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公告信息 |
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主要論著 |
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談幾種特殊房屋的拆遷補(bǔ)償安置
劉詠樺
加強(qiáng)城市房屋拆遷管理工作，關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（下稱拆遷條例）的頒布實(shí)施，對(duì)拆遷行為具有指導(dǎo)意義，條例談到了幾種特殊房屋的拆遷補(bǔ)償安置，筆者現(xiàn)對(duì)此作了具體分析，以求教于專家、學(xué)者。
一、關(guān)于租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置
拆遷條例第13條第2款規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”。該條例的規(guī)定正是為了保護(hù)房屋承租人的合法承租權(quán)而制定，它對(duì)維護(hù)房屋租賃秩序的穩(wěn)定提供了有力保障。具體到對(duì)承租人的補(bǔ)償，拆遷條例第27條作了明確規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
二．由房屋拆遷管理部門代管的房屋的拆遷安置補(bǔ)償
根據(jù)拆遷條例第14條規(guī)定，房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。這是對(duì)代管房屋的特殊要求，同時(shí)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司《關(guān)于在房屋拆遷中涉及代管房屋處理的幾點(diǎn)意見》也作了具體規(guī)定。
三、對(duì)軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國(guó)駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷補(bǔ)償安置。
軍事設(shè)施是國(guó)家直接用于軍事目的的建筑、場(chǎng)地和設(shè)備。中華人民共和國(guó)的所有組織和公民都有保護(hù)軍事設(shè)施的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)軍事設(shè)施保護(hù)法》第13條的規(guī)定，需要將軍事設(shè)施拆除或者改作民用的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府和軍區(qū)級(jí)軍事機(jī)關(guān)商定，并報(bào)國(guó)務(wù)院和中央軍事委員會(huì)批準(zhǔn)。對(duì)教堂、寺廟等房屋除因城市規(guī)劃或成片開發(fā)必須拆遷外，一般應(yīng)盡量避免拆遷，必須拆遷的應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)?shù)卣诮淌聞?wù)部門意見，同時(shí)應(yīng)與產(chǎn)權(quán)當(dāng)事人協(xié)商，合理補(bǔ)償，適當(dāng)照顧，妥善處理。對(duì)于文物古跡，由于文物是不可再生的文化資源，根據(jù)《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》和該法的實(shí)施條例的規(guī)定，一般不準(zhǔn)拆除，必須拆除的，應(yīng)當(dāng)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；拆除省級(jí)文物保護(hù)單位的，批準(zhǔn)前必須征得國(guó)務(wù)院文物保護(hù)行政部門同意，全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位則一律不得拆除。對(duì)于外國(guó)駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)通過外交途徑解決。
四、對(duì)違章建筑和臨時(shí)建筑的拆遷補(bǔ)償
由于違章建筑的建設(shè)未經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或雖經(jīng)批準(zhǔn)但擅自改變規(guī)劃批復(fù)方案、用途而建設(shè)，對(duì)該違章建筑依據(jù)拆遷條例第22條的規(guī)定，在拆除時(shí)一律不予補(bǔ)償。而臨時(shí)建筑鑒于其有嚴(yán)格的批準(zhǔn)使用期限，對(duì)那些經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，但在批準(zhǔn)時(shí)特別注明遇城市拆遷時(shí)，不予補(bǔ)償?shù)模瑒t在拆除時(shí)，一律不予補(bǔ)償；同時(shí)對(duì)超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，在拆除時(shí)也不應(yīng)給予補(bǔ)償， 對(duì)拆除那些未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，依據(jù)條例應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，可以由雙方協(xié)商或由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ㄏ嚓P(guān)規(guī)定。
五、拆除產(chǎn)權(quán)不明的房屋應(yīng)該如何補(bǔ)償
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指房屋的產(chǎn)權(quán)依法不能確定或權(quán)屬存在爭(zhēng)議的房屋。條例第29條對(duì)拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋作了具體規(guī)定：“拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全”。
六．拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何補(bǔ)償
拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，條例第30條規(guī)定應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人即抵押權(quán)人有權(quán)從該房屋的價(jià)值中優(yōu)先受償。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記。抵押合同自登記之日起生效，具有法律約束力�！稉�(dān)保法》第58條規(guī)定：“ 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)”。同時(shí)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第80條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失，毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施”。具體到房屋，筆者認(rèn)為房屋拆遷在本質(zhì)上屬于國(guó)家運(yùn)用強(qiáng)制力對(duì)房屋進(jìn)行的一種變相征收，房屋拆除后，作為抵押物的原房屋即行滅失，其上設(shè)定的抵押權(quán)也因抵押物的滅失而消滅。雖然抵押權(quán)消滅，但是對(duì)照以上法律和司法解釋的規(guī)定，抵押權(quán)人仍然可以就該抵押物的補(bǔ)償金或補(bǔ)償獲得優(yōu)先受償，這種優(yōu)先受償權(quán)客觀上屬于抵押權(quán)的延伸。因此在實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)那樾蜗�，抵押�?quán)人與抵押人無需就調(diào)換的房屋另行簽定抵押合同，其作為抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)然對(duì)該房屋 享有優(yōu)先受償權(quán)。而在實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)那樾蜗�，抵押�?quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)應(yīng)依法對(duì)抵押人提起訴訟并向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。
作者單位：江蘇劉詠樺律師事務(wù)所
聯(lián)系地址：鹽城市解放南路80號(hào)3樓
聯(lián)系電話：0515-88977069 13905107348
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