[ 王海宏 ]——(2010-11-9) / 已閱6894次
淺論建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
王海宏
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也已經(jīng)指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的，因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面：即單獨(dú)所有部分和共有部分。單獨(dú)所有部分主要是指通過一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割了的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共有和部分及附屬物、共同設(shè)施等，它們者是區(qū)分所有權(quán)的客體。
由于在區(qū)分所有情況下，只能以共有和專有部分作為所有權(quán)客體百不能以整個(gè)建筑物作為所有權(quán)客體，所以在登記過程中，如果各個(gè)所有人已就各專有部分進(jìn)行了登記，那么就不能再將整個(gè)建筑物登記為這些人共有。目前由于我國(guó)有關(guān)房屋登記制度并未對(duì)建筑物區(qū)分所有的登記作出規(guī)定，因此在實(shí)踐中重復(fù)登記現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這樣就必然會(huì)產(chǎn)生銼刀所有等同于共有的誤解，從而不利于明確產(chǎn)權(quán)歸屬，解決產(chǎn)權(quán)糾紛。
在區(qū)分所有情況下，單獨(dú)部分經(jīng)分割以后成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須要具備如下幾個(gè)條件：
第一，必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱為“物理上的獨(dú)立性”，各個(gè)部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地劃分不 部分并為各個(gè)所有人獨(dú)立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律要求構(gòu)成上的獨(dú)立性挑三揀四大于，一方面，由于區(qū)分所有是要將建筑物仇家為不同部分分而為不同所有者單獨(dú)所有，因此單獨(dú)所有權(quán)的翻車魚配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門等作間隔和區(qū)分標(biāo)志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權(quán)利范圍，同時(shí)準(zhǔn)確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對(duì)某一專有權(quán)的損害，如果各個(gè)權(quán)利的客體伏特計(jì)能區(qū)分開，也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。
第二，必須具有使用上的獨(dú)立性，也就是說，建筑物被區(qū)分為各個(gè)部分以后，第一部分都可以被獨(dú)立地使用或好玩兒獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人，用作店鋪、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等。假如區(qū)分為各個(gè)房間以后，該房間并無(wú)獨(dú)立的出入門戶，必須利用相信的出入單位門戶才能出入，則該肩頭并不具有使用上的獨(dú)立性，從而不能成為區(qū)分所有的客體。
第三，通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性，構(gòu)造上和使用的上獨(dú)立性，乃是經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性，只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨(dú)立，也就是說，通過登記使被分割的長(zhǎng)期中個(gè)部分在法律上形成為各個(gè)所有權(quán)的客體。如果被分割的各個(gè)部分登記為各個(gè)主體所有，則建筑物作業(yè)為整體不能再作為一個(gè)獨(dú)立物存在。應(yīng)當(dāng)指了的是，通過登記表現(xiàn)出一煌法律上獨(dú)立性，是以構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性為基礎(chǔ)的，如果構(gòu)造上或使用上的獨(dú)立性不復(fù)存在，則法律上的獨(dú)立性也難以存在。例如原被區(qū)分所有的二部分同屬于一人，間隔除去后，二部分合二為一，是各部分推動(dòng)其構(gòu)造上的獨(dú)立性或使用上獨(dú)立性，應(yīng)解釋為一個(gè)所有權(quán)。
北安市人民法院 王海宏
