[ 張生貴 ]——(2010-7-11) / 已閱14510次
公房拆遷引發(fā)回購協(xié)議效力之爭
張生貴
一起涉及拆遷補(bǔ)償款分配的民事案件，庭審結(jié)束后，突然出現(xiàn)八份由中辦局加蓋公章的函件，對已發(fā)生拆遷一年多的公房，反復(fù)給戶口遷出拆遷房三十多年、未在拆遷房居住、早年享受國家房改政策并取得房權(quán)的離休人員具函確認(rèn)承租協(xié)議的效力，被其確認(rèn)有效的承租協(xié)議中的一方當(dāng)事人已去逝十年，被其確認(rèn)無效的承租方卻居住三十年并一直繳納房租，在客觀事實(shí)與主觀確認(rèn)之間，究竟該如何認(rèn)定相互矛盾的協(xié)議效力？黨政機(jī)關(guān)為承租協(xié)議的一方當(dāng)事人時(shí)，是否有權(quán)對已經(jīng)履行完畢的協(xié)議和已經(jīng)拆遷滅失的公房協(xié)議再行撤銷或認(rèn)定無效？平等民事主體之間訂立的購房協(xié)議，任何一方不得成為自己行為的裁判官，這是古老的法則，本案的起落復(fù)雜多變，房管部門、拆遷人、被拆遷人、原承租人各方利益交織在一起，引發(fā)諸多法律視點(diǎn)。
一、案起拆遷：
2009年3月8日北京西長安街道路拓寬工程進(jìn)入啟動(dòng)程序，位于雙柵欄胡同2號(hào)院的居民戶面臨拆遷，為確保此項(xiàng)工程的順利進(jìn)展，西城區(qū)成立了西長安街道路拓寬及特殊用地拆遷指揮部，被列入拆遷范圍的居民戶接到拆遷公告，楊軍是其中的一位普通住戶。此次要拆遷的是楊軍承租的公有住房，楊軍一家人對政府的道路拓寬工程給予大力支持，積極配合指揮部工作人員入戶測量，評估定價(jià)，盼望著拆遷后早一些改善居住條件，楊軍一家在此居住了三十多年，低矮潮濕的平房生活極不方便，楊軍是下崗員工，在房價(jià)畸高的京城根本無力購房，只能擠在四十平米的小房里，無論冰冷嚴(yán)寒的冬天還是烈日炎炎的夏日，在一天天的日起日落中熬過艱苦的日子，相信凡是住過六十年代的破舊平房的家庭，都會(huì)對居住老舊平房有著難以言表的感受，此次拆遷將帶給楊軍些許希望。
根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法，北京市人民政府住房制度改革文件規(guī)定，承租的公有住房如果遇到拆遷的，公房管理部門必須先行房改，承租人有權(quán)以成本價(jià)回購房屋，回購后承租人以被拆遷人的地位辦理拆遷被償安置手續(xù)。2009年3月10日楊軍同原央產(chǎn)房管理單位中共中央辦公廳警衛(wèi)局訂立了《購買單位住宅平房協(xié)議書》，2009年4月19日楊軍持有此合同與西城區(qū)西長安街拆遷指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，各項(xiàng)手續(xù)都辦結(jié)后，正當(dāng)楊軍申領(lǐng)發(fā)放拆遷補(bǔ)償款之際，楊軍的前夫劉某的母親與妹妹得知拆遷可以得到一筆拆遷款之事，隨向拆遷指揮部提出質(zhì)疑，要求將拆遷款發(fā)放給他們，拆遷指揮部隨中止了給楊軍放款的程序，審核楊軍的居住與承租事實(shí)，楊軍向指揮部提交了全部的合法材料，不料楊軍的前夫劉某的母親與妹妹也向指揮部提交了相關(guān)材料，這些材料是其事后為取得拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)辦的，拆遷指揮部遇到了少有的難題，同一處被拆遷房，擺在工作人員面前的有完全不同的兩種情況，一是2009年3月10日原公房管理單位與楊軍訂立的回購協(xié)議，二是2009年4月20日原公房管理單位又就同一處房屋與劉母訂立的回購協(xié)議，面對完全相左的兩份回購協(xié)議，依法只能選擇一個(gè)，爭奪拆遷款的家庭矛盾由此拉開。
二、誰是真主：
不管爭議何時(shí)發(fā)生，也不問爭議包含多少復(fù)雜因素，拆遷指揮部依法只能選擇和確定一個(gè)回購人，并向其核發(fā)拆遷補(bǔ)償款。
經(jīng)過拆遷指揮部的認(rèn)真分析判斷，依據(jù)北京市房改政策規(guī)定，最終確定楊軍為唯一被拆遷人，經(jīng)向原產(chǎn)權(quán)單位征求意見，原產(chǎn)權(quán)單位出具文件撤銷了其與劉母之間的回購協(xié)議，拆遷指揮部將拆遷款發(fā)給了楊軍，事宜至此，似乎該畫上句號(hào)，難料后來發(fā)生的事件更為復(fù)雜化。
三、訴辯交鋒：
