[ 謝斌 ]——(2010-11-1) / 已閱9639次
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受損害，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？
謝斌
案例：
明月小區(qū)業(yè)主老黃，獨(dú)自居住在小區(qū)內(nèi)，某天在小區(qū)花園內(nèi)散步，看見一人鬼鬼祟祟的拿著一袋東西。遂上前詢問，提東西的人原來是一小偷，看見有人朝自己走來，害怕被發(fā)現(xiàn)偷東西，在老黃快接近他時(shí)，他將提著的東西朝老黃砸過去，老黃被砸中后，受慣性跌倒在地受傷。住院期間花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)1000元，為此，老黃想在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)小偷，是物業(yè)管理做得不好，而自己為抓小偷受傷，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，所以其要求物業(yè)公司賠償。物業(yè)公司部同意賠償。問老黃的受傷，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？
分析：
自《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下稱《條例》)頒布以來，物管公司與業(yè)主因人身、財(cái)產(chǎn)等安全問題引發(fā)的諸多糾紛，并未因物業(yè)立法的進(jìn)一步完善而減少，反而有逐步增加的趨勢。當(dāng)居民在有物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)人身或財(cái)產(chǎn)受到傷害時(shí)，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？
在小區(qū)物業(yè)管理中一般業(yè)主出現(xiàn)的傷害事故包括：1、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)損害事故，主要有業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)損害、業(yè)主的車輛等財(cái)產(chǎn)損害；2、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及家人人身損害事故。
小區(qū)物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽訂或者有小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。從法律上說，《條例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)該條可以有兩種情形：第一，物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)公司有保護(hù)每個(gè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，或者即使在書面合同中未明確約定，但物業(yè)公司實(shí)際上一直實(shí)施為業(yè)主提供保護(hù)財(cái)產(chǎn)的行為，那么當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)損害事故，物業(yè)公司則應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。第二，在物業(yè)服務(wù)合同中未約定物業(yè)公司有保護(hù)每個(gè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全義務(wù)的內(nèi)容，而且并未收取相應(yīng)的保護(hù)財(cái)產(chǎn)的管理費(fèi)，且一直未實(shí)施為業(yè)主提供保護(hù)財(cái)產(chǎn)的行為。這類情形，物業(yè)公司并沒有保護(hù)每個(gè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，物業(yè)公司業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)損害事故，不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
因此，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)公司有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行了合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供了約定的服務(wù)，則業(yè)主不能再對物業(yè)公司提出額外的服務(wù)要求。
而根據(jù)《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)�！蛾P(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》也明確規(guī)定了從事經(jīng)營、服務(wù)活動的法人未盡安全保障義務(wù)使他人受到外來損害時(shí)，侵權(quán)人不能賠付時(shí)，安全保障義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任�！稐l例》第四十七條第二款“保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)。物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)無論是否有物業(yè)合同約定的某些義務(wù)，根據(jù)物業(yè)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而產(chǎn)生的，物業(yè)公司應(yīng)有的在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的告知、說明、照顧、保護(hù)等義務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。針對物業(yè)公司的安保義務(wù)，即使在物業(yè)合同中沒有約定，物業(yè)公司也要承擔(dān)安保義務(wù)。當(dāng)業(yè)主及家人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人身損害事故，物業(yè)公司有防范和救助的義務(wù)。物業(yè)公司若有疏忽或不盡上述義務(wù)，則應(yīng)對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人身損害承擔(dān)賠償責(zé)任。
關(guān)于物業(yè)公司在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身傷害事故中的責(zé)任問題：1、物業(yè)公司未盡物業(yè)合同約定的義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身損害的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；2、物業(yè)公司未完全盡到合同約定的義務(wù)或者合同附隨的義務(wù)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任的情況主要是在第三人對業(yè)主的財(cái)產(chǎn)或人身造成損害的情況下，物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)或法律認(rèn)定的義務(wù)時(shí)，且第三人無力賠償或者賠償不足時(shí)，才承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
筆者建議在簽訂物業(yè)合同時(shí)，合同雙方應(yīng)明確約定服務(wù)合同的條款，要做到義務(wù)明確；物業(yè)公司管理方面應(yīng)做好各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作，安全預(yù)防工作做到實(shí)處；作為業(yè)主在物業(yè)公司物業(yè)管理活動中要注意配合，要注意自律。在物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，業(yè)主們也應(yīng)有較高的素質(zhì)來配合物業(yè)管理活動。
荔浦縣人民法院 謝斌
