[ 劉福發(fā) ]——(2010-7-20) / 已閱6363次
返款退房案件的特點(diǎn)及執(zhí)行方法
劉福發(fā)
茹某與劉某原系夫妻關(guān)系，1998年4月14日雙方在民政部門登記離婚，有關(guān)財(cái)產(chǎn)處理問題，雙方達(dá)成協(xié)議：財(cái)產(chǎn)自行分清，房子由女方負(fù)責(zé)處理，賣出后女方留45000元，其余部分歸男方。1998年5月21日，劉將該房以人民幣60000元的價(jià)格賣給了王某，雙方簽有買賣協(xié)議，房款已交清，該房無房照，無法辦理過戶手續(xù)，買房時(shí)茹某外出。同年6月茹某回來后發(fā)現(xiàn)房被賣，遂訴至法院要求返還房屋。某法院判決：劉某與王某的房屋買賣無效，劉某將60000元房款返給王某，房屋由茹某處理。判決生效生，茹某于2000年3月8日申請(qǐng)執(zhí)行要求王某倒房，王某于2000年3月13日申請(qǐng)執(zhí)行要求劉某返還房款人民幣60000元，現(xiàn)劉某下落不明。類似這樣的案件，我院近期受理了多起，隨著改革開放和建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步深入，私有房屋交易迅猛發(fā)展，許多新情況、新問題不斷出現(xiàn)，特別是近年來因房屋出賣人不具備或不完全具備主體資格而導(dǎo)致返款退房的執(zhí)行案件大量增加。因?qū)@類案件應(yīng)如何執(zhí)行缺乏法律規(guī)范，執(zhí)行方法不一，往往造成當(dāng)事人上訪。
這類案件的共同特點(diǎn)是：1、判決原房屋出賣人返款，買受人倒房。如上述中判決劉某返款60000元，王某倒房；2、出賣人或因下落不明或因無執(zhí)行能力而造成返款不能。如原宏發(fā)農(nóng)機(jī)商店職工黃某、李某等28人于1999年12月22日，擅自將該商店100平方米房屋以60萬元的價(jià)格出賣給第三人張某，2000年12月13日，法院判決黃某、李某等28人返款60萬元，第三人張某倒房，執(zhí)行中查明，這28人均是下崗職工，且單位已多年未開支，絕大多數(shù)人生活困難，賣房款分到手后或用于投資或用于家庭生活而消費(fèi)掉，造成24人返款不能；3、出賣人與申請(qǐng)返還房屋的申請(qǐng)人之間有某種利害關(guān)系。如上例中劉某和茹某之間原來是夫妻關(guān)系。再如李某的女兒王某未經(jīng)李某同意，即將李某的房屋賣給周某，李某和王某之間系母女關(guān)系；4、購買人出于善意；5、買賣標(biāo)的房屋無房照。
返款倒房的案件執(zhí)行難度大，執(zhí)行實(shí)務(wù)中對(duì)于應(yīng)該先執(zhí)行返款還是先執(zhí)行倒房意見不一。有的認(rèn)為應(yīng)該先執(zhí)行返款、后執(zhí)行倒房，這樣執(zhí)行符合民法理論上的公平原則，且有利于保護(hù)善意購買人的利益。有的認(rèn)為應(yīng)該先執(zhí)行倒房，返款與倒房是兩種并列的法律關(guān)系。執(zhí)行返款的申請(qǐng)執(zhí)行人是原房屋的買受人，被執(zhí)行人是原房屋出賣人。執(zhí)行倒房的申請(qǐng)執(zhí)行人是原房屋的所有人或共有人，被執(zhí)行人是原房屋的買受人，原房屋出賣人返款不能不影響原房屋的所有人或共有人申請(qǐng)倒房。
筆者認(rèn)為對(duì)于這類案件的執(zhí)行，應(yīng)該具體問題具體分析，采取以下執(zhí)行方法：
一、注意實(shí)效，認(rèn)真做好雙方當(dāng)事人的思想工作。執(zhí)行的目的是維護(hù)法律的尊嚴(yán)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，所以不能單純地就執(zhí)行而執(zhí)行，要一切從實(shí)際出發(fā)，講究執(zhí)行的實(shí)際效果，在不違反法律的前提下，哪種方法有利于緩解矛盾就采用哪種執(zhí)行方法，要從“三個(gè)有利于”入手，具體情況具體對(duì)待。
二、主動(dòng)向黨委、人大匯報(bào)情況。返款退房案件執(zhí)行難度大，往往造成當(dāng)事人上訪，所以執(zhí)行工作中離不開有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，否則就會(huì)步履艱難，工作中我們一定要緊緊依靠黨委、人大的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，主動(dòng)請(qǐng)示匯報(bào)工作，取得支持，同時(shí)注意與上級(jí)法院請(qǐng)示溝通情況，爭取上級(jí)法院的指導(dǎo)和協(xié)助。
三、針對(duì)具體案件，及時(shí)與該當(dāng)事人所在單位或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)取得聯(lián)系，講明情況，宣傳法律，爭取得到他們的支持與配合。返款退房的案件，社會(huì)影響大，由于群眾不了解我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，往往對(duì)法院的判決有意見，執(zhí)行時(shí)易產(chǎn)生抵觸情緒，所以法院要通過群眾性基層組織宣傳法律以得到輿論的支持。
四、促使雙方當(dāng)事人執(zhí)行和解。對(duì)于原房屋出賣人下落不明的返款退房的執(zhí)行案件，可根據(jù)案件的具體情況，在充分考慮雙方當(dāng)事人當(dāng)前利益的前提下，認(rèn)真做好雙方當(dāng)事人的思想工作，使雙方在互諒互讓的基礎(chǔ)上自愿達(dá)成和解協(xié)議。如茹某申請(qǐng)王某返還房屋一案，茹某與劉某原系夫妻關(guān)系，要求返還的房屋系茹某與劉某的共有財(cái)產(chǎn)，因劉某現(xiàn)下落不明，如果讓王某強(qiáng)行倒房，王某無法接受花了60000元錢得不到房屋的事實(shí)。所以法院根據(jù)該執(zhí)行案件的具體情況，建議王某拿出3萬元錢作為執(zhí)行擔(dān)保，讓茹某申請(qǐng)延期執(zhí)行，待找到劉某，且劉某有執(zhí)行能力時(shí)，再恢復(fù)原判決的執(zhí)行，這種方法雙方當(dāng)事人均能接受，既維護(hù)了判決的嚴(yán)肅性，又緩解了矛盾。
北安市人民法院 劉福發(fā)