2009年5月25日劉母及劉妹一紙?jiān)V狀將楊軍訴向西城區(qū)人民法院，要求楊軍退還拆遷補(bǔ)償款，理由是楊軍無權(quán)分得拆遷款，劉母是此房的合法承租人，劉妹的戶口在此房內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得拆遷補(bǔ)償款；楊軍提出答辯意見，認(rèn)為原告在訴狀中所述內(nèi)容不是事實(shí)，答辯人是合法的公房承租人，具備法定拆遷補(bǔ)償資格，原告不具備補(bǔ)償安置法定條件，無權(quán)取得拆遷補(bǔ)償款。
1、答辯人及原告的居住、房產(chǎn)及狀況：
答辯人自1981年同劉某某結(jié)婚后一直居住在雙柵欄胡同2號(hào)，近三十年時(shí)間，戶口于1981年遷入。答辯人曾在北京華奧商廈工作，是一名普通的售貨員，2001年退休，收入微薄，答辯人在工作單位自始至終沒有得到過任何關(guān)于住房方面的福利待遇，答辯人的前夫劉某某沒有穩(wěn)定收入，沒有享受過住房福利待遇，劉某某自1978年就一直住在爭議房內(nèi)，在本市沒有其他住房。答辯人的女兒1983年出生，一直由答辯人供女兒上學(xué)，答辯人還贍養(yǎng)著沒有任何生活來源的老母親，生活一直處于困境中。原告劉母是紡織部門的離休干部，1978年就搬離到其丈夫劉父在電子工業(yè)部門的福利房，戶口同時(shí)遷出。劉妹是劉母的女兒，1978年隨父母搬到翠微路居住，戶口一同遷出，婚后一家三口人居住在石景山區(qū)魯谷路的福利房，劉妹自2000年到英國發(fā)展，開辦有自己的私人診所，2001年將兒子也接到英國定居，經(jīng)濟(jì)條件很好，其戶口在答辯人不知情的情況下于2000年后擅自遷回雙柵欄胡同，此次起訴時(shí)答辯人才得知此事，原告劉妹屬于空掛戶，其主張分配拆遷款沒有法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
2、被拆遷以前爭議房的居住情況：
1978年劉父自本房搬走后承諾將雙柵欄胡同2號(hào)的49、65到69號(hào)房安排兩個(gè)兒子（劉某某、劉弟弟）居住，大兒子劉某某住66、67號(hào)兩間房，二兒子劉弟弟住65、68、69號(hào)三間房，49號(hào)房由兩家共同使用。此后劉某某和劉弟弟都在此房結(jié)婚成家并有了兒女，答辯人是1981年同劉某某結(jié)婚后居住此房的，一直到此房被拆遷，居住近三十年時(shí)間。1982年劉弟弟的兒子出生后，劉弟弟一家三口人就搬到翠微路，1999年劉父病逝，2000年劉弟弟將居住的雙柵欄65、68、69號(hào)房同案外人劉同事置換，由劉同事使用劉弟弟位于雙柵欄65、68、69號(hào)房，劉弟弟換住劉同事位于翠微路3號(hào)院樓，換房后劉同事要求變更承租人，面臨著分戶承租，劉弟弟、劉某某與劉母及家人商量分戶更名，當(dāng)時(shí)家人沒有任何異議，劉母向劉弟弟提供了劉父的死亡證明和原房屋租賃合同，于2000年5月22日到中央某局辦理了變更承租人手續(xù)，并將49號(hào)、66號(hào)、67號(hào)三間房的承租人變更為劉某某，將65、68、69號(hào)房變更為案外人劉同事，此次拆遷劉同事領(lǐng)取了65、68、69號(hào)房的拆遷款，原告及劉弟弟對此沒有提出任何異議。2004年答辯人與劉某某通過西城區(qū)人民法院訴訟離婚，經(jīng)（2004）西民初字第8119號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)離婚，依據(jù)最高人民法院關(guān)于公房使用權(quán)司法解釋規(guī)定，調(diào)解書第二項(xiàng)內(nèi)容將西城區(qū)雙柵欄胡同2號(hào)三間房（49、66、67）的使用權(quán)確定給答辯人，2004年8月答辯人通過中央警衛(wèi)局辦理變更承租人手續(xù)，答辯人承租的三間房中的前排66、67號(hào)為里外套間，由答辯人和女兒居住，后排的49號(hào)房由劉某某居住。自劉某某承租到答辯人承租，其間九年多時(shí)間沒有人提出過異議，如果沒有拆遷的話，答辯人必然會(huì)永久居住，由于發(fā)生拆遷，看到有補(bǔ)償款的利益，原告前來爭奪補(bǔ)償款，不能得到法律支持。法律規(guī)定拆遷補(bǔ)償款的用途是滿足承租人的房屋被拆后的購房保障，以確保承租戶的基本居住條件，而不是讓大伙分掉了事，給被拆遷人留下無房居住的局面，答辯人領(lǐng)到拆遷補(bǔ)償款后已用于實(shí)際購房，如果法院判決分給原告拆遷款，就會(huì)導(dǎo)致答辯人居住三十年的房屋被拆遷而失去安身之處，答辯人沒有經(jīng)濟(jì)來源，沒有能力購房，此款是專用于答辯人改善居住條件，原告無權(quán)分配，原告有自己的住房，拆遷發(fā)生前沒有在此居住，不具備房屋拆遷條例規(guī)定的安置補(bǔ)償資格，其主張分款缺乏事實(shí)根據(jù)及法律依據(jù)。
