[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱35863次
詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋——《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》學(xué)習(xí)筆記
陳寧
為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制度本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
【解讀】《物權(quán)法》第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，權(quán)利主體為業(yè)主，合理界定業(yè)主身份至關(guān)重要。
（1）依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人。
（2）因合法建造房屋取得業(yè)主身份主要指如下兩種情形：建設(shè)單位對(duì)尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉(zhuǎn)移占有的專有部分，以及建設(shè)單位保留自用的專有部分；在建筑物使用年限屆滿等情況下，業(yè)主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，此時(shí)全體業(yè)主亦因合法建造而成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。
（3）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為（即一手房買賣），已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對(duì)開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權(quán)的人與現(xiàn)實(shí)占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前者為業(yè)主。
（4）二手房買賣中，若買受人買房后在尚未辦理所有權(quán)登記時(shí)即將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有，可以認(rèn)定合法占有人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有的，如果雙方對(duì)業(yè)主身份存有爭議，則應(yīng)認(rèn)定登記所有權(quán)人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記后發(fā)生一房數(shù)賣的，已經(jīng)完成變更登記的二手房買受人與實(shí)際占有二手房買受人對(duì)業(yè)主身份存有爭議，應(yīng)認(rèn)定完成變更登記的買受人為業(yè)主。
（5）建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，不屬于業(yè)主，不能享有物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
【解讀】（1）專有部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)性概念，其應(yīng)具備的特征為：a.“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分”，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區(qū)分，就房屋而言，此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎(chǔ)組成的立體空間與彼特定空間分開；b.“具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用”，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是有獨(dú)立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；c.“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是看是否在登記機(jī)關(guān)的登記簿上有記載。
（2）關(guān)于“能夠登記”的把握，由于我國的房屋登記體制正在重構(gòu)，登記制度不完善，有的地方登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋之外的部分還不能進(jìn)行登記，如有的地方隊(duì)車位不進(jìn)行登記、對(duì)專屬于某房屋的露臺(tái)在登記簿上不進(jìn)行登記。因此，不能片面理解“能夠登記”，對(duì)于沒有進(jìn)行登記的露臺(tái)、車位確實(shí)屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分，仍應(yīng)認(rèn)定為專有部分或者專有部分的組成部分，不能因?yàn)闆]有登記就否認(rèn)其專有部分的性質(zhì)。
（3）“特定空間”一詞源于《房屋登記辦法》第10條第1款，相當(dāng)于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據(jù)明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間，車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個(gè)空間，一般形成一個(gè)長方形，以四條線為基準(zhǔn)，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權(quán)人的權(quán)利行使范圍；攤位也是四條線所形成的一個(gè)空間，攤位之間一般會(huì)有可移動(dòng)的間隔物，非磚墻、水泥間隔。
（4）露臺(tái)等構(gòu)成專有部分的組成部分的條件包括：a.符合經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃，如規(guī)劃圖、施工圖等規(guī)劃文件；b.露臺(tái)在物理上只屬于特定房屋，是該特定房屋的附屬物，只有該特定房屋才能通到該露臺(tái)；c.開發(fā)商與購房人在商品房買賣合同中明確約定出售的部分包括露臺(tái)。
（5）關(guān)于綠地的歸屬問題，法院在審判實(shí)踐中一般如此把握：
a.若經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工首層圖明確標(biāo)明了小區(qū)的首層房屋有專門附屬于該房屋的綠地，綠地面積為多大，此時(shí)，相應(yīng)面積的綠地即刻認(rèn)定為首層房屋專有部分的組成部分；
b.開發(fā)商在賣房時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中；
c.該綠地在業(yè)主購買時(shí)就已經(jīng)“明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進(jìn)入該綠地。
第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
【解讀】（1）根據(jù)《物權(quán)法》第73條、74條第3款、79條之規(guī)定，法定共有部分主要包括：a.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；b.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；c.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施，屬于業(yè)主共有；d.物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有；e.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；f.電梯、水箱屬于業(yè)主共有。
（2）天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，本條第一款第一項(xiàng)明確規(guī)定了天然共有部分，具體包括:a.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；b.通道、樓梯、大堂等公共通行部分；c.消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；d.避難層（指建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層）、設(shè)備層（指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層）或者設(shè)備間（指在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場所）等結(jié)構(gòu)部分。
（3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均屬于約定共有部分，包括其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等，本條第一款第二項(xiàng)系一兜底性條款。
（4）建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規(guī)劃之外修建的車位等屬于共有部分，利用前述共有部分獲得的收益，應(yīng)歸業(yè)主共有，比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益。
（5）《物權(quán)法》第73條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”不包括小區(qū)的會(huì)所，會(huì)所應(yīng)屬于開發(fā)商所有的專有部分。
（6）關(guān)于樓頂平臺(tái)的權(quán)屬問題，最高院的傾向性意見認(rèn)為，一般情況下，應(yīng)將樓頂平臺(tái)推定為法定共有部分，但在特殊情況下，允許特定主體通過反證來推翻法律的推定，將規(guī)劃上專屬于特定房屋，只有頂樓業(yè)主才能到達(dá)樓頂平臺(tái)，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺(tái)，認(rèn)定為該特定房屋（即頂樓）的組成部分。
（7）建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)由業(yè)主共有，但以下情形例外：a.在小區(qū)內(nèi)的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主；b.小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地；c.小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共綠地占地。
第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。
【解讀】（1）盡管建筑物的屋頂及外墻面等屬于業(yè)主共有，但居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相連的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以營利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時(shí)又不損害其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相連的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。
（2）單個(gè)業(yè)主不得以營利為目的使用共有部分，如頂樓業(yè)主不得以營利為目的使用樓頂，通過做廣告或者經(jīng)營樓頂?shù)姆绞綘I利。
（3）單個(gè)業(yè)主對(duì)共有部分進(jìn)行合理利用，前提是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益，否則就屬于侵權(quán)。前述管理規(guī)約是指業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序通過的對(duì)業(yè)主具有拘束力的關(guān)于共同事務(wù)和共有財(cái)產(chǎn)的管理問題的具體規(guī)則，管理規(guī)約在性質(zhì)上屬于一種共同行為，是各業(yè)主對(duì)共同事項(xiàng)一致的意思表示，是業(yè)主自治的產(chǎn)物。這里的管理規(guī)約不包括業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定。
第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
【解讀】《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。何謂“業(yè)主的需要”，應(yīng)從以下三個(gè)層面理解：（1）業(yè)主的需要，在時(shí)間上應(yīng)當(dāng)是合理的，并非業(yè)主任何時(shí)候需要車位、車庫，開發(fā)商都應(yīng)滿足；（2）業(yè)主的需要在數(shù)量上也應(yīng)當(dāng)合理，是基本的停車需要，如一個(gè)業(yè)主有三輛車，此時(shí)開發(fā)商無需全部滿足其需求；（3）業(yè)主的需要，還應(yīng)當(dāng)理解為全體業(yè)主的需要，或者說最廣大業(yè)主的需要，而不能是個(gè)別業(yè)主的需要。
“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，而且是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位、車庫，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求法院宣告該買賣行為無效或者請(qǐng)求終止租賃關(guān)系。
所謂配置比例，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超過1：1，基本能夠滿足一套房屋一個(gè)車位、車庫的需求。對(duì)開發(fā)商而言，在有剩余車位、車庫的情況下，最好以短期租賃的方式出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人，最好不要出賣給業(yè)主以外的第三人，否則，該處分行為極有可能被確認(rèn)為無效，善意第三人有權(quán)要求開發(fā)商賠償其信賴?yán)娴膿p失。
第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。
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