[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱18267次
論購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)
奚正輝
內(nèi)容摘要：隨著優(yōu)先權(quán)制度的深入研究，該制度已逐漸被人們所接受。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》第二條的規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人�！彼怨P者認(rèn)為購(gòu)房者對(duì)其所購(gòu)房屋也具有優(yōu)先權(quán)。
關(guān)鍵詞：優(yōu)先權(quán)；法定抵押權(quán)；優(yōu)先受償權(quán)
正文：
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)糾紛也日益繁多。購(gòu)房者支付了全部或部分房款，因發(fā)展商的原因，拿不到房屋的情況時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房者支付的房款是不是就打水漂了？目前在中國(guó)的法律層面是沒(méi)有規(guī)定，但《最高院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱“《批復(fù)》”）第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人�！备鶕�(jù)該批復(fù)，不難得出這樣一個(gè)結(jié)論：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分房款后，清償?shù)捻樞蚴桥旁诘谝晃坏�。這個(gè)意義是非常重大的，這是典型的優(yōu)先權(quán)。
一、優(yōu)先權(quán)制度概況
優(yōu)先權(quán)是指特定債權(quán)人基于法律的直接規(guī)定而享有的就債務(wù)人的總財(cái)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。[1]
優(yōu)先權(quán)具有 優(yōu)先受償?shù)男Я�，此為�?yōu)先權(quán)之根本。法律設(shè)立優(yōu)先權(quán)的目的就是為了使優(yōu)先權(quán)人能夠從標(biāo)的物價(jià)值中優(yōu)先得到清償。無(wú)論是一般的債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，還是其他擔(dān)保物權(quán)人為實(shí)行擔(dān)保而進(jìn)行拍賣的場(chǎng)合，優(yōu)先權(quán)人都有從賣得的價(jià)金中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
優(yōu)先權(quán)的特征具有以下四大特征：1、優(yōu)先權(quán)是一種物權(quán)。作為一種物權(quán)，優(yōu)先權(quán)具有優(yōu)先受償性、支配性、排他性以及追及性。2、優(yōu)先權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，從屬性、不可分性以及物上代為性是抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)所具有的共同屬性，優(yōu)先權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，自然也具有這些屬性。優(yōu)先權(quán)的從屬性意味著優(yōu)先權(quán)是從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)而存在的，隨著所擔(dān)保的債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，消滅而消滅，優(yōu)先權(quán)不得與其所擔(dān)保的債權(quán)分離而分別轉(zhuǎn)讓。3、優(yōu)先權(quán)是一種法定的擔(dān)保物權(quán)。優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生要依法律的明確規(guī)定，在沒(méi)有法律的規(guī)定時(shí)，當(dāng)事人之間不得通過(guò)約定設(shè)立優(yōu)先權(quán)，而且優(yōu)先權(quán)的效力要依法律的明確規(guī)定。4、優(yōu)先權(quán)是無(wú)須公示而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)公示原則是物權(quán)法中的一項(xiàng)基本原則。而優(yōu)先權(quán)卻屬于一種無(wú)須任何公示，僅因法律規(guī)定而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)。也就是，優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生既無(wú)須交付，也無(wú)須登記。優(yōu)先權(quán)不同于優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償權(quán)為優(yōu)先權(quán)的權(quán)能，但具備此項(xiàng)權(quán)能的權(quán)利并不止優(yōu)先權(quán)一種，優(yōu)先權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)存在種屬關(guān)系。[2]