2009年3月6號(hào)拆遷方發(fā)布拆遷公告，答辯人依據(jù)規(guī)定陸續(xù)辦理補(bǔ)償手續(xù)，原告爭奪拆遷款引發(fā)爭議，劉母的理由是該房由劉父承租，拆遷款是遺產(chǎn)，由繼承人分配，劉母的說法缺乏法律依據(jù)。根據(jù)繼承法規(guī)定，遺產(chǎn)是被繼承人身前遺留的財(cái)產(chǎn)，而拆遷補(bǔ)償款是對承租的公房拆遷后發(fā)放用于購房的款項(xiàng)，公房不是被繼承人的合法財(cái)產(chǎn)，公房拆遷后發(fā)放的補(bǔ)償款也不能被認(rèn)定為遺產(chǎn)，拆遷補(bǔ)償款專用于承租人購房。劉母于1978年就搬離此房，終止了與原產(chǎn)權(quán)單位之間的公房承租關(guān)系。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于房改政策，原有住房實(shí)物分配按照級別、工齡等條件實(shí)行對應(yīng)分配，且只能享受一次。原告劉母為離休干部，住房條件已經(jīng)得到國家妥善安置，并已經(jīng)通過房改享受了全部待遇，此次再來爭奪公房拆遷款，其行為實(shí)際上是超標(biāo)超面積超額變相增加待遇，造成住房制度的不公平，違背了國家監(jiān)察部《關(guān)于制止和糾正城鎮(zhèn)住房制度改革中違紀(jì)違法行為的通知》監(jiān)發(fā)［1998］2號(hào)規(guī)定，據(jù)此，劉母從產(chǎn)權(quán)單位取得的相關(guān)材料被拆遷部門認(rèn)定為不合法而不予執(zhí)行。
此次拆遷由西城區(qū)公安、檢察、法院等多個(gè)部門同時(shí)參與，經(jīng)過指揮部的認(rèn)真審查，根據(jù)法律規(guī)定確定執(zhí)行與答辯人的拆遷協(xié)議，針對劉母提供的由產(chǎn)權(quán)單位營房科出具的三份材料，拆遷指揮部通過里查外調(diào)，認(rèn)為劉母的材料不合法，2009年5月7日拆遷部門將拆遷補(bǔ)償款打到答辯人的賬戶，答辯人對拆遷指揮部的明辨是非的正確決策深表感激，答辯人積極配合順利完成了拆遷工作。拆遷指揮部門根據(jù)承租人為答辯人的實(shí)際情況發(fā)放拆遷款，這是答辯人用于安置晚年居住的唯一保障。
原告劉妹的訴訟請求不能得到支持。劉妹僅有戶口遷入，且劉妹在拆遷發(fā)生時(shí)沒有在拆遷房內(nèi)居住，不是安置補(bǔ)償對象。自2003年北京市人民政府對拆遷條例修正后，戶口不再成為安置補(bǔ)償?shù)臈l件，且劉妹的戶口遷入動(dòng)機(jī)不當(dāng)，未經(jīng)答辯人同意，僅僅是空掛戶口，而且其移居英國多年，經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)厚，這種情況下同無房居住的答辯人前來爭奪拆遷款，其行為違反法律規(guī)定，不應(yīng)得到支持。劉妹屬于居住在國外的訴訟主體，依據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，其委托書及起訴書的簽名需經(jīng)認(rèn)證程序，答辯人對其訴狀的簽名及委托書簽名提出異議。
三、輕率行文：
本案業(yè)經(jīng)2009年7月13日、2009年9月20日、2010年4月14日、2010年5月28日四次庭審，依據(jù)民事訴訟法及最高院關(guān)于審限規(guī)定，本案自立到審，至遲應(yīng)在2009年11月份就該作出判決，但法庭遲遲沒有下達(dá)判決，一年之后的2010年5月再次庭審，究其原因，被告猜測法庭有意給原告留出時(shí)間搞活動(dòng)，產(chǎn)權(quán)單位第三次又給原告分別出具了四份材料，并加蓋了中辦某局的印章，內(nèi)容都是中辦確認(rèn)與楊軍之間的回購協(xié)議無效并撤銷，法庭專程給原告留足搜證時(shí)間，起的后的一年時(shí)間補(bǔ)提2010年4月9日《關(guān)于對原西城區(qū)雙柵欄胡同2號(hào)公房的決定》；2010年5月14日《關(guān)于北京房修一物業(yè)管理有限公司歷史沿革的說明》；2010年5月14日《關(guān)于對原西城區(qū)雙柵欄胡同2號(hào)公房的有關(guān)決定》；2010年5月7日便函；此前的2009年4月20日加蓋公章的便函；2009年6月4日 給法院的公函，黨政機(jī)關(guān)的公章橫飛，被告楊軍一時(shí)難以置信，堂堂中辦機(jī)關(guān)，密集時(shí)間內(nèi)給一位普通離休人員連續(xù)出具七八份加蓋公章的文件，楊軍心想很有可能是原告為達(dá)奪款目的私刻公章。
