[ 雷 ]——(2009-8-16) / 已閱25594次
解密《物權(quán)法》“一不小心”的真相——當(dāng)國(guó)家法律與地方政府文件沖突，孰輕孰重
雷
各位法律界同仁：
江西省南昌市青云譜區(qū)京山老街158號(hào)被“一不小心”強(qiáng)制拆遷一事引發(fā)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、在當(dāng)前的城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)下，對(duì)同一塊土地上相鄰的相同物理屬性的房屋，是否應(yīng)視產(chǎn)權(quán)證不同（集體土地產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)證），而適用不同且差距甚大的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（800元/㎡、6000元/㎡），這是否是新形勢(shì)下的一種法律上不平等；2、在現(xiàn)有法律法規(guī)并未區(qū)別對(duì)待這兩種產(chǎn)權(quán)房屋（詳見(jiàn)附后理由），并有《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》支持一視同仁對(duì)待的前提下，南昌市人民政府2003年10月出臺(tái)的《南昌市農(nóng)房拆遷安置補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》區(qū)別對(duì)待的規(guī)定，是否是對(duì)上位法的嚴(yán)重違反。
該案的意義在于：在中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，各地必然出現(xiàn)“城中村”現(xiàn)象及如何適用拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，問(wèn)題能否解決好，直接關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定（中國(guó)現(xiàn)有8億多農(nóng)民），及法律面前人人平等的基本原則在法治社會(huì)的真正貫徹落實(shí)，并從一個(gè)側(cè)面反映《物權(quán)法》頒布實(shí)施后的現(xiàn)狀。
具體情況簡(jiǎn)介如下：
一、江西省南昌市青云譜區(qū)京山老街情況
江西省南昌市青云譜區(qū)京山老街，隸屬于青云譜區(qū)京山街辦，原為三店村，全部住戶于2007年以前隨城市化進(jìn)程已陸續(xù)全員轉(zhuǎn)為城市居民，擁有城鎮(zhèn)戶口。我們祖輩數(shù)代人一直居住在南昌市何坊西路以北、迎賓大道以東、面積為61.481畝的土地，于2006年被征收為國(guó)有，但并未依法公告補(bǔ)償。2006年該地塊征收為國(guó)有前，京山老街61.481畝的土地上的房屋既有集體土地產(chǎn)權(quán)證，也有國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)證，分布較混亂。2006年4月28日，該地塊以國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓方式，被江西巨城實(shí)業(yè)有限公司以307.405萬(wàn)元購(gòu)得，現(xiàn)為國(guó)有土地，城市規(guī)劃區(qū)一類地段。2009年3月，青云譜區(qū)政府部門啟動(dòng)對(duì)該地塊上集體土地產(chǎn)權(quán)證房屋的拆遷方案。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，我們一直依法和政府部門協(xié)商。2009年7月8日，國(guó)家信訪局來(lái)函督辦，后經(jīng)省、市信訪部門逐級(jí)發(fā)函至區(qū)要求妥善處理。
二、青云譜區(qū)京山老街158號(hào)被強(qiáng)制拆遷情況
在等待申述問(wèn)題處理期間，2009年7月31日，京山老街158號(hào)住戶忽然接到蓋有青云譜區(qū)房屋拆遷代辦處及南昌市城市管理行政執(zhí)法局青云譜分局印章的書(shū)面通知，要求出示該棟房屋合法手續(xù)。8月5日，該戶又收到蓋有南昌市城市管理行政執(zhí)法局青云譜分局及青云譜區(qū)房產(chǎn)管理局印章的通知，要求“根據(jù)青云譜區(qū)政府指示精神，必須于8月6日前提供房屋合法手續(xù)，逾期不提供，視為違法建筑，并給予拆除”。8月7日9時(shí)許，在沒(méi)有任何法律手續(xù)、沒(méi)有任何事先告知的情形下，青云譜房管局伙同城管大隊(duì)等一群公職人員，乘該戶居民一家不在之機(jī)，指使一批社會(huì)閑雜人員，公然開(kāi)著挖掘機(jī)，將其合法房屋強(qiáng)制拆除。當(dāng)日，我們到市信訪局要求主持公道，青云譜區(qū)房屋拆遷代辦處主任徐向軍竟然在市、區(qū)兩級(jí)接訪領(lǐng)導(dǎo)面前，赫然辯稱“在拆除房產(chǎn)證未記載的20多平米違章建筑時(shí)，一不小心將房屋拆除”！事實(shí)上，該房屋自1981年依法建成以來(lái)未增一磚一瓦，土地證房產(chǎn)證一應(yīng)俱全，何來(lái)違章之說(shuō)？我們要求出示違章證據(jù)及認(rèn)定材料，對(duì)方無(wú)法提供，要求解釋何謂一不小心，對(duì)方也無(wú)言以對(duì)。
三、賠償請(qǐng)求及相關(guān)依據(jù)
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，當(dāng)然適用城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。我們的要求是按照城市房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)賠償，理由是：
（一）國(guó)家法律法規(guī)有明文規(guī)定
1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。 征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。”第六十四條規(guī)定“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)�！�
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定“下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；”
