[ zsg ]——(2011-3-26) / 已閱9299次
【案情簡介】
1994年6月16日北塢村的寶才和王復(fù)訂立了房屋買賣合同，約定寶才將其自有北塢村549號(hào)三間土坯房賣與王復(fù)所有，當(dāng)時(shí)價(jià)格77000元，王復(fù)購房后投資翻建成180平米的住宅。2008年市政府確定北塢村拆遷改建，寶才及家人基于拆遷補(bǔ)償利益，以買賣行為無效為由訴至法院，判決還未下達(dá)時(shí)，村委會(huì)同王復(fù)訂立了安置補(bǔ)償協(xié)議，約定安置王復(fù)三口人兩套樓房，協(xié)議訂立后，王復(fù)家騰退了房屋。
事后法院判決合同無效，在王復(fù)沒有反訴、寶才沒有起訴的情況下，法院超范圍判令寶才賠償王復(fù)家七十二萬元（兩套樓房的實(shí)際價(jià)值六百多萬元），這些錢王復(fù)根本買不到住房，王復(fù)提出上訴，二審維持。2010年3月寶才家人又起訴確認(rèn)補(bǔ)償安置協(xié)議無效，法院同樣支持了何春才的主張，政府的騰退方案和這兩份判決造成王復(fù)家失去住房。
【疑難問題】
2009年市政府主導(dǎo)北塢村騰退工程，由此引發(fā)輪回訴訟。寶才眼見拆遷利益，起訴確認(rèn)合同無效，兩級(jí)法院違背法理規(guī)定，超越當(dāng)事人的訴辯范圍，錯(cuò)誤判決，寶才通過確認(rèn)合同無效，可得到近六百萬元的房產(chǎn)，法院在王復(fù)未主張賠償?shù)那闆r下，擅判過低賠償，造成司法不公。
基于一方主張拆遷利益、另一方要求居住保障，二者之間發(fā)生沖突，法律該保護(hù)哪一方的利益？法理依據(jù)是什么？需要司法當(dāng)審者認(rèn)真考慮。
雖然國務(wù)院曾在1999年規(guī)定，禁止居民購買農(nóng)村住宅，從法律上判斷，這樣的買賣協(xié)議目前應(yīng)按無效處理，但無效的后果和責(zé)任如何劃分的問題也需要司法實(shí)踐中認(rèn)真考慮。
【法理精要】
1、程序正義是司法的基本內(nèi)涵：
從本案中查知，雙方當(dāng)事人均未提出賠償訴訟的情況下，法院額外判決出賣人向買受人賠償損失，從司法程序上看，違背了民事訴訟法無訴無判的規(guī)定。盡管雙方的爭(zhēng)議在交易后十八年才發(fā)生，但司法審判的依舊是十八年前的合同事實(shí)，并非爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)的情況，進(jìn)入訴訟后考慮的只能是誠信原則及信賴?yán)娴膿p失情況。
參照北京市二中法院對(duì)畫家村宋莊李玉蘭案件的裁判要旨“考慮到馬海濤作為出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于李玉蘭作為買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。對(duì)于李玉蘭信賴?yán)鎿p失的賠償，考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區(qū)位總價(jià)予以確定。故對(duì)李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，本院對(duì)其合理部分予以支持”。
本案中法院未經(jīng)當(dāng)事人主張，超越訴訟范圍，無訴裁判出賣人賠償買受人七十二萬，買受人提出上訴后，二審以損失過高為由不予支持。出賣人因合同無效獲得六百萬元的房產(chǎn)，買受人另案以信賴?yán)嫫鹪V追加賠償，法院不給立案，現(xiàn)實(shí)利益難有保障，很有可能淪為無家可歸者。
2、誠實(shí)信用原則及利益衡平原則在本案中的適用：
從合同法理的角度而言，合同一方的抗辯權(quán)賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實(shí)信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。
誠實(shí)信用原則對(duì)抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，根據(jù)誠實(shí)信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢復(fù)，由此維持一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。第二，誠實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對(duì)方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。第三，誠實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利。
因此，在司法實(shí)踐中，判斷訴由是否基予正當(dāng)理由，主要通過審查合同行為是否基于誠實(shí)信用原則而作出判斷。從另外的一個(gè)層面上講，實(shí)質(zhì)也涉及到司法審判中遇到的價(jià)值評(píng)判問題。人民法院在審理民事案件時(shí)，必須考慮法律到底要保護(hù)什么價(jià)值？這個(gè)價(jià)值與其他價(jià)值是否沖突？有什么樣的沖突？那個(gè)價(jià)值更為重要？更重要的才能獲得法律的支持與保護(hù)，只有這樣，法院的判決才可以使法律規(guī)定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容以一定價(jià)值觀形式凸現(xiàn)，才能得出合理的、可接受的、社會(huì)正義效果的、符合公平的結(jié)果。
3、規(guī)范土地管理不可犧牲基本生存保障：
居民購買農(nóng)村房屋，基于居住和生存保障，居住權(quán)得到保護(hù)屬于人權(quán)范疇，系人類生存生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，盡管允許出賣人對(duì)買賣協(xié)議提起無效之訴，但買受人的居住權(quán)與通過宣告合同無效的方式規(guī)范農(nóng)村土地交易行為，兩者的輕重顯而易見，動(dòng)輒以居民購賣農(nóng)村房屋行為違法無效來支持出賣人的主張，勢(shì)必造成合同誠信危機(jī)及買受人的居住喪失，其后果將使人的基本權(quán)利受損，影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定，因此，在處理此類案件時(shí)，完全可以只宣告合同無效而不支持出賣人對(duì)返還利益的主張。
買賣行為發(fā)生時(shí)，關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策和法律不明確，冰凍三尺非一日之寒，造成當(dāng)年村宅轉(zhuǎn)讓，自然有政府監(jiān)管乏力的問題；十八年后，出賣人起訴確認(rèn)合同無效，也是基于政府拆遷，如果沒有拆遷騰退，買受人依舊居住有保障。政府舊村改造帶給村民利好的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)對(duì)出現(xiàn)的問題預(yù)以解決。
出賣人為增值利益訴求合同無效，合同無效后，將獲得更多額外利益，并非自食其力的投勞投資所得，僅僅是政策原因就可滿足損人利已的效果，相比之下，買受人只為居住保障，符合法律規(guī)定，應(yīng)受法律支持。否則，同一合同被判無效，合同中的兩方當(dāng)事人獲利有著天地之別，無效給出賣人帶來的是百萬元的兩套樓房，給買受人造成的有可能是流浪街頭，雖然說在法律上可以確認(rèn)合同無效，但基于“任何人不得從自己的過錯(cuò)中得到好處”這一古老原則，司法不應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)失信者。