根據(jù)國家黨政機(jī)關(guān)行文規(guī)則及印章管理辦法，中央級黨政機(jī)關(guān)不可能也不應(yīng)當(dāng)為公民私權(quán)利益出具公文，可是，原告地地道道地將帶有印章的函件遞交到了法庭，公文一概寫到楊軍與其訂的回購協(xié)議無效，決定撤銷，承認(rèn)與劉母之間訂立的回購協(xié)議。
針對公章滿天飛一事，由于公文里沒有行文序號(hào)，有可能是私自加蓋，為此，楊軍多次找過某單位投訴，遞交申請，要求審查出具公文的經(jīng)辦人，查一下是否有主管領(lǐng)導(dǎo)的簽批，查一下有無公文備件，都未能得到答復(fù)，出于無奈，提寫此文，呼吁關(guān)注，引起相關(guān)部門的足夠重視。
四、私益公辦：
依據(jù)《合同法》第五十四條及《民法通則》第五十九條規(guī)定，只有人民法院或仲裁機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的訴求，通過法定才能確認(rèn)協(xié)議的法律效力，其他任何機(jī)關(guān)或個(gè)人均無權(quán)對合同的效力做出認(rèn)定。
案中原公房產(chǎn)權(quán)單位或管理單位無權(quán)就回購協(xié)議隨意撤銷或按無效認(rèn)定，犯了最基本的低級錯(cuò)誤，房屋已經(jīng)拆遷后，更不可以對已滅失的房屋再行訂立承租或回購協(xié)議。
從時(shí)間要素看，楊軍的回購合同發(fā)生時(shí)間為2009年3月10日，2009年5月8日履行完畢并拆遷，事后一年多時(shí)間，產(chǎn)權(quán)管理單位言稱撤銷并另與劉母訂立協(xié)議，近似讓死人復(fù)活一樣；從客觀要素看，楊軍的承租合同是實(shí)際發(fā)生過的客觀事實(shí)，楊軍一直繳納房租，而劉母的合同僅有形式上的事后補(bǔ)訂，缺乏客觀實(shí)際內(nèi)容，更無交納租金的行為，法律確認(rèn)的是具有民事法律效力的行為和事實(shí)，并非單一的文字表示。從法律程序上看，如果合同一方擬確定合同無效或撤銷，必須經(jīng)過司法程序，通過訴訟方式，單方宣告行為對合同另一方不產(chǎn)生法律效力；從處理后果看，原告起訴拆遷款分配糾紛，而原被告訴辯焦點(diǎn)卻是承租公房的資格問題，根據(jù)北京市高級人民法院公房案件的審理紀(jì)要，公房承租資格問題，屬于行政爭議，不能在民事程序中解決，原告擬通過主張承租資格問題達(dá)到分割拆遷款的目的，此種訴訟指向違背民事訴訟原則，承租人資格與拆遷款分配是完全不同的兩種法律關(guān)系，前者是公房管理機(jī)關(guān)與適格的承租人之間確定承租關(guān)系的法律行為，后者是拆遷補(bǔ)償款在適格的共居人或共同使用人之間如何分配的問題，原告將兩種性質(zhì)不同的法律關(guān)系放在一起解決，不符合一事一訴的司法原則。根據(jù)民法關(guān)于禁反言規(guī)則，任何單位和個(gè)人都不可能對已經(jīng)實(shí)施完畢的行為推倒重來。為保障交易安全，法律禁止自我否定；雖然原告可能提交事關(guān)承租回購協(xié)議的意見，但本案楊軍從拆遷指揮部取得拆遷款的行為合法，應(yīng)受法律保護(hù)，此前的承租協(xié)議不能對確已發(fā)生的拆遷行為做出否決。從行政權(quán)角度看，行政機(jī)關(guān)不可以對公民個(gè)人行為下達(dá)決定或表達(dá)機(jī)關(guān)意志。根據(jù)黨政機(jī)關(guān)行文規(guī)定，出具行政公文，必須由單位法定代表人簽署意見，并根據(jù)備份編寫統(tǒng)一文號(hào)，而原告提交由中央某局出具的公文即缺少行文編號(hào)，也沒有領(lǐng)導(dǎo)簽署備件，有可能是盜蓋公章，不能代表法人意志。原告提交的所謂八份機(jī)關(guān)函件，不是法律意義上的證據(jù)，僅僅是某些意見和看法，不能成為定案根據(jù)。否則就形同司法認(rèn)可行政機(jī)關(guān)遞條子或司法自愿接受行政干預(yù)。產(chǎn)權(quán)單位或主管部門盡管享有對承租房的管理權(quán)，但此項(xiàng)權(quán)利的實(shí)施必須在法律的范圍內(nèi)，并要符合國務(wù)院關(guān)于房改政策，而不應(yīng)當(dāng)是隨心所欲，中辦某局擅自加章的行為很不嚴(yán)肅。