不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)包括：（1）不動(dòng)產(chǎn)保存優(yōu)先權(quán)，即因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的價(jià)值保存或增加而支付費(fèi)用所發(fā)生的債權(quán)，債權(quán)人就該不動(dòng)產(chǎn)所享有的優(yōu)先權(quán)；（2）建筑物承包人的優(yōu)先權(quán)，它是指建筑物發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，建筑工程的承包人就其建設(shè)該工程實(shí)際支付的勞務(wù)費(fèi)用享有的優(yōu)先權(quán)；（3）不動(dòng)產(chǎn)買賣優(yōu)先權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)的出賣人或不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的出讓人對(duì)未付的價(jià)款或者出讓金的債權(quán)就該不動(dòng)產(chǎn)享有的優(yōu)先權(quán)。[3]
從歷史的、社會(huì)的和比較的角度看，優(yōu)先權(quán)制度在人權(quán)保障、弱勢(shì)群體的保護(hù)及公共利益的實(shí)現(xiàn)等方面都發(fā)揮著重要作用。在不規(guī)定優(yōu)先權(quán)制度的國(guó)家，都通過(guò)其他制度替代了優(yōu)先權(quán)制度。
優(yōu)先權(quán)在我國(guó)目前的實(shí)踐中又被稱為“法定抵押權(quán)”，但筆者認(rèn)為還是稱“優(yōu)先權(quán)”更為合理，也更容易被人們所理解和接受。因?yàn)榈盅簷?quán)是約定擔(dān)保物權(quán)，不是法定擔(dān)保物權(quán)，又出來(lái)法定的抵押權(quán)一說(shuō)，這會(huì)造成理解上的困難。雖然這只是一個(gè)名稱而已，若造成不必要的誤解，是沒(méi)有這必要的。
二、購(gòu)房者具有優(yōu)先權(quán)
《合同法》第286條規(guī)定：“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”承包人就該工程享有優(yōu)先權(quán)，因?yàn)橛蟹傻闹苯右?guī)定。但購(gòu)房人支付了全部或大部分房款后，是否對(duì)其購(gòu)買的房屋具有優(yōu)先權(quán)？因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的種類中也從來(lái)沒(méi)有購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋具有優(yōu)先權(quán)，而且中國(guó)的法律也沒(méi)有對(duì)此有規(guī)定，只在司法解釋中有規(guī)定。
但筆者認(rèn)為購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)所購(gòu)房屋具有優(yōu)先權(quán)，這里只討論一手房，理由如下：
（一）購(gòu)房者面對(duì)發(fā)展商，在合同中處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，在法律上規(guī)定購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)，有利于保護(hù)這部分弱勢(shì)群體，這也符合優(yōu)先權(quán)制度的立法本意。尤其在個(gè)人購(gòu)買自主用房的情況下，表現(xiàn)的尤為突出，若因發(fā)展商的原因，導(dǎo)致個(gè)人支付了房款卻拿不到所購(gòu)房屋，作為立法者或執(zhí)法者往往要保護(hù)個(gè)人的居住權(quán)利，來(lái)維護(hù)社會(huì)的安定，那么保護(hù)購(gòu)房者的生存利益，規(guī)定購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)是合理的。
（二）在商品房的建造中，通常有四方的出資存在，第一當(dāng)然是發(fā)展商自己的出資，他肯定有前期的投入；第二是銀行的出資，發(fā)展商建造商品房時(shí)通常都會(huì)向銀行做開(kāi)發(fā)貸款，將在建工程及土地抵押給銀行；第三是承包人的出資，承包人通常都會(huì)帶資建房或發(fā)展商付款的節(jié)點(diǎn)在后，導(dǎo)致承包人對(duì)發(fā)展商享有一定的債權(quán)，就算該商品房竣工驗(yàn)收了，通常還要押保證金；第四是購(gòu)房者的出資，發(fā)展商在取得預(yù)售許可證后就可以預(yù)售，通常購(gòu)房者在沒(méi)有取得所購(gòu)房屋時(shí)，就已經(jīng)支付了全部房款？，也就是購(gòu)房者為發(fā)展商墊資建房。在上述四種出資中，以時(shí)間順序而言，購(gòu)房者的出資是在最后。
在發(fā)展商取得預(yù)售許可證無(wú)疑是一根很好的救命稻草，樓盤造到最后，資金越緊張，取得預(yù)售許可證對(duì)外銷售，解決了資金上的瓶頸，好比股份公司上市一樣，可以向廣大股民圈錢。實(shí)踐中，發(fā)展商因不能對(duì)外銷售，沒(méi)有資金而造成樓盤爛尾的情況很多。也就是說(shuō)若沒(méi)有購(gòu)房者最后的出資，很有可能銀行及承包人的出資就會(huì)遭到損失，甚至顆粒無(wú)收。從購(gòu)房者對(duì)預(yù)售樓盤的最后救濟(jì)而言，理應(yīng)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
在《海商法》的船舶優(yōu)先權(quán)中，海難救助款的請(qǐng)求具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，若有兩個(gè)海難救助款請(qǐng)求，后發(fā)生的優(yōu)先受償。做一個(gè)不很恰到的比喻，購(gòu)房者好比是救助者，發(fā)展商好比是承運(yùn)人，銀行、承包人等債權(quán)人好比是托運(yùn)人，在這個(gè)比喻中，權(quán)利的優(yōu)先順序就一目了然。
（三）購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的優(yōu)先權(quán)，也符合優(yōu)先權(quán)的特征。
