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合睿律師事務所房地產(chǎn)（建筑）工作方式
根據(jù)法律規(guī)定及房地產(chǎn)法律事務的業(yè)務實踐，律師主要以以下幾種工作方式辦理房地產(chǎn)法律事務：
一、 提供咨詢意見，出具律師意見或法律意見書
接受當事人委托，就當事人業(yè)務活動中遇到的問題進行法律分析，尋求法律依據(jù)，預測或判斷當事人擬進行的業(yè)務活動的法律后果，為當事人的業(yè)務活動提供法律依據(jù)上的支持。在形式上：
1. 參加當事人的會議，就當事人討論的議題中涉及的法律問題發(fā)表意見，提出建議；
2. 就當事人提出的書面問題作出書面解答；
3. 就當事人的某一業(yè)務活動出具律師建議書，就該業(yè)務活動中可能存在的法律問題提醒當事人注意；
4. 就當事人的某一業(yè)務活動、活動意圖或問卷出具法律意見書，提供法律分析并作出肯定或否定的法律結論。
二、 代表當事人參加協(xié)商談判或起草審查法律文書
參加談判是指以法律專業(yè)人員的身份參加當事人的談判班子，在談判中就涉及到的法律問題提出代表當事人一方利益的意見；或獨立地代表當事人與對方當事人談判，以求達成協(xié)議或解決某一問題，維護當事人的合法權益。律師必須事先了解當事人的意圖和目標，調(diào)查為貫徹該意圖和目標的相關材料，制定談判策略，收集和了解法律依據(jù)、信息及對方當事人的意見。
起草法律文書：當事人談判或協(xié)商的目的是為解決某一問題或完成合作而簽署協(xié)議或其他法律文件，律師受當事人委托起草法律文書，應合法、全面、準確、詳細地就議定事項進行描述和規(guī)定。
三、 調(diào)查、查證
房地產(chǎn)法律業(yè)務中的調(diào)查和查證，主要是資格、資信調(diào)查和法律狀況查證。由于房地產(chǎn)業(yè)務具有資金投入大、運作周期長的特點，當事人介入時對對方的資格、資信等應當作詳細了解。律師應調(diào)查對方當事人在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或資信能力，為履行合約提供保障。由于房地產(chǎn)業(yè)務涉及的管理部門多，律師在當事人介入某房地產(chǎn)業(yè)務前，應充分地查證該房地產(chǎn)業(yè)務的法律狀態(tài)，是否得到相應批準、文件齊備的程度以及對方當事人對該房地產(chǎn)項目的權益是否確定，有無第三人權益限制等。律師會將上述調(diào)查、查證結論如實全面的報告當事人并幫助當事人作出分析。
四、 受托代辦特定法律事務
律師接受當事人的委托，代辦某一單項事務，如申辦房地產(chǎn)權利證件，進行抵押、預售登記、代為繳納交易稅費、代辦招投標手續(xù)等。
五、 代理辦理公證業(yè)務
律師代理辦理公證業(yè)務是指以由律師代理請公證機構證明當事人從事的法律事務的真實性。由于房地產(chǎn)業(yè)務涉及的合同多，而當事人雙方在簽署合同或其他法律文書時，希望得到公證機關的證明，律師可表當事人辦理申請公證的相關手續(xù)。
六、 代理行政復議
房地產(chǎn)管理機關受理房地產(chǎn)糾紛當事人的申請后，可以就產(chǎn)權買賣、租賃、維修、土地使用權、房屋使用權等多方面的糾紛作出行政決定。當事人對行政決定不服的，可以按法律規(guī)定申請復議，律師將通過了解行政決定作出的背景、材料基礎，搞清復議管轄，準備復議文件，進行復議程序等方式維護當事人的利益。
幾項主要房地產(chǎn)法律事務的工作程序
一、 國有土地使用權轉(zhuǎn)讓中的法律事務(以受讓方的代理律師為 例)
1、 了解國有土地使用權轉(zhuǎn)讓的目的，如果該轉(zhuǎn)讓土地的規(guī)劃目標非常明確，且不能再作改變，而受讓方的目的是改作他用，則這起交易即便成功，也不能達到受讓方受讓土地的目地。大多數(shù)情況下，受讓土地使用權只是一種初步步驟，利用土地進行何利建設才是目的。
2、 調(diào)查轉(zhuǎn)讓方的<<國有土地使用權出讓合同>>，以便了解土地管理機關對出讓該片土地使用權的土地使用條件及土地使用權的期限。