五、法律視點(diǎn)：
本案即有事實(shí)爭議，又有法律爭議，考慮到案件焦點(diǎn)集中在“拆遷補(bǔ)償款取得資格”、“承租的公有住房拆遷后拆遷補(bǔ)償款的歸屬”以及“拆遷補(bǔ)償款的法律用途”三個(gè)方面，綜合如下。
1、法律規(guī)定公有住宅拆遷補(bǔ)償款具有特殊的性質(zhì)，帶有政策性和居住保障性色彩。楊軍是被拆遷人，拆遷款用于居住安置，原告有住房，并非被拆遷人，無權(quán)主張拆遷款。
從取得資格條件上看，拆遷條例對“拆遷人”與“被拆遷人”規(guī)定的很明確，《條例》第四條規(guī)定，“被拆遷人”是房屋所有人；《條例》第三十一條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)�！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第四條規(guī)定，本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。第二十八條規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣政府所有并指定有關(guān)單位管理的公有住房的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照本辦法第二十七條規(guī)定給予補(bǔ)償；《辦法》第二十七條規(guī)定，拆遷已購公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)對被拆遷人給予補(bǔ)償�！掇k法》第三十一條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。第三十二條規(guī)定，被拆遷已購公有住房的所有人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人給予提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
本案被告人屬于已拆公有住房的承租人，具備《辦法》及北京市京國土房管字第【2001】1281號(hào)房改政策規(guī)定的回購公有住房的資格條件，通過回購公有住房后成為被拆遷人，據(jù)此獲得拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定。根據(jù)《條例》第二十條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款用于保障被拆遷人基本居住條件，被告用此款購買居住房，如果支持原告的主張，勢必造成被告無房居住的困境，即違背法律規(guī)定，又成為不穩(wěn)定因素，原告的主張缺乏法律及事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予駁回。
北京市人民政府規(guī)定，能夠獲得拆遷補(bǔ)償款的資格條件限于“在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口”“在拆遷公告發(fā)布之日前實(shí)際居住兩年以上”“拆遷公告日前三年獨(dú)立分戶”“在本市拆遷范圍外沒有正式住房”四個(gè)條件同時(shí)具備，缺一不可�！侗本┦胁疬w管理辦法實(shí)施意見》第十八條規(guī)定，被拆遷人有下列情形之一的，為拆遷范圍內(nèi)另有正式住房，不被列為應(yīng)安置人口，本人或配偶在拆遷范圍外的國有土地上自有或者按照本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)承租住房的；本案中的各原告均在拆遷范圍外另有正式住房，且居住條件優(yōu)越。參照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)》（2000年5月22日），拆遷補(bǔ)償款=拆遷補(bǔ)償價(jià)格×原建筑面積+經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)×拆遷補(bǔ)貼面積，其中拆遷補(bǔ)貼面積按下列公式計(jì)算：拆遷補(bǔ)貼面積=原建筑面積×拆遷補(bǔ)償系數(shù)。