[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱10830次
國(guó)家房貸政策變化屬于 “情勢(shì)變更”，二手房買(mǎi)方不算違約？
蔡英杰
近日，海淀區(qū)人民法院作出了房貸政策變化，即國(guó)十條出臺(tái)后關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的第一份判決。對(duì)此，各方人士在媒體上已經(jīng)發(fā)表過(guò)很多意見(jiàn)。在房貸政策依然沒(méi)有放松跡象的境況下，該案對(duì)于很多已經(jīng)陷入二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的當(dāng)事人或者將來(lái)擬交易房屋的當(dāng)事人提供了很大的借鑒意義。同時(shí)，該份判決對(duì)很多北京律師辦案也提供了可資參考援引的案例。盡管如此，鑒于該案的案情存在自身的特點(diǎn)，該判決結(jié)果適用的僅是該與該案情相同的糾紛。因此，廣大購(gòu)房者和賣(mài)房者千萬(wàn)不要以為，該判決具有普遍意義。下面，筆者就該案從幾個(gè)方面簡(jiǎn)單進(jìn)行一下評(píng)析。
案例簡(jiǎn)介：2010年4月12日，張先生與房主宋女士簽定了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同，約定張先生購(gòu)買(mǎi)宋女士位于海淀區(qū)的一套房屋，房屋成交總價(jià)為555萬(wàn)元，其中張先生計(jì)劃貸款200萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)。次日，張先生向宋女士支付了15萬(wàn)元定金。張先生在隨后辦理貸款過(guò)程中，因“新國(guó)十條”出臺(tái)，無(wú)法獲得銀行貸款。經(jīng)與宋女士協(xié)商解除合同并要求退還訂金無(wú)果后，張先生將宋女士起訴到海淀區(qū)法院，要求解除與宋女士的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求對(duì)方退還定金。
庭審焦點(diǎn)：庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結(jié)婚證，并拿出兩個(gè)房產(chǎn)證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)各一套房產(chǎn)。房主宋女士雖然對(duì)此沒(méi)有異議，但她認(rèn)為，兩人簽訂的合同真實(shí)有效，而且合同當(dāng)中已經(jīng)約定，如果買(mǎi)房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補(bǔ)足購(gòu)房首付款。因此，應(yīng)不受新國(guó)十條中關(guān)于住房貸款的限制，按合同執(zhí)行。
判決結(jié)果：法院審理認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，張先生家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，因此涉案房屋正是“新國(guó)十條”規(guī)定的第三套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是張先生在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，如果要求張先生繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。因此張先生請(qǐng)求法院解除合同于法有據(jù)，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬(wàn)元。該案主審法官曹力表示，雖然本案中雙方簽訂的合同屬于有效合同，而且合同中對(duì)銀行貸款未獲批準(zhǔn)的情形做出了約定，但結(jié)合合同中其他條款以及房屋買(mǎi)賣(mài)行業(yè)的慣例來(lái)解釋?zhuān)侵敢蛸I(mǎi)房人自身原因所導(dǎo)致的貸款未獲批準(zhǔn)，而不是指任何原因所導(dǎo)致的貸款未獲批。
律師評(píng)析：本案是國(guó)十條出臺(tái)后第一起買(mǎi)方以國(guó)十條新政為由要求解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的判決，可能對(duì)于北京其他區(qū)縣法院正在審理的案件有一定的影響，對(duì)于律師和廣大房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人來(lái)講也具有很強(qiáng)的借鑒意義。不過(guò)，這也僅僅是一個(gè)個(gè)案而已，并不具有典型意義，每個(gè)當(dāng)事人都可能遇到些許不同的情況，因此該案判決結(jié)果并不具有普遍適用性。
一、本案中無(wú)法獲得銀行貸款是否屬于情勢(shì)變更？
根據(jù)2009年新頒布的《合同法解釋二》第二十六條，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。但是針對(duì)不同的案情，對(duì)該條款的適用應(yīng)當(dāng)綜合考慮，不能一刀切，把所有情形或所有的政策問(wèn)題都認(rèn)定為情勢(shì)變更。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法發(fā)【2009】40號(hào)），法院是要慎用情勢(shì)變更原則的。此外，根據(jù)于《正確適用<中華人民共和國(guó)合同法> 若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┓⻊?wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》(法【2009】165號(hào))，確需在個(gè)案中適用情勢(shì)變更原則的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。下面筆者通過(guò)幾種不同情況談?wù)勛约旱臏\見(jiàn)：
