[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱14532次
境外個人在華購置房地產(chǎn)的政策與實務(wù)
奚正輝
中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近10年的漲幅，目前已進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的時期，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民幣升值的預(yù)期，有越來越多的境外個人想在中國直接購買房地產(chǎn)。但為了抑制房地產(chǎn)泡沫，中國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度卻越來越大，各種限制法規(guī)、政策頻繁出臺，著實令境外個人望房興嘆。
一、 境外個人在華購買房地產(chǎn)的政策演變
國家對境外個人在華購買房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)、政策是隨著中國的改革開放一起進(jìn)行的，主要經(jīng)歷了四個階段：
第一，起始階段。1980年3月5日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于用僑匯購買和建設(shè)住宅的暫行辦法》規(guī)定：鼓勵華僑、歸僑、僑眷用僑匯購買和建設(shè)住宅。他們購買和建設(shè)的住宅，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)歸己，國家依法給予保護(hù)。該辦法也適用于港澳、臺灣同胞和中國血統(tǒng)外籍人以及他們在我境內(nèi)的親友。該政策的出臺，推動了中國一些沿海城市建造許多僑匯房，并出售給華僑等，這也是新中國對外開放房地產(chǎn)市場的開始。
第二，發(fā)展階段。在20世紀(jì)80年代末90年代初，中國政府允許房地產(chǎn)開發(fā)商建造外銷房，將該商品房銷售給境外人士，那時商品房有外銷與內(nèi)銷之分，境外人士只能購買外銷商品房。1994年11月15日，建設(shè)部制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，第8條規(guī)定：需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。
第三，鼎盛階段。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和改善投資環(huán)境，實現(xiàn)全面開放，中國各地政府逐步取消了境外人士在華購房的限制，除國家安全外，境外人士可以購買任何中國的房地產(chǎn)。
2002年8月，北京市國土資源和房屋管理局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整本市內(nèi)外銷商品房管理有關(guān)規(guī)定的通知》，從2002年9月1日開始，北京市取消本市商品房分“內(nèi)銷”、“外銷”的規(guī)定。
2001年7月16日，上海市人民政府下發(fā)了《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見的通知》，通知合并了內(nèi)銷、外銷商品住房；取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項目土地使用權(quán)出讓金價格的差別，也就是境外人士可以購買上海的任何住宅，但非居住用房還有限制。
2003年2月18日，上海市房屋土地資源管理局下發(fā)了《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市國有土地上的各類非居住房屋的租售對象限制，全面建立開放、統(tǒng)一的商品房交易市場。
第四，管制階段。隨著外資不斷地涌入中國房地產(chǎn)市場，中國的房地產(chǎn)價格快速攀升，房價遠(yuǎn)高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急劇上升，產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場泡沫，不僅導(dǎo)致了居者無其屋，而且昂貴的房價增加了商業(yè)的成本，嚴(yán)重影響了商業(yè)、工業(yè)的發(fā)展。為了遏制房價的上漲，2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，中國政府開始全面介入房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控由此拉開了序幕。
為了遏制房價的進(jìn)一步上揚(yáng)，2006年7月11日，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，第十條規(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房�！毙枳⒁獾氖�，該意見是限制境外人士在中國大陸購買房屋，但境外人士原來購買的房地產(chǎn)，還是可以自由出售的。
二、境外個人在華購置房地產(chǎn)的實務(wù)
1、 簽訂購房合同
目前在中國的主要城市購買一手房基本上購房合同都是從政府網(wǎng)站上直接打印下來的示范文本。像上海的二手房交易的文本也須在網(wǎng)上打印。在簽署購房合同是，一定要仔細(xì)閱讀購房合同，看自己的條件是否都寫在上面，尤其要注意補(bǔ)充條款。在制定合同時，購房者的關(guān)鍵義務(wù)是付款，所以要注意付款的日期是否太緊張，購房者的權(quán)利是收樓并取得房地產(chǎn)權(quán)證，所以要注意收樓及取得產(chǎn)權(quán)證的時間。