拆遷補(bǔ)償系數(shù)一般為0.7，按市政府相關(guān)文件規(guī)定，各區(qū)可以決定增加拆遷補(bǔ)償系數(shù)，根據(jù)前款規(guī)定計(jì)算的被拆遷房屋使用人的拆遷補(bǔ)償面積仍不足十五平米，并且符合下列條件的，可以按照十五平米計(jì)算拆遷補(bǔ)貼面積，一是在拆遷范圍外別無正式住房的；二是在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口并且長期居住的人口在2人以上的；三是不屬于拆遷公告發(fā)布之日前三年以內(nèi)通過辦理房屋租賃分戶、析產(chǎn)、交換、贈(zèng)與等手續(xù)新增的戶；《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法》（ 2000年3月23日）第十條規(guī)定，有下列情形之一的居民，視為在本危改區(qū)以外有正式住房：一是本人或者其配偶在危改區(qū)外國有土地上自有或承租住房的；二是本人在危改區(qū)范圍外的國有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的；三是本人或者其配偶在本市近郊區(qū)（朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)）集體土地上自有正式住房的；據(jù)此可見，第一原告的條件不符合取得拆遷補(bǔ)償款的資格，第二、三原告僅有戶口，且沒有實(shí)際居住、沒有獨(dú)立分戶，在本市石景山區(qū)另有正式住房，第二、三原告雖然戶口在訴爭已拆遷房屋，但該原告既未與承租人長期生活在一起，也從未在該房屋居住過，更未交納過與房屋承租有關(guān)的任何費(fèi)用（國務(wù)院針對拆遷條例的解釋中提到，原條例將戶口作為安置面積的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中被一些人所利用，以謀取不正當(dāng)利益，因此2001年新條例取消戶口條件）。被告一即是登記的承租人，依法有權(quán)回購原承租的公有住房，以被拆遷人身份取得拆遷補(bǔ)償款，用于購買安置房，第二、三被告是多年共同居住家庭成員，是適格的被安置人，各自取得相應(yīng)的補(bǔ)償款，此舉沒有侵害原告的利益。
2001年11月1日版的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》明確規(guī)定，不再以戶口是否在被拆遷房內(nèi)為補(bǔ)貼面積條件，均改為以評估價(jià)確定補(bǔ)償款，上述“關(guān)于戶口、實(shí)際居住、別無住房”的條件是原 1998年10月15日版《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定的，本案中的拆遷行為發(fā)生在2009年，執(zhí)行的是2001年版《辦法》，因此，對拆遷補(bǔ)償款取得資格的規(guī)定，無論是舊版《辦法》的四個(gè)條件，還是新版《辦法》的依商品房價(jià)格評估確定，原告都不能得到拆遷補(bǔ)償款。拆遷補(bǔ)償協(xié)議中雖列有被安置人口一欄，主要是因?yàn)椴疬w補(bǔ)償協(xié)議一直使用原有填空式格式條款，根據(jù)同地區(qū)商品房價(jià)格為拆遷補(bǔ)償款的評估依據(jù)確定，此欄內(nèi)容在2001年11月1日后已失去原有意義。
2、承租人變更程序符合法律規(guī)定，原告自認(rèn)原已拆遷房經(jīng)家人遷出另居時(shí)，由原承租人及家庭會(huì)議共同確定，分配給被告一家使用。原告事后發(fā)現(xiàn)有拆遷利益時(shí)再回頭主張承租權(quán)，缺乏依據(jù)，本案爭議的是拆遷補(bǔ)償款的取得資格問題，原告主張承租人資格系與房管部門的行政爭議，且時(shí)效已過，不應(yīng)在本案中一并處理。