購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋具有法定的擔(dān)保物權(quán)，這里購(gòu)房者僅僅對(duì)所購(gòu)房屋具有優(yōu)先權(quán)，不可能對(duì)其他房屋具有優(yōu)先權(quán)。而且購(gòu)房者若沒(méi)有支付房款，那么對(duì)所購(gòu)房屋沒(méi)有任何優(yōu)先權(quán)可言。
遺憾的是，購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)沒(méi)有法律的直接規(guī)定，但是，根據(jù)《批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人�！币簿褪窃谥袊�(guó)的司法解釋中，確立了消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)。從立法的角度，法律的效力高于司法解釋，但在實(shí)際適用中，司法解釋的效力反而比法律高，因?yàn)榉呻y免有滯后性，而司法解釋彌補(bǔ)了這一問(wèn)題，具有一定的超前性和合理性。在法律沒(méi)有規(guī)定或法律規(guī)定顯失公平的情況下，使用司法解釋就非常有用。
所以筆者認(rèn)為，在目前中國(guó)的法律框架下，購(gòu)房者是具有優(yōu)先權(quán)的。但該司法解釋有兩大不妥之處。其一應(yīng)該是規(guī)定購(gòu)房者，而不是消費(fèi)者，雖然該解釋將購(gòu)房的行為納入到了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的范疇，但畢竟不明確。廣東省高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于《審理商品房按揭合同糾紛案件的幾個(gè)問(wèn)題》中是這么認(rèn)為的：“該《批復(fù)》只解決了購(gòu)房者為消費(fèi)者的情形，對(duì)于不是消費(fèi)者的購(gòu)房者如購(gòu)買寫字樓的單位的權(quán)益與承包人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理則沒(méi)有作出規(guī)定。”其認(rèn)為消費(fèi)者不應(yīng)包括單位，但筆者認(rèn)為，購(gòu)房者無(wú)論是個(gè)人還是單位，其具有的優(yōu)先權(quán)都是一樣的，不應(yīng)該有歧視，區(qū)分保護(hù)的主體，就會(huì)顯失公平，違背了民法的平等原則。而且《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條：“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)�！痹摲ú](méi)有明確規(guī)定，消費(fèi)者是指消費(fèi)者個(gè)人，實(shí)質(zhì)上就是即包括了消費(fèi)者個(gè)人，也包括了單位或集體，只要是用于生活消費(fèi)的，都屬于消費(fèi)者范疇。其二購(gòu)房者只要支付了房款，無(wú)論多少，都具有優(yōu)先權(quán)，若購(gòu)房者只支付了1萬(wàn)元，那么其就在1萬(wàn)元內(nèi)對(duì)該房屋享有優(yōu)先權(quán)。規(guī)定購(gòu)房者支付大部分房款，這不符合優(yōu)先權(quán)的特征，而且不公平，譬如購(gòu)房者甲與乙都購(gòu)買了一套100萬(wàn)元的房屋，甲已支付了499999元，乙已支付了50萬(wàn)元，那么根據(jù)批復(fù)可能就會(huì)出現(xiàn)這種情況：甲沒(méi)有優(yōu)先權(quán)，乙具有優(yōu)先權(quán)，這當(dāng)然顯失公平。何況在實(shí)際操作中，批復(fù)的規(guī)定也較難掌握，存在法官自由裁量權(quán)過(guò)大之嫌，到底何為“大部分”房款？
三、購(gòu)房者與承包人的權(quán)益沖突與保護(hù)
我國(guó)《合同法》第 286 條規(guī)定了承包人的優(yōu)先受償權(quán)。承包人的優(yōu)先權(quán)從屬于承包人的主債權(quán)即工程價(jià)款取得權(quán)，不以承包人占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權(quán)的要件，即使建筑物已竣工交付發(fā)包人，承包人仍享有優(yōu)先受償權(quán)，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性。當(dāng)發(fā)展商未按時(shí)向承包人支付工程款時(shí)，承包人便可以申請(qǐng)對(duì)其建設(shè)的商品房行使優(yōu)先權(quán)。但此時(shí)發(fā)展商可能已依法將商品房預(yù)售給購(gòu)房者，因而承包人的優(yōu)先權(quán)便與購(gòu)房者的權(quán)益發(fā)生了沖突。理論界和實(shí)踐部門對(duì)于此種情形應(yīng)如何處理一直存在很大的爭(zhēng)議。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》公布施行后，這個(gè)問(wèn)題在一定程度上得到解決。