3、 調(diào)查待轉(zhuǎn)讓土地使用權的狀況，轉(zhuǎn)讓方是否已交清土地地價款，是否取得土地使用權證書，是否已按<<國有土地使用權出讓合同>>規(guī)定進行了投資開發(fā)及已投資的數(shù)額，形成的土地現(xiàn)狀，是否有地下物、地上物，其地上建筑物是否已領取房產(chǎn)證件，土地使用年限的剩余年限，審查待轉(zhuǎn) 讓的土地使用權是否符合<<城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定>>及各地方人民政府頒布的關于國有土地使用權轉(zhuǎn) 讓的地方法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條析。
4、 委托評估土地使用價格。
5、 準備談判資料，幫助當事人測算土地使用權轉(zhuǎn)讓價格。
6、 參加土地使用權轉(zhuǎn)讓談判。
7、 根據(jù)談判結果起草土地使用權轉(zhuǎn)讓合同并協(xié)助當事人簽署合同。
土地使用權轉(zhuǎn)讓合同應具備的主要條款：
(1) 雙方當事人的名稱、地址、法人代表姓名、聯(lián)系方式；
(2) 土地使用權的位置、面積、四至范圍；
(3) 土地使用權的證件；
(4) 土地使用權的土地使用條件；
(5) 土地使用權的現(xiàn)狀；
(6) 土地使用權的轉(zhuǎn)讓價格；
(7) 土地使用權的剩余使用年限；
(8) 付款方式；
(9) 各方責任；
(10) 土地使用權的轉(zhuǎn)移責任；
(11) 土地上現(xiàn)有建筑物的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記；
(12) 資料移交；
(13) 違約責任；
(14) 稅負負擔等。
8、 協(xié)助當事人清理并接受關于轉(zhuǎn)讓土地使用權的資料。
9、 協(xié)助或代理當事人到當?shù)乜h或縣級以上人民政府土地管理機關辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓登記，領取土地使用權證件。
二、 房地產(chǎn)抵押的法律事務
(一)核查主合同
房地產(chǎn)抵押是債的擔保方式之一，關于債的合同是主合同，為擔保債的履行而簽署的抵押合同是從合同。所以核曬主合同要了解兩個要點：(1)主合同中債的額度；(2)債的履行期限，以便確定房地產(chǎn)抵押合同的要點。
(二)核查抵押的房地產(chǎn)狀況
(1) 抵押房的產(chǎn)的座落位置(包括土地使用權和地上建筑物兩個方面)。
(2) 抵押房地產(chǎn)的權屬證件，審查證件是否齊備、有效。權利人名稱。
(3) 抵押房地產(chǎn)的法律狀況，是否已經(jīng)抵押，是否有共有權人，是否已設證他項權利，土地使用權是否屬劃拔性質(zhì)，是否已出租，是否已列入拆遷范圍或被征用范圍，是否為政府代管房地產(chǎn)，是否目前正在涉及訴訟，是否屬于文物保護范圍，是否為司法、行政機關依法裁定、決定查封或限制的房地產(chǎn)，是否權屬不明或權屬存在爭議，是否尚未領取權屬證件�？傊畱獙彶樵摲康禺a(chǎn)按法律規(guī)定是否屬于不得抵押權的范圍。
(三)協(xié)助當事人設定抵押權
在設定抵押權時，應充分考慮到法律的特殊規(guī)定：
1、以出讓土地使用權設定抵押權的，抵押權設定前原有地上房屋及其他附屬物應當同時抵押。以出讓土地使用權地上的全部房屋設定抵押權的，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。以出讓土地使用權地塊上的部分房屋設定抵押權的，該房屋所占相應比例的土地使用權隨之抵押；
2、以房屋權設定抵押權的，必須符合房屋預售和建筑承包的有關規(guī)定；
3、以已出租的房地產(chǎn)設定抵押權的，抵押人應當將已出租的事實明示接受抵押者。抵押合同簽訂后原租賃關系繼續(xù)有效；
4、按份共有的房地產(chǎn)以抵押人的享有的份額為限；共同共有的房地產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人應為全體共有人；
5、同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，后一個抵押權所擔保的債務履行期限不得早于前一個抵押權所擔保的債務履行期限；
6、抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)、
(四)協(xié)助當事人抵押房屋進行評估，以確定抵押房地產(chǎn)的價值。
(五)參加談判，根據(jù)談判結果草擬房地產(chǎn)抵押合同。