根據(jù)城市公有住房管理規(guī)定及繼承法相關(guān)規(guī)定，公房承租權(quán)在我國不作為繼承標(biāo)的，原承租人死亡或遷出時(shí)，由該房具有同一戶籍、共同居住、無房戶三條件同時(shí)具備的共居人愿意繼續(xù)承租的，與公房管理單位重新簽訂公有住宅租賃合同才能確定承租人地位。被告早年經(jīng)合法程序登記為承租人，其資格條件受法律保護(hù)，原告不具備承租資格，如果原告針對承租人資格問題提出異議，屬于另一法律關(guān)系，且訴訟時(shí)效已過，原告預(yù)通過糾正承租資格的方法達(dá)到分得拆遷補(bǔ)償款的訴訟策略缺乏法律依據(jù)及事實(shí)根據(jù)。原告的戶籍自1978年遷出，在本市另有正式住房，第二、三原告事后未經(jīng)被告允許又將戶口遷入，性質(zhì)上屬于空掛戶。根據(jù)2001年2月26日《北京市人民政府給宣武區(qū)人民法院關(guān)于公有房屋承租人變更有關(guān)問題答復(fù)的函》，北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》(京政發(fā)〔1987〕109號(hào))第12條第5項(xiàng)規(guī)定：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同”。作為代國家行使公房所有權(quán)職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人，市政府規(guī)范性文件明確了“外遷”和“死亡”是租賃關(guān)系變更的前提條件，即無論“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形�！巴膺w”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉(zhuǎn)移，應(yīng)符合戶籍管理的有關(guān)規(guī)定。本案中，原告提交的補(bǔ)充證據(jù)（1979年的承租合同及2000年5月份的退房、收房通知單【20004號(hào)】明確記載原承租人于2000年5月22日遷出，并將承租房退回原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位轉(zhuǎn)租給被告一家。如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租住房時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人提出申請，出租方同意后方可變更。
案件中原告起訴狀事實(shí)理由第八行自認(rèn)的事實(shí)“家中住房分配問題，一直由劉父決定，子女均在雙柵欄2號(hào)居住過，后劉父將六間平房中的67、68兩間大房分配給長子劉某某一家居住，65、66、69、49分配給劉弟弟居住，2009年7月13日劉弟弟當(dāng)庭對此爭議房產(chǎn)由家庭分配給劉某某的事實(shí)陳述一致。原告劉妹及其家人從未居住過49號(hào)房屋。1981年起一直由劉某某一家人居住使用，2004年后通過法院調(diào)解由被告楊軍居住使用，并登記為承租人。根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，當(dāng)事人就自己提出的主張應(yīng)當(dāng)向法庭舉證，如負(fù)有責(zé)任的當(dāng)事人不能舉證或舉證不充分的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)于己不利的法律后果。本案中原告主張被告騙取產(chǎn)權(quán)單位為其辦理變更承租人手續(xù)，原告要求確認(rèn)變更承租合同的行為無效。本案的爭議焦點(diǎn)在于原告是否在拆遷行為發(fā)生時(shí)的2009年屬于同一戶籍的共同居住人，從庭審情況看，原告的戶口自1978年遷出后長期居住在翠微路3號(hào)，相關(guān)證據(jù)以及原告自認(rèn)的事實(shí)顯示其并非與被告共同居住的成員；第二原告雖然有戶籍在此，但自始至終沒有在此居住，屬于空掛戶口，無權(quán)得到拆遷補(bǔ)償款。從司法實(shí)踐看，2009年5月份，北京晚報(bào)曾刊登過為了拆遷補(bǔ)償款，母女爭進(jìn)法院的案例，西城區(qū)人民法院根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定，認(rèn)定被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人和使用人，被拆遷房屋的使用人應(yīng)當(dāng)具有本市常住戶口，在拆遷范圍內(nèi)按照國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)承租正式住房，并且長期居住，某女雖然戶籍在拆遷房屋內(nèi)，但并未實(shí)際居住，因此，不屬《辦法》規(guī)定的被拆遷房屋的使用人，駁回了原告的訴訟請求。