但依舊存在問(wèn)題：該《批復(fù)》對(duì)于已交付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者，并沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記作為對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)的條件。這一規(guī)定有利于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，但一些發(fā)展商也可能利用此條規(guī)定惡意逃避債務(wù)，因?yàn)樵诔邪酥鲝垉?yōu)先權(quán)時(shí)，發(fā)展商可能臨時(shí)找一些“購(gòu)房者”簽訂假合同及寫出假收據(jù)，以對(duì)抗承包人的優(yōu)先權(quán)。為了解決上述問(wèn)題，法院在審理此類案件，一定要查清楚購(gòu)房者是不是簽訂過(guò)購(gòu)房合同，及有沒(méi)有支付過(guò)房款。所以作為購(gòu)房者一定要承擔(dān)嚴(yán)格的舉證責(zé)任，證明自己具有優(yōu)先權(quán)。在上海，發(fā)展商收到購(gòu)房款時(shí)出具的發(fā)票都是電腦開(kāi)票的，且預(yù)售合同都是網(wǎng)上制作，發(fā)展商作假的可能性很小，而且購(gòu)房款金額都比較大，通常都會(huì)轉(zhuǎn)帳或刷卡，若有轉(zhuǎn)帳的交割單，應(yīng)該能證明是真實(shí)的交易。而且有些購(gòu)房合同還經(jīng)過(guò)公證，所以作為購(gòu)房者應(yīng)該有很多證據(jù)能夠證明，所以上述問(wèn)題應(yīng)該不大會(huì)出現(xiàn)。若購(gòu)房者沒(méi)有提供上述證據(jù)，讓法官信服，那么就要承擔(dān)舉證不能的后果。
四、購(gòu)房者與其他抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)
購(gòu)房者所購(gòu)房屋除了存在按揭銀行的抵押權(quán)和承包人的法定抵押權(quán)外，還可能存在其他抵押權(quán)。這些抵押權(quán)的產(chǎn)生有兩種不同的情形：一是發(fā)展商在預(yù)售前將商品房項(xiàng)目以在建工程的形式向銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押進(jìn)行融資；二是發(fā)展商在預(yù)售以后將商品房項(xiàng)目抵押給銀行或其他債權(quán)人。根據(jù)《批復(fù)》的規(guī)定，承包人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于一般抵押和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)于承包人的優(yōu)先權(quán)。由此可見(jiàn)，在銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)與購(gòu)房者的權(quán)益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房者的權(quán)利。
該規(guī)定在保護(hù)購(gòu)房者利益的同時(shí)，存在如下問(wèn)題：該規(guī)定沒(méi)有區(qū)分銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的設(shè)立是在商品房預(yù)售以前還是預(yù)售以后的情形，也沒(méi)有以購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記對(duì)抗銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的要件。即使購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)明知銀行或其他債權(quán)人已在該商品房上登記設(shè)立了抵押權(quán)，購(gòu)房者仍然可以熟視無(wú)睹，因?yàn)樗臋?quán)益始終優(yōu)先于銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。如果這樣處理可能會(huì)動(dòng)搖包括抵押登記在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本制度――不動(dòng)產(chǎn)登記制度，損害依法履行了登記手續(xù)的抵押權(quán)人的合法利益，使問(wèn)題變得更難把握。
筆者認(rèn)為，發(fā)展商在銷售房屋時(shí)，應(yīng)該通知抵押權(quán)人要轉(zhuǎn)讓該房屋，并告知購(gòu)房者該房屋是有抵押的，若履行了上述手續(xù)，購(gòu)房者購(gòu)房并支付房款是善意的，其對(duì)該房屋的優(yōu)先權(quán)理應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)人。若發(fā)展商在銷售房屋時(shí)，沒(méi)有通知抵押權(quán)人要轉(zhuǎn)讓該房屋，或告知購(gòu)房者該房屋是有抵押的，那么這個(gè)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，所簽訂的購(gòu)房合同也是無(wú)效的，那么購(gòu)房者就不可能取得優(yōu)先權(quán)。依據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效�！比舭l(fā)展商擅自銷售房屋，沒(méi)有通知抵押銀行，并收取了購(gòu)房者的房款，那么該合同應(yīng)該是無(wú)效合同，那么購(gòu)房者也就沒(méi)有優(yōu)先權(quán)可言。發(fā)展商將抵押的房屋銷售時(shí)，通常都要銀行出具同意銷售的函或承諾書(shū)，因?yàn)樵撐募欠康禺a(chǎn)登記部門要求的必備文件。所以在購(gòu)房者購(gòu)買該房屋時(shí)，一定要求發(fā)展商提供銀行的同意函，以確保自己的優(yōu)先權(quán)。
若購(gòu)房者購(gòu)買房屋還沒(méi)登記，發(fā)展商又將該房屋抵押給銀行借款。那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題》的解釋第八條：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。若開(kāi)發(fā)商交不出房屋，且資不抵債時(shí)，作為購(gòu)房者就其所支付的房款應(yīng)該具有優(yōu)先權(quán)，根據(jù)《批復(fù)》第二條的規(guī)定。
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