[ 陳召利 ]——(2009-9-28) / 已閱24730次
五、 房屋擴(kuò)建的處理
《房屋租賃解釋》在對待房屋擴(kuò)建問題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：
1．承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
2．承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；
（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。
因此，承租人如需對房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)。
六、 同意轉(zhuǎn)租的推定
為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。
因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。
七、 租金的訴訟時(shí)效
實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過而無法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問題，這是錯(cuò)誤的。
租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時(shí)效，無法得到法律的保護(hù)。
八、 優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制
優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)？《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。
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