[ 孫隨勤 ]——(2011-2-24) / 已閱7699次
芻議不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中的適用
孫隨勤
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不健全，商品房預(yù)售有許多不確定的因素，預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方均面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。允許作為無(wú)過(guò)錯(cuò)的預(yù)購(gòu)方在自己的權(quán)利受到侵害時(shí)，適時(shí)行使不安抗辯權(quán)，中止合同履行，直至解除合同，是其尋求自我保護(hù)和自我救濟(jì)的有效手段。同時(shí)，不安抗辯權(quán)作為先履行方特有的一項(xiàng)權(quán)利，也可能為一些不法分子獲取非法利益所利用。其行使應(yīng)當(dāng)具有嚴(yán)格的條件。
一、不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中的適用條件
�。ㄒ唬┍仨毚嬖谟谝婪ㄓ喠⒉⑸У纳唐贩款A(yù)售合同中
只有有效合同才受法律保護(hù)，才對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。商品房預(yù)售合同是否有效，除了要審查預(yù)售方是否取得預(yù)售資格，即是否取得土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證外，還要審查合同內(nèi)容是否真實(shí)、合法，有沒(méi)有損害國(guó)家利益、公共利益和他人利益。在審判實(shí)踐中，遇到諸如預(yù)售方缺少“三證”中的一證，有關(guān)部門(mén)同意補(bǔ)辦，事實(shí)上已投入資金總額25％以上的情況，該類(lèi)合同仍應(yīng)作為有效合同對(duì)待。
不安抗辯權(quán)須在有效的雙務(wù)合同中才能行使。商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同，這是勿庸置疑的。預(yù)購(gòu)方取得預(yù)定房屋的權(quán)利，同時(shí)預(yù)售方取得收取預(yù)付款的權(quán)利。只有在雙務(wù)合同中，才可能存在一方履行義務(wù)而對(duì)方不履行義務(wù)、致使一方的合法權(quán)益受到侵害的情況，而在單務(wù)合同和不完全的雙務(wù)合同中均不能行使不安抗辯權(quán)。
�。ǘ┎话部罐q權(quán)存在于履行義務(wù)有先后之分的預(yù)售合同中
審判實(shí)踐中，遇到的商品房預(yù)售合同都是異時(shí)履行，即預(yù)售方依法先享受權(quán)利，后履行義務(wù)；預(yù)購(gòu)方先履行義務(wù)，后享受權(quán)利。不安抗辯權(quán)只存在于異時(shí)履行的預(yù)售合同中，同時(shí)履行的情況不能行使不安抗辯權(quán)，不安抗辯權(quán)的行使權(quán)主要掌握在作為先履行義務(wù)方的預(yù)購(gòu)方手中。預(yù)購(gòu)方的債務(wù)已到期的，應(yīng)當(dāng)履行，如履行期限未屆至，預(yù)購(gòu)方可以決定是否暫時(shí)停止履行的準(zhǔn)備，但不能稱(chēng)之為停止履行。
�。ㄈ╊A(yù)購(gòu)方有確切證據(jù)證明預(yù)售方在合同成立后喪失或可能喪失履行交房等義務(wù)
1、預(yù)售方喪失或可能喪失履行交房義務(wù)的能力。財(cái)產(chǎn)顯著減少是喪失履行合同義務(wù)能力的首要原因。在預(yù)售過(guò)程中導(dǎo)致預(yù)售方財(cái)產(chǎn)顯著減少，難以正常履行合同的原因是多方面的。主觀原因是預(yù)售方喪失信譽(yù)、乘建筑材料價(jià)格上揚(yáng)、為牟取暴利，將原應(yīng)交付給預(yù)購(gòu)方的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人，或私自改變?cè)ǖ姆课萁Y(jié)構(gòu)，偷工減料，縮小房屋面積，或在建筑材料價(jià)格下浮時(shí)，改變圖紙，惡意擴(kuò)大房屋面積，強(qiáng)迫預(yù)購(gòu)方接受，或收取的預(yù)售房款不用于建房，遲遲不開(kāi)工。預(yù)售方不能履行交付房屋的還有客觀原因，諸如自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、地震等不可抗力的因素，國(guó)家行為如法律、政策的改變及地方政府對(duì)某一特定區(qū)域的規(guī)劃變更等的情勢(shì)變更因素。這些因素的存在均使合同不能正常履行。當(dāng)然，如果預(yù)售方財(cái)產(chǎn)狀況明顯惡化，但對(duì)預(yù)購(gòu)方仍有交房的履行能力，則預(yù)購(gòu)方仍不能行使不安抗辯權(quán)。
