[ 奚正輝 ]——(2009-10-20) / 已閱9865次
買方貸款不及時(shí)，賣方解約須謹(jǐn)慎
奚正輝
案例：2009年4月，夏某向顧某購(gòu)買了上海市閔行區(qū)七莘路一套房屋，簽署了房地產(chǎn)買賣合同，合同第6條約定：甲乙雙方確認(rèn)在2009年5月10日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。第9條：乙方未按本合同付款協(xié)議約定的期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，逾期超過(guò)10日的，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方賠償總房款的20％。付款協(xié)議第2條約定：乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請(qǐng)辦理貸款手續(xù)，貸款金額為140萬(wàn)，若貸款金額不足或銀行未批準(zhǔn)，乙方于送件當(dāng)日現(xiàn)金補(bǔ)足。第3條約定：待乙方貸款申請(qǐng)通過(guò)后3個(gè)工作日內(nèi)到交易中心辦理送件，于銀行取得它證后7日內(nèi)放款給甲方。
合同簽訂當(dāng)日夏某支付了首付款61萬(wàn)，后夏某由于信用卡有逾期還款記錄，中國(guó)銀行未予批準(zhǔn)其貸款，直到5月25日乙方的貸款才在招商銀行獲批準(zhǔn)。
顧某于2009年5月22日發(fā)函解除買賣合同。夏某收到解除函后找到本律師，本律師建議其立即回函給顧某不同意解除并要求繼續(xù)履行合同。由于新的《合同法解釋二》第24條規(guī)定：當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。故律師于6月30日就向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)解除無(wú)效并要求顧某繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。
夏某到底有沒(méi)有違約，是否逾期付款，庭審中發(fā)生了激烈的辯論。
本律師代理夏某發(fā)表了如下代理意見(jiàn)：
1、付款協(xié)議作為買賣合同正文的補(bǔ)充，若兩者有矛盾，以付款協(xié)議為準(zhǔn)。合同正文第6條約定的過(guò)戶時(shí)間，是雙方在打印買賣合同時(shí)必須填寫的時(shí)間，若該時(shí)間不填寫，買賣合同是無(wú)法打印的，故2009年5月10日是雙方預(yù)估的過(guò)戶時(shí)間。付款協(xié)議約定的過(guò)戶時(shí)間才是雙方真實(shí)意思的表示。
2、付款協(xié)議約定：乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請(qǐng)辦理貸款手續(xù)，待乙方貸款申請(qǐng)通過(guò)后3個(gè)工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。故本買賣合同沒(méi)有約定夏某辦完貸款的時(shí)間，只約定了夏某在7日內(nèi)要向銀行申請(qǐng)辦理貸款。而且本買賣合同約定的過(guò)戶時(shí)間是夏某貸款批準(zhǔn)后3個(gè)工作日內(nèi)，夏某貸款未批準(zhǔn)前，雙方約定的過(guò)戶時(shí)間還沒(méi)有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期辦理過(guò)戶。
3、夏某在積極辦理貸款，簽訂合同當(dāng)日就向中國(guó)銀行申請(qǐng)貸款，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，發(fā)現(xiàn)后信用卡逾期還款的記錄，中國(guó)銀行才沒(méi)有批準(zhǔn)。夏某得知后立刻聯(lián)系中介公司，找到招商銀行，招商銀行于5月25日已經(jīng)批準(zhǔn)夏某的貸款。故夏某不存在違約行為，其要求顧某繼續(xù)履行也沒(méi)有任何付款障礙。
4、本案是顧某違約，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲顧某要求加價(jià)，夏某沒(méi)有同意，顧某才發(fā)函要求解除。相信惡意違約方的無(wú)理解約要求法院定不會(huì)支持。
最終法院也采納了本律師的意見(jiàn)，判決繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。由于這類型的案件在目前行情下發(fā)生地較多，筆者望本案例能起到一定示范與警示作用。
本案糾紛的產(chǎn)生除了顧某因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲不肯按原價(jià)格出售外，還有一個(gè)重要原因是付款條件約定的不是很明確。本案中約定了一個(gè)交易過(guò)戶的具體日期，但是在合同附件里的付款協(xié)議又約定了待乙方貸款申請(qǐng)通過(guò)后3個(gè)工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。若貸款申請(qǐng)通過(guò)在約定的交易過(guò)戶日期之前，就不會(huì)發(fā)生問(wèn)題，若貸款申請(qǐng)通過(guò)在約定的交易過(guò)戶日期之后，就發(fā)生矛盾了，有矛盾應(yīng)該以之后的付款協(xié)議為準(zhǔn)。這也提示我們?cè)诤炇鸱康禺a(chǎn)買賣合同時(shí)要非常細(xì)心，文字的表達(dá)很重要。簽署二手房買賣合同并不復(fù)雜，但要簽好二手房買賣合同卻有一定難度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相關(guān)法律及政策，最后要有一定的文書寫作表達(dá)能力。
若本案沒(méi)有約定貸款的日期，或者約定了乙方貸款辦理的日期，那么案件將發(fā)生根本變化。沒(méi)有約定貸款日期，那么雙方必須在約定的日期辦理交易過(guò)戶，乙方因?yàn)橘J款沒(méi)有批準(zhǔn)不去辦理交易過(guò)戶，那么甲方有權(quán)根據(jù)合同約定追究乙方的違約責(zé)任。若在買賣合同約定了乙方辦理貸款的期限，乙方不能辦理，那么甲方也可以追究乙方的違約責(zé)任，甚至解除合同。
上海中匯律師事務(wù)所 奚正輝律師
