賣雙方達成正式的買賣合同合意前，筆者并不建議交付定金，否則任何一方都有可能面臨定金罰則，由此會引來很多爭議糾紛。在此之前，意向金更多的是應(yīng)該扮演誠意金的角色，買家交付一定的誠意金到賣家手里，一定程度上已經(jīng)表明了買家的購買洽談?wù)\意，便于中介方居間議價。一般意向金轉(zhuǎn)化為定金的條件不外乎經(jīng)中介居間，賣方同意按照委托房款成交，賣方接受意向金，即轉(zhuǎn)化為定金。但姚律師認為，僅這樣的轉(zhuǎn)換條件還不夠，主動權(quán)更多的被賣方和中介方掌控，買方陷入了很被動的地位。
建議在意向金轉(zhuǎn)化為定金條款中，要約定在什么情況下買方可以取回意向金，而不做轉(zhuǎn)定金處理。也可以約定以雙方簽訂書面買賣合同為轉(zhuǎn)化條件，或者給意向金轉(zhuǎn)定金約定一定的期限，或者約定在中介方轉(zhuǎn)付前須要通知購房者。另外，姚律師建議最好在中介、賣方、買方簽訂的三方協(xié)議中最好約定，如果中介將買方所交納的意向金轉(zhuǎn)付賣方后，仍未中介方負責保管，這樣就算發(fā)生了本案中的第一種情形，對于買方拿回意向金也是一種保障。
總之，購房者要根據(jù)在確定將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，一定要把各種可能發(fā)生的情況都考慮清楚，這樣才能避免因為自己違約而損失意向金的情形。
上海姚衛(wèi)芳律師：專職律師，法學學士，中華律師協(xié)會會員，從業(yè)以來承辦了數(shù)百件訴訟與非訴訟業(yè)務(wù)，擔任了多家企業(yè)的常年法律顧問，也為多位客戶聘請為私人法律顧問。
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