2、預(yù)售方不具備履行義務(wù)能力的事實(shí)發(fā)生在合同成立后的履行期限內(nèi)。我國(guó)《合同法》并沒(méi)有規(guī)定后履行方喪失或可能喪失履行能力應(yīng)發(fā)生在何時(shí)，但筆者認(rèn)為應(yīng)發(fā)生在合同成立之后。就商品房預(yù)售糾紛來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)方若在與預(yù)售方簽訂合同前，就已知道預(yù)售方不具備履行交付房屋的能力，他可能會(huì)拒簽合同，這時(shí)就是沒(méi)有不安抗辯權(quán)也能保護(hù)自己的利益，如其明知預(yù)售方?jīng)]有履行交房能力仍與之簽訂合同，則無(wú)行使不安抗辯權(quán)尋求保護(hù)的必要。如果其在簽訂合同之前不知預(yù)售方無(wú)履行義務(wù)能力，簽訂合同之后才發(fā)現(xiàn)，為維護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)方的利益，其應(yīng)享有不安抗辯權(quán)。合同的履行期限，應(yīng)自預(yù)售合同所約定的義務(wù)開(kāi)始履行之日起至截止履行日期止。
3、預(yù)購(gòu)方對(duì)預(yù)售方履行不能的事實(shí)，負(fù)有舉證責(zé)任。為防止不安抗辯權(quán)的濫用，防止預(yù)購(gòu)方借口預(yù)售方不能履行合同行使不安抗辯權(quán)而中止履行自己本應(yīng)先履行的義務(wù)，預(yù)購(gòu)方必須舉出預(yù)售方履行不能的確切證據(jù)，而不能憑自己的主觀猜測(cè)，如果預(yù)購(gòu)方不能舉證或舉證有誤，應(yīng)承擔(dān)擅自中止合同履行的違約責(zé)任。同時(shí)，預(yù)購(gòu)方行使不安抗辯權(quán)中止履行合同后，應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售方。雖然預(yù)購(gòu)方行使不安抗辯權(quán)勿需獲得預(yù)售方的同意，但是為了使預(yù)售方能采取相應(yīng)的措施，預(yù)購(gòu)方必須及時(shí)通知對(duì)方。如果預(yù)售方在合理的期限內(nèi)為履行合同提供了相應(yīng)的擔(dān)保，則預(yù)購(gòu)方應(yīng)恢復(fù)履行支付房款的義務(wù)，不得行使不安抗辯權(quán)；如果預(yù)售方雖未提供擔(dān)保，但經(jīng)過(guò)努力恢復(fù)了履行能力，預(yù)購(gòu)方也應(yīng)恢復(fù)履行合同。
二、不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中適用的后果
1、中止合同的履行。不安抗辯權(quán)的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方當(dāng)事人不履行債務(wù)而給先履行一方當(dāng)事人帶來(lái)的不公平后果，當(dāng)可能造成這種不公平后果的因素被清除后，則不安抗訴歸于消滅，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行原有合同。因此，不安抗辯權(quán)的行使產(chǎn)生的是暫時(shí)中止合同履行的法律效力。預(yù)購(gòu)方在行使不安抗辯權(quán)時(shí)，只是預(yù)見(jiàn)對(duì)方可能將不履行，而對(duì)方尚未毀約，預(yù)購(gòu)方亦只能暫時(shí)中止履行自己的付款義務(wù)，而不能直接解除合同。預(yù)購(gòu)方在有權(quán)中止合同履行的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并給預(yù)售方合理的期限，使其恢復(fù)履行能力或提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保，這個(gè)合理期限以不超過(guò)30天為宜，通知的方式可以是口頭的或是書(shū)面的。在合理期限內(nèi)，預(yù)售方未提供擔(dān)保也未恢復(fù)履行能力，要求預(yù)購(gòu)房履行合同，預(yù)購(gòu)方可予以拒絕。在預(yù)售方應(yīng)預(yù)購(gòu)方要求在合理期限內(nèi)提供了擔(dān)保，則不安抗辯權(quán)消滅，預(yù)購(gòu)方應(yīng)繼續(xù)履行合同。
2、解除合同和賠償損失。預(yù)售方在接到中止履行的通知后，不提供擔(dān)�；蛘咛峁┑膿�(dān)保不適當(dāng)，預(yù)購(gòu)方可以解除合同，并可基于合同法關(guān)于預(yù)期違約的規(guī)定追究購(gòu)售方的違約責(zé)任。我國(guó)不安抗辯權(quán)制度在賦予先履行方解約權(quán)的同時(shí)，并沒(méi)有規(guī)定先履行方可以請(qǐng)求損害賠償，這是一大缺憾，侵害了先履行方的合法權(quán)益，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予先履行方損害賠償請(qǐng)求權(quán)，表現(xiàn)在商品房預(yù)售糾紛中，預(yù)購(gòu)方的損害賠償額應(yīng)以預(yù)售方默示不履行交房等義務(wù)時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
應(yīng)當(dāng)注意的是不安抗辯權(quán)的成立無(wú)須對(duì)方當(dāng)事人主觀上是否存在過(guò)錯(cuò)，而造成預(yù)售方不能履行原因有很多，有違約的情形，也有情勢(shì)變更的情形，因此在審判實(shí)踐中還應(yīng)注意根據(jù)實(shí)際情況變更合同的有關(guān)內(nèi)容，排除不公平的結(jié)果，從而平衡雙方當(dāng)事人的利益，以維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定性，不能因預(yù)售方在對(duì)自明顯不利的情況不同意提供擔(dān)保就機(jī)械地一概解除合同。
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