[ 奚正輝 ]——(2010-10-19) / 已閱8485次
房地產(chǎn)政策演變與房?jī)r(jià)走勢(shì)
奚正輝
筆者以國(guó)務(wù)院歷年發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的文件為線索，對(duì)房地產(chǎn)政策與房?jī)r(jià)的走勢(shì)進(jìn)行了分析，房地產(chǎn)政策與房?jī)r(jià)是相輔相成的。近20年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)總體是上漲的，期間有2次房?jī)r(jià)下調(diào)，一次是2006年下半年（政策打壓的原因），一次是2008年底（經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因）。
1988年2月25日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》（國(guó)發(fā)（1988）11號(hào)），《通知》指出：我國(guó)現(xiàn)行的住房制度存在著嚴(yán)重弊端。國(guó)家為城鎮(zhèn)居民建房花了大量投資，但由于不能從經(jīng)濟(jì)機(jī)制上制約不合理的需求，城鎮(zhèn)住房問題并沒有得到緩和。住房分配上的不公正，已成為一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題，城鎮(zhèn)住房制度改革，是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。住房制度改革可以取得很大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是一件利國(guó)利民的事情。要從１９８８年起，用三、五年時(shí)間，把住房制度改革在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推開。
1991年6月7日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)[1991]30號(hào)），《通知》指出：住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，也是人民群眾十分關(guān)注的重大問題，其根本目的是要緩解居民住房的困難，不斷改善住房條件，正確引導(dǎo)消費(fèi)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
1991年11月23日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[1991]73號(hào)），《通知》指出：城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)行公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度，由住戶通過商品交換（買房或租房），取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這種特殊商品進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。開始在全國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。
1994年7月18日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)），《決定》規(guī)定：把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1998年7月3日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)），《通知》指出：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。
2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)），《通知》指出：逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房。
2005年5月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)），1、滿2年繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定；2、確定了普通住房的標(biāo)準(zhǔn)；3、住宅期房禁止轉(zhuǎn)讓。
2006年5月24日，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)），1、購(gòu)房時(shí)間從2年改為5年；2、停止別墅供地
2006年7月11日，建設(shè)部 商務(wù)部 發(fā)展改革委 人民銀行 工商總局 外匯局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房【2006】171號(hào)），1、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則；2、境外人工作、學(xué)習(xí)滿一年才能購(gòu)買自用商品房
2007年8月7日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)），《意見》指出：住房問題是重要的民生問題，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度。
2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)），普通住房滿2年免征營(yíng)業(yè)稅，不滿2年差額征；非普通住房滿2年差額征，不滿2年全額征。
2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），1、貸款購(gòu)買第二套住房首付不低于40％；2、加強(qiáng)閑置土地的處理；3、一次性公開全部預(yù)售房源，明碼標(biāo)價(jià)；4、境外人購(gòu)買房地產(chǎn)嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行
2010年4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)），對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務(wù)所