1、如果合同沒(méi)有明確約定貸款購(gòu)房，要么雙方在合同中明確寫(xiě)明由買(mǎi)受人全款付款，要么雙方只是說(shuō)明了價(jià)款數(shù)額、首付比例、每期付款金額？
在這種情況下，即便買(mǎi)方事實(shí)上采用貸款方式償還分期價(jià)款，甚至在簽訂合同之前向賣(mài)方口頭透露過(guò)分期付款將采用貸款的方式，但是一旦爭(zhēng)議發(fā)生，買(mǎi)方都很難證明自己是要以貸款方式來(lái)付款，甚至賣(mài)方會(huì)聲稱對(duì)貸款事項(xiàng)不知情。如果是這樣的話，我們認(rèn)為買(mǎi)方很難以情勢(shì)變更為由要求解除合同。否則的話，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)很不公平，因?yàn)樵谶@一段時(shí)間內(nèi)將喪失尋找或聯(lián)系其他買(mǎi)家或者甚至推掉其他買(mǎi)家的機(jī)會(huì)。
2、如果合同中明確約定了采用貸款方式支付房屋價(jià)款，且對(duì)貸款未獲批準(zhǔn)做了約定？
在這種情況下，我們建議當(dāng)事人要在合同中明確無(wú)法辦理貸款，買(mǎi)方可以解除合同的權(quán)利，并且將無(wú)法辦理貸款的原因盡可能擴(kuò)大，例如買(mǎi)方工資水平的原因，戶口的原因，銀行內(nèi)部政策審核的原因，國(guó)家政策的原因等等，這樣，買(mǎi)方屆時(shí)要求解除合同的理由會(huì)更加充分一些。如果在合同沒(méi)有明確規(guī)定無(wú)法辦理貸款原因的話，那么除非是由于國(guó)家政策發(fā)生變化導(dǎo)致銀行不能放貸，否則買(mǎi)方很難以情勢(shì)變更原則主張解除合同。
在本案中，當(dāng)事人已經(jīng)約定貸款方式，而且約定了買(mǎi)方在銀行貸款未獲批準(zhǔn)時(shí)不得解除合同，但是對(duì)于因何種原因?qū)е挛传@批準(zhǔn)在合同沒(méi)有明確規(guī)定。法官審理認(rèn)為：結(jié)合合同中其他條款以及房屋買(mǎi)賣(mài)行業(yè)的慣例來(lái)解釋?zhuān)侵敢蛸I(mǎi)房人自身原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而不是指任何原因所導(dǎo)致的貸款未獲批。因此，在非買(mǎi)方自身原因造成銀行貸款未獲批準(zhǔn)，買(mǎi)方是可以請(qǐng)求解除合同的。我想法官的這種理解可能來(lái)源于最高法關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋【2003】7號(hào)）第23條，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
3、如果合同中只是明確約定了采用貸款方式支付房屋價(jià)款，因?yàn)閭�(gè)人原因無(wú)法貸款？
在這種情況下，除非在合同明確約定個(gè)人貸款的條件或者個(gè)人無(wú)法貸款可以解除合同，否則買(mǎi)方?jīng)]有理由要求解除合同，一旦單方解除合同即構(gòu)成違約，有可能被要求繼續(xù)合同或支付違約金。此外，在國(guó)家政策沒(méi)有變化的情況下，銀行單方面內(nèi)部放貸審核政策發(fā)生變化是否能夠作為解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的理由呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋【2003】7號(hào)）第23條，只要不是歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)雙方的是由未能獲得貸款的，買(mǎi)方是可以解除合同的。不過(guò)，在實(shí)踐中，對(duì)于銀行單方面內(nèi)部政策調(diào)整，買(mǎi)方很難舉證證明。因此，如果買(mǎi)方擔(dān)心這一點(diǎn)，可以將由于銀行單方面原因?qū)е聼o(wú)法貸款可以解除合同明確寫(xiě)在合同中。
二、該案的示范意義
海淀區(qū)法院應(yīng)用情勢(shì)變更原則作出了解除合同的判決，說(shuō)明該案至少已經(jīng)得到了北京市高級(jí)人民法院的認(rèn)可。今后各區(qū)法院在處理類(lèi)似案件中，法官們很可能會(huì)在一定程度上援引或參考該案。當(dāng)然，該案最基本的前提就是房屋買(mǎi)賣(mài)合同是在國(guó)十條出臺(tái)之前簽訂的，如果合同是在國(guó)十條出臺(tái)之后的簽訂的，那么毫無(wú)疑問(wèn)，買(mǎi)方是不能適用情勢(shì)變更原則來(lái)解除合同的。
三、如果以情勢(shì)變更原則解除合同后，買(mǎi)方是否可以少付或不付中介中介費(fèi)或要求中介返還中介費(fèi)？
根據(jù)目前的行業(yè)慣例，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，通常約定由買(mǎi)方來(lái)付中介費(fèi)。那么如果雙方在解除合同后，買(mǎi)方是否可以不付中介費(fèi)用或要求中介返還已經(jīng)收取的中介費(fèi)？顯然不可以。在解除合同前，中介公司已經(jīng)向房屋買(mǎi)賣(mài)雙方提供了中介服務(wù)，完成了自己的任務(wù)，所以收取中介費(fèi)是應(yīng)當(dāng)?shù)�。不過(guò)如果在《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中，中介和買(mǎi)方或賣(mài)方明確約定了中介費(fèi)用的構(gòu)成，比如居間費(fèi)，代書(shū)費(fèi)，代辦過(guò)戶費(fèi)等等，那么買(mǎi)方可以只向中介公司支付其已經(jīng)提供服務(wù)部分的費(fèi)用，其他部分沒(méi)有進(jìn)行則是由于國(guó)家政策變化導(dǎo)致的，可以不必支付。
作者；蔡英杰
工作單位：北京市聞澤律師事務(wù)所
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