[ 張智育 ]——(2010-3-16) / 已閱11580次
依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護自身權(quán)益
張智育
事由：朋友王先生來咨詢，稱其小區(qū)與物業(yè)公司服務(wù)合同在09年5月已經(jīng)截止。業(yè)委會和物業(yè)多次溝通也沒有解決續(xù)約問題，因此未與之簽訂新的服務(wù)合同，原物業(yè)公司進行事實上的服務(wù)工作。多數(shù)小區(qū)居民感覺住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理更為混亂，對物業(yè)公司的服務(wù)非常不滿意。他們覺得原物業(yè)最大的問題是沒有公開收支情況，小區(qū)物業(yè)費收入和公攤費用不明。他想知道是否能更換別的物業(yè)管理公司？業(yè)主在物業(yè)管理中到底有什么權(quán)利，應(yīng)該受什么限制？
解析：一、業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
王先生所住小區(qū)已于2006年成立業(yè)主大會，依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也是更換物業(yè)管理企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。
法律依據(jù)：1、《物權(quán)法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。2、《物業(yè)管理條例》第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3、《重慶市物業(yè)管理條例》第十一條：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責：（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。
需要注意的是，小區(qū)的業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，其自身無權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。
二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件
更換物業(yè)管理企業(yè)的條件有：1、法定解除。即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除。
2、約定解除。當《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。
《物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理條例》第十一條，《重慶市物業(yè)管理條例》第十九條，規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
《重慶市物業(yè)管理條例》第十七條 業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算；對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算，一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù)；對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。
王先生所住小區(qū)，與物業(yè)公司的服務(wù)合同已經(jīng)到期，已達到約定解除的條件，可以依照法律、法規(guī)所規(guī)定條件更換。其小區(qū)為商住混合小區(qū)，開發(fā)商所持有物業(yè)雖然只能以一個業(yè)主人數(shù)來算，但考慮到其面積占到小區(qū)面積近半，必須對其聯(lián)合，達成一致。
三、更換物業(yè)管理企業(yè)所需程序
業(yè)主大會應(yīng)當在更換物業(yè)公司前決定以下事項：
（1）業(yè)主大會的決議；業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當在做出決議后及時書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。
（2）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標；
（3）確定采取公開招標或邀請招標方式；
（4）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標人；
（5）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。
物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過程中，業(yè)主大會的召開，決議尤為重要。必須依據(jù)《重慶市物業(yè)管理條例》第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。
第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
四、招標過程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)
（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；
（2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；
（3）評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示；
（4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。
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