參照上海市高級人民法院《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》，同住人需要符合哪些條件? 答：與《上海市房屋租賃條例》相關(guān)條款規(guī)定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無其他住房人。有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：1．將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；2．獲得單位購房補(bǔ)貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；3．已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。當(dāng)事人協(xié)商一致要求分割公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款的，法院在審理時(shí)，可不考慮分割后各當(dāng)事人所得的補(bǔ)償款能否在市場購得房屋；當(dāng)事人對公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款應(yīng)予以購房還是予以分割，意見不一的，法院在審理時(shí)，應(yīng)考慮承租人和共同居住人的購房能力。如依據(jù)分得的補(bǔ)償款，確實(shí)無法在市場購得房屋，保證正常生活的，可不予分割。
3、“公函”屬于行政干擾司法的遞條子行為，違背法律法規(guī)，沒有法院去征函，僅有抬頭給法院的回函，公函的來歷不明，行蹤奇怪，暴露了借行政機(jī)關(guān)之名謀個(gè)人私利之嫌疑。民事訴訟法沒有規(guī)定過針對民事私權(quán)爭議，法院可向行政機(jī)關(guān)發(fā)函征求行政機(jī)關(guān)對民事案件的判決意見，這屬于典型的行政干預(yù)，公函的內(nèi)容及往來嚴(yán)重悖離司法程序，法庭不可以將公函作為處理民事爭議的意見，更不能成為原告分款的依據(jù)。
原告先前提供過一份產(chǎn)權(quán)單位的函件，該函的來源莫名其妙，被告不予認(rèn)可，該函的抬頭是出具給拆遷指揮部的，拆遷指揮部接到此文后，經(jīng)過查調(diào)，最終沒有按函件的意見處理，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)通過行政程序確認(rèn)該函不客觀而不予執(zhí)行，從該函的相關(guān)內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，出具函件的單位隨心所欲，把最為基本的事實(shí)都亂作認(rèn)定，比如被告是通過法院訴訟方式離婚的，有生效的法律文書，產(chǎn)權(quán)單位卻在書面函中稱其為虛假方式離婚，明顯是通過人情關(guān)系依照原告的口述形成，這樣的函件十分荒唐非常罕見。函件是產(chǎn)權(quán)單位下屬部門個(gè)別人根據(jù)原告的要求，迫于情面假借單位名義給拆遷指揮部的意見，拆遷指揮部接此函后，中止拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查后，最終將拆遷補(bǔ)償款發(fā)放給被告，沒有認(rèn)可函件的真實(shí)性，函件的意見與實(shí)際情況有矛盾，拆遷指揮部沒有認(rèn)可的函件，原告重新拿到法院，具有投機(jī)性，由于函件僅轉(zhuǎn)嫁原告的意見，不能代表產(chǎn)權(quán)單位，且與公房承租事實(shí)嚴(yán)重不符，公房承租的客觀性與函件的表面現(xiàn)象之間存在矛盾。在第三次庭審時(shí)，又出現(xiàn)一份給法院的公函，該函是典型遞條子干擾司法的行為。民事訴訟法明確規(guī)定，任何行政機(jī)關(guān)和個(gè)人都不得以任何方式干擾司法審判，司法機(jī)關(guān)也不能就民事案件的處理征求行政機(jī)關(guān)的意見（如果行政機(jī)關(guān)對公房處理有意見的，可另案以訴訟的方式解決）。案件進(jìn)入訴訟，事隔一年后第四次庭審，原告再行補(bǔ)交相關(guān)部門的書面決定，針對該決定行為，從時(shí)間要素、客觀要素、法律要素、程序要素、證據(jù)要素等多方面判斷，同樣不具有法律性，相關(guān)部門無權(quán)對民事協(xié)議的法律效力作出認(rèn)定，黨政機(jī)關(guān)無權(quán)干預(yù)拆遷款分配事宜。
