[ 陳建剛 ]——(2011-1-15) / 已閱8196次
二手房及二手房在交易過程中的特點
陳建剛
★陳建剛律師（13381367825）說法：
二手房及二手房交易
所謂二手房，通常是指再次上市交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房以及單位的自建住房，在辦完房屋產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些房都可稱為二手房。目前，我國的房地產(chǎn)市場分為三級：房地產(chǎn)一級市場，即土地市場，是指由國土部門掌握，通過協(xié)議、招標或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商；房地產(chǎn)二級市場，即新建商品房交易市場或叫一手房交易市場；房地產(chǎn)三級市場，是指存量房交易市場，即二手房交易市場。由此可見，房地產(chǎn)市場將新建房屋的首次交易稱為一手房交易，經(jīng)過首次交易的房屋，再次交易或多次交易，都可稱為二手房交易。
二手房交易的特點：
從房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，二手房交易一直占據(jù)市場的主流，這主要源于二手房交易具有如下的特點：
�。�1）可供選擇的房源多。陳建剛律師表示當前舊住房體制與住宅商品化改革進程相交替的過程，決定了二手房來源及范圍存在多樣性，主要包括允許轉(zhuǎn)讓、交換承租權(quán)的共有房屋；新建商品房的再次交易；通過房改政策購買取得產(chǎn)權(quán)的售后公房；除新建商品房之外原先自有并擁有合法憑證的各類可交易產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)房（如落實政策后恢復(fù)產(chǎn)權(quán)的私房、商品住宅開發(fā)制度之前通過買賣、交換、受贈、繼承等方式取得的各類房屋等）。
�。�2）房價彈性大。新房的出售方（開發(fā)商）因為有種種顧忌，不會輕易降價；而二手房市場中由于有投資客的存在，降價的空間則十分明顯。對于那些因資金鏈緊張而急于脫手的投資客賣家，在其報價基礎(chǔ)上打上八到九折并非難事。
�。�3）購房時可考察小區(qū)品質(zhì)。在購買新房時，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境只能依據(jù)開發(fā)商的廣告宣傳或是模糊的口頭或書面承諾。然而等到交房時，往往會和購房者想象的有較大的出人。而購買二手房就沒有這個問題，購房者完全可以在對小區(qū)內(nèi)部考察清楚后再做決定。
（4）房屋質(zhì)量可選擇。購買二手房時，完全有條件仔細勘察室內(nèi)各處，確保房屋質(zhì)量符合居住要求。比如可以從現(xiàn)成的戶型和面積上考察和調(diào)節(jié)“健康指標”。市場專業(yè)人士認為，世界衛(wèi)生組織規(guī)定的“健康住宅標準”中，有兩點受房屋戶型的直接影響：其一就是健康住宅應(yīng)滿足每天日照3小時以上；其二從戶型設(shè)計上確保私人空間。從傳統(tǒng)意義上講，在北方如果要保障各個房屋有效的日照時間，一般會首選南北向或南向的戶型，其次是東南向或西南向的戶型。但選擇南北向或南向的戶型時，應(yīng)該注意房屋的進深不能過大，否則整個戶型結(jié)構(gòu)都會呈狹長型，處于中間的廳室采光就會比較弱，也就不能確保每個房間采光的均衡。而在選擇西南向戶型時，應(yīng)盡量選擇臥室不靠西向外墻的戶型。因為在冬天，北方一般刮西北風(fēng)，西向臥室在開窗通風(fēng)時會比較寒冷。而要確保私人空間，在戶型設(shè)計上就要做到公私分開，動靜分離。也就是將私人活動的臥室、書房與客廳、餐廳這樣的公共休息區(qū)分開，而像廚房、衛(wèi)生間這樣的輔助區(qū)一般起其中的過渡作用。另外，房屋各個功能區(qū)的面積大小及比例將直接影響到生活需求的滿意度及舒適性，也是考察房產(chǎn)是否為健康住宅的一項重要指標。市場專業(yè)人士認為，客廳與主臥的面積比最好不要低于2:3，衛(wèi)生間與主臥的面積比最好不要低于1：3；而臥、衛(wèi)、廳的最優(yōu)比例應(yīng)為4:1.5：3。
（5）可在不同的地段選擇同等價位的房屋。雖然次新二手房與新房價格相差無幾，但5－10年房齡的商品房及時間更久的售后老公房的價格相對來說更易為人所接受。以北京為例，同樣是2萬元的單價，買新房可能要在中環(huán)以外了，而買二手老公房則可以接近內(nèi)環(huán)。對于上班族來說，途中節(jié)省的時間和精力不可小視。而且離市區(qū)越近，醫(yī)療教育等配套設(shè)施也更優(yōu)。而且，二手房的價格更加多元化，不同樓齡的二手房價格不同，另外，隨著各地政府對安居房的上市條件進一步放寬，二手房的價格層次再次細分，經(jīng)濟實力一般的買家可根據(jù)自己的需求選擇二手房，可以說二手房的價格多元化更適合不同經(jīng)濟實力的買家的需求。
�。�6）購房時可將鄰居作為參數(shù)進行考慮。在一個投資客云集的社區(qū)，周邊鄰居可能經(jīng)常在變換。如果同一幢樓里有房子被租出去開公司，則意味著住宅的私密性和安全性都大打折扣。購買二手房之前，購房者完全可以一一了解，而不會像買新房時那樣一切都是未知數(shù)。
�。�7）購買裝修過的二手房，省時省力省費用。對于那些購買二手房用做過渡的年輕人而言，毛坯房的性價比并不高。特別是那些早已習(xí)慣于租房的購房者，對裝修的要求也不會很高。部分二手房的裝修還是相當?shù)轿坏模屬彿空呤⌒氖×κr間。
�。�8）實際物業(yè)管理水平可作為考慮參數(shù)。購買新房時，物業(yè)管理是沒法選擇的，一般都由開發(fā)商指定，心中完全沒有數(shù)。在購買二手房時，則可以實地考察，并結(jié)合詢問小區(qū)其他業(yè)主來了解其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和收費情況以及是否建立公共設(shè)施設(shè)備維修專項基金等情況，幫助自己做出正確的選擇。
�。�9）二手房性價比高。其實“二手”兩字的真正含義是第二次轉(zhuǎn)手，當然二次轉(zhuǎn)手后的房子舊的占多數(shù)，但不乏也有嶄新的新房子。有些高品質(zhì)的外銷房、優(yōu)質(zhì)商品房，即使根本沒有住過人，再轉(zhuǎn)手時也是二手房。在購買一手房時，有的人由于某些原因購買了期房，在當今這個市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的世界里，人生會有很多不可預(yù)測的變化，當購房者拿到現(xiàn)房時又由于某些原因要把房子賣掉，因此，這樣的房子完全是新房子。在價格相差不大的情況下，相比較處于期房狀態(tài)的新房，購買二手房即買即住，可省去等待的煩惱和焦慮。
（10）二手房交易公開透明。目前，我國很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。
——北京律師陳建剛（13381367825）轉(zhuǎn)
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