[ 鄭俊 ]——(2009-11-1) / 已閱14694次
第一，從物權的永久性來看，以前將不動產(chǎn)租賃權定性為債權，多考慮的是租賃合同的期限較短，規(guī)定為物權不太合適，不符合物權的永久性特征 。但是現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，除動產(chǎn)外，不動產(chǎn)租賃的期間正隨著社會的發(fā)展，變得越來越長，這也為把不動產(chǎn)租賃權定性為物權提供了基礎。
第二，從物權的使用、收益權能來看，用益權屬于他物權，是一種以物的使用價值或利用價值為中心的物權，雖不完全具備所有權的一切特征，但亦享有占有、使用、收益的權能。租賃權是否擁有上述各項權能呢？回答是肯定的。承租人與出租人訂立契約的目的，乃是希望通過支付對價取得以上諸項權能，這是租賃合同能夠成立的主觀要件。假如承租人因此不可以得到用益權，要求承租人在支付對價后保留一個空殼合同，顯然是非理性的。所以，租賃權的性質只能是物權，而不是債權，更不是什么債權物權化。
第三，從物權的處分權來看，物權人對物有處分權，承租人在一定情況下對不動產(chǎn)租賃物也有處分權。承租人對租賃財產(chǎn)不享有所有權,因而原則上不得為處分行為,但若其處分對出租人并無不利或合乎法律的特別規(guī)定,承租人則可享有一定限度的處分權,即可以轉租和讓與租賃權。關于這點，在現(xiàn)代各國立法中早已有所體現(xiàn)：如法國民法典第1717 條規(guī)定:“承租人有轉租或以租賃權讓與他人的權利�！币獯罄穹ǖ涞�1594 條也有類似規(guī)定:“除有相反的約款,承租人有將承租物讓渡他人的轉租權�！倍砹_斯民法典第615 條甚至允許承租人“將租賃權抵押,作為投資向經(jīng)營性合作和公司的注冊資本投入或者向生產(chǎn)性合作社入股�！倍覈逗贤ā芬嘤蓄愃埔�(guī)定。
第四，從物權的排他性來看，物權的排他性是指物權人禁止非物權人隨意干涉其物權的權利。物權的排他性還表明，一物之上不能設立兩個以上性質相互沖突的物權。如果允許“一物一權”的原則被破壞，則因所有權的復數(shù)性所產(chǎn)生的利益沖突，必將損害物權的排他性。 而不動產(chǎn)租賃合同中，承租人的設立合同的目的是在租賃期間占有、使用和收益租賃物，承租人權利的實現(xiàn)，當然的前提是其享有的權利具有排他性，如果允許出租人再設立一個類似的使用、收益性權利，那么承租人的目的是難以達到的。所以，從這個方面來說，不動產(chǎn)租賃權也符合物權的“一物一權”原則。
第五，從物權的優(yōu)先性來說，物權相對于債權來說，具有優(yōu)先性。而不動產(chǎn)租賃權也具有這種優(yōu)先性，最明顯的體現(xiàn)就是“買賣不破租賃”原則，租賃權可以對抗租賃物新的所有權人,租賃物所有權的轉移不影響承租人對租賃物繼續(xù)進行使用收益。同時，承租人的使用收益權優(yōu)先于債權,此后設立的物權來說亦是如此。此外,在租賃合同成立后,出租人又在租賃物上設立他物權的，比如抵押權,此時租賃權優(yōu)于他物權。法律同時賦予不動產(chǎn)承租者有優(yōu)先購買權,如我國《合同法》第230 條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利�！�
第六，從權利救濟來看，物權受到侵害，可受侵權行為法保護，當承租人對其租賃物有被侵害或者侵害的可能時,我們認為承租人也可以請求適用侵權行為法，即請求恢復其權利的圓滿狀態(tài)或防止侵害的發(fā)生。因為，一方面，當租賃物受到第三人的侵犯時，雖然承租人不是所有人，但是他可以根據(jù)自己是占有人的法律地位請求對占有的保護，以達到對于租賃物的保護；另一方面，對于出租人的違約問題，出租人如果違反租賃合同，侵犯了承租人的租賃權，其只承擔違約責任，因此在很多時候，出租人可以提前收回出租物而僅僅承擔違約責任，這顯然給予出租人較大的自由。但是，租賃制度設立的目的是促進物的流通和使用，達到物盡其用的目的。如果我們允許出租人隨意解除合同，那么這個制度的目的就難以有效地實現(xiàn)，也和現(xiàn)代法律精神相悖。相反，如果我們把租賃權定性為物權，則出租人和承租人的權利就會處于平等的法律地位，而出租人也就不能隨意解除合同收回出租物了，這樣既能實現(xiàn)租賃制度的目的，也能較好地保護承租人的利益。
綜上可見，不動產(chǎn)租賃權已經(jīng)完全具備了物權的特征，特別是具有了用益物權的特征。雖然目前各國立法對此還多采用債權物權化說，但我們相信，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，將不動產(chǎn)租賃權定義為物權將是必然的趨勢。
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