3、《江西省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第二十九條規(guī)定“（二）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷安置辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家和省有關(guān)城市房屋拆遷的規(guī)定執(zhí)行�！�
4、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例�！钡�。
（二）最高人民法院有司法判例
原重慶市沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)馬房灣村村民趙建，1984年在當(dāng)?shù)丶w土地上修建了房屋，1994年9月6日，重慶市人民政府以重府地(1994)309號(hào)批復(fù)，同意征用該地塊，并將該村全員“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，趙建也轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)居民戶口，但其仍以其所建房屋從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)，其《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》未作變更。2002年6月20日，重慶市人民政府以渝府[2002]374號(hào)文件批復(fù)，將該地塊的國(guó)有土地使用權(quán)出讓為住宅小區(qū)建設(shè)用地，2003年6月25日，沙區(qū)國(guó)土局作出了《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》。針對(duì)“對(duì)農(nóng)村集體土地被征用時(shí)其地上房屋當(dāng)時(shí)未予補(bǔ)償安置，現(xiàn)拆遷應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)”，該案請(qǐng)示至最高人民法院。
2005年10月12日，最高人民法院以司法解釋《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》（法[2005]行他字第5號(hào)），明確裁判：“行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置�！蔽壹业那闆r與此完全相同，當(dāng)然同樣適用城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
（三）青云譜拆遷辦的《答復(fù)》中直接認(rèn)可
7月24日，我們收到青云譜區(qū)房屋拆遷代辦處出具的《關(guān)于京山老街拆遷戶反映拆遷安置問(wèn)題的回復(fù)》。《回復(fù)》中只援引了一條法律條文，用以說(shuō)明我們的房屋應(yīng)適用何種拆遷標(biāo)準(zhǔn)，即《江西省征用土地管理辦法》第十七條。該條清楚寫(xiě)明“征用土地涉及房屋拆遷的，必須給被拆遷房屋的所有者支付房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。城市規(guī)劃區(qū)外的房屋拆遷安置辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由縣級(jí)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和國(guó)家有關(guān)城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)制訂，報(bào)設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷安置辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家和省政府有關(guān)城市房屋拆遷的規(guī)定執(zhí)行�！睋�(jù)此，我們當(dāng)然適用城市房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)。
（四）有關(guān)專家充分肯定
針對(duì)拆遷標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，我們逐級(jí)向區(qū)、市、省、國(guó)家信訪部門申述。對(duì)此，國(guó)家信訪局在組織專家充分論證后，方慎重發(fā)函至省信訪局，并明確要解決安置補(bǔ)償不合理一事。中共江西省委、省人民政府信訪局也是在經(jīng)專家論證后，方聯(lián)合發(fā)函至南昌市信訪局，并進(jìn)一步明確解決安置補(bǔ)償不合理問(wèn)題。市信訪局接函后，也聽(tīng)取了有關(guān)專家的意見(jiàn)，市專門負(fù)責(zé)拆遷法律問(wèn)題論證的專家充分肯定了我們應(yīng)適用城市房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)。此外，青云譜區(qū)拆遷辦的檔案清楚記載，與京山老街僅一街之隔的京山北路居民，2007年拆遷時(shí)適用“住宅6000元/㎡、非住宅11000元/㎡”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
四、區(qū)政府有關(guān)部門態(tài)度及理由
區(qū)里答復(fù)按照農(nóng)房拆遷標(biāo)準(zhǔn)（貨幣補(bǔ)償為800元/㎡，產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償為剛開(kāi)建但交付及產(chǎn)權(quán)證等均未落實(shí)的農(nóng)民公寓）給予賠償，理由是：
1、我們的土地證及房產(chǎn)證現(xiàn)記載為集體土地上的房屋，不是商品房。
2、南昌不同于重慶，按照南昌市人民政府2003年10月出臺(tái)的《南昌市農(nóng)房拆遷安置補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，集體土地上的房屋即農(nóng)房不能按照商品房拆遷標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，如開(kāi)此先例今后全市拆遷工作難以進(jìn)行。
3、強(qiáng)制拆遷行為是合法的，送達(dá)了兩個(gè)通知已全部履行完法律程序。
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