作為境外人購房，其購房合同需要公證，這比國內(nèi)人購房多了一道程序。境外人辦理抵押貸款，所簽訂的貸款抵押合同，也需要公證。公證其實是一個審查的程序，最大限度的保證該合同的真實性，有利于保障交易的安全及穩(wěn)定。但中國也并不是所有地方都規(guī)定境外人購房必須要公證，例如北京，就已經(jīng)取消了境外人購房公證。
2、 結(jié)匯支付房款
買房必然涉及到支付房款的問題，如果境外個人在中國境內(nèi)有人民幣存款，則可以省去很多麻煩，直接將房款從境內(nèi)人民幣賬戶劃至開發(fā)商指定的人民幣收款帳戶中即可。但是，多數(shù)境外個人并沒有現(xiàn)成的人民幣，而是需要將境外資金通過外匯管理部門辦理相關(guān)結(jié)匯手續(xù)后，才能支付房價款。這樣，相對于人民幣直接支付的情形，則增加了結(jié)匯這一道購房門檻。
2006年9月1日，國家外匯管理局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，就境外個人購房資金結(jié)匯問題作出了規(guī)定。
根據(jù)外匯《通知》，港澳臺居民和華僑向外匯指定銀行申請購房款結(jié)匯時，需要向銀行提交商品房銷售合同或預(yù)售合同、《港澳居民往來內(nèi)地通行證》等有效身份證明和房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。對于港澳臺居民、華僑以外的境外個人，除了提交前述購房合同、身份證明和合同備案證明之外，還需要向銀行提供一年期以上的境內(nèi)有效勞動雇傭合同或?qū)W籍證明。外匯《通知》同時規(guī)定，開發(fā)商的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款，必須經(jīng)外匯指定銀行對境外個人提交的申請材料進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，直接將結(jié)匯款項劃入開發(fā)商的人民幣賬戶。
在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地資源管理局制定了《關(guān)于購房結(jié)匯出具相關(guān)證明的通知》，其規(guī)定：“一、境外機(jī)構(gòu)和個人購買本市預(yù)售商品房的，在簽訂上海市商品房預(yù)售合同并網(wǎng)上備案后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心申請辦理預(yù)售合同預(yù)告登記，取得預(yù)告登記證明。該預(yù)告登記證明可作為向外匯指定銀行申請購房結(jié)匯的相關(guān)證明。二、境外機(jī)構(gòu)和個人購買本市現(xiàn)售商品房或存量房屋，簽訂上海市商品房出售合同或上海市房地產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)上備案的，在辦理新建商品房轉(zhuǎn)移登記前，經(jīng)房屋所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)后，開具《境外機(jī)構(gòu)和個人購買本市房屋已網(wǎng)上備案的證明》，可以作為向外匯指定銀行申請購房結(jié)匯的相關(guān)證明。”在預(yù)售的情況下，只有做了預(yù)告登記，購房者才能將外匯結(jié)匯并支付到開發(fā)商人民幣賬戶。
3、 向銀行申請貸款
銀行對境外個人申請貸款審核比較嚴(yán)格，一般都由銀行直接審核。需向銀行提供如下材料：房屋購買合同、護(hù)照、結(jié)婚證（或單生證明）以及個人收入證明（或稅單）、在中國境內(nèi)工作或?qū)W習(xí)滿1年的證明。
《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定：借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。
《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；但對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
境外個人購房時可以向任何一家國內(nèi)銀行借人民幣，不過境外人還可以向外資銀行申請借外幣支付房款，以后逐月償還外幣。借外幣的優(yōu)勢在于貸款利率比較優(yōu)惠，而且隨著人民幣的升值，還外幣可以賺匯率差。
作為境外個人在中國購房，其也可以在外國直接融資，然后將該外幣資金直接匯到中國，結(jié)匯后支付房款。
境外人在國內(nèi)貸款，簽署的抵押貸款合同也許辦理公證，銀行通常在取得他項權(quán)利證后直接將該貸款支付給出售方。
4、 辦理房地產(chǎn)權(quán)證
根據(jù)中國的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得必須以登記為準(zhǔn)，即購房者自有關(guān)房地產(chǎn)管理部門對房屋所有權(quán)予以登記之日取得該房屋的所有權(quán)。
辦理產(chǎn)權(quán)證時，須繳納稅費(fèi)后才能辦理轉(zhuǎn)移登記，手續(xù)較為繁瑣，而且費(fèi)時，建議找專業(yè)人士代為辦理。
希望本文對有意在中國境內(nèi)購置房地產(chǎn)的境外人士有所幫助。
上海中匯律師事務(wù)所 奚正輝 律師
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