房地產(chǎn)抵押合同是要式合同，且應當具備以下主要條款：
1、 抵押人、抵押權人的名稱或個人姓名、住所；
2、 主債權的種類、數(shù)額；
3、 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積及四至范圍等；
4、 抵押房地產(chǎn)的價值；
5、 抵押房的產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理職責以及意外損毀、滅失的責任；
6、 抵押期限；
7、 抵押滅失的條件；
8、 違約責任；
9、 爭議解決方式；
10、 抵押合同訂立的時間、地點；
11、 雙方約定的其它事項。
(六)辦理抵押登記
依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押不僅要簽署書面法律文書，還要依法辦理抵押登記手續(xù)。抵押登記手續(xù)是抵押合同的生效條件，辦理抵押登記時應當準備如下的相關材料文件：
1、 抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
2、 抵押登記申請書；
3、 抵押合同；
4、 <<國有土地使用證>>、<<房屋所有權證>>或<<房屋產(chǎn)權證>>，共有房屋還必須提交<<房屋共有權證>>和其他共有人同意抵押的證明；
5、 可以證明抵押權人有權設定抵押權的文件與證明材料；
6、 可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；
7、 登記機關認為必要的其他文件。
上述第五項在股份公司、中外合資企業(yè)、有限責任公司有權設定抵押權的文件應當是公司之董事會作出的決議，其他機構應為上級主管部門批準文件，國有企業(yè)則應為國有資產(chǎn)管理授權人的批準文件。
上述六項證明抵押房的產(chǎn)價值的資料，應為有資格的房地產(chǎn)價格評估部門的評估報告，新建房屋被批準銷售的，可以以銷售合同作為資料的一部分。
抵押人要求保險的，還應當提交保險合同及單據(jù)。
(七)抵押權消滅
主債務合同得到有效履行，或抵押合同到期后，抵押權人不主張權利的，或符合其他法律規(guī)定條件的，抵押權消滅后，律師將代理當事人到登記機關辦理注銷抵押登記的手續(xù)。
(八)抵押權的行使
當出現(xiàn)下列情形之一時，抵押權人有權要求處分抵押房地產(chǎn)，即行使其抵押權：
1、 債務履行期滿，抵押權人未受清償，債務人又未能與抵押權人達成延期清償協(xié)議；
2、 抵押人死亡或被宣告死亡，而無人代為履行債務或其繼承人不愿履行債務；
3、 抵押人被宣告破產(chǎn)或解散；
4、 抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)；
5、 抵押合同約定的其他情況。
出現(xiàn)上述情形后，抵押權人可以與抵押人協(xié)商處分抵押房地產(chǎn)(1)以拍賣方式處分；(2)以折價方式處分；(3)以變賣方式處分。協(xié)商不成的律師將代理當事人通過訴訟方式解決。
三、 房地產(chǎn)預售、銷售法律事務
四、 房地產(chǎn)預售、銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)商就其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 達到法律規(guī)定的可以進行預售、銷售的條件，經(jīng)批準進行的向承購人預售、銷售的行為。律師在房地產(chǎn)預售、銷售法律事務主要從事以下業(yè)務：
(一) 協(xié)助開發(fā)商獲取預售、銷售批準
1、 審查待售商品房項目是否已具備下列法定條件：預售商品房的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)持有建設工程規(guī)劃許可證；(3)按提供的預售商品房，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。銷售品房的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)已完成工程建設任務；(3)房屋及配套工程已獲得竣工核驗并達到合格以上質(zhì)量標準；(4)已領得房屋產(chǎn)權證件；(5)物業(yè)管理公司已經(jīng)確定。
2、 協(xié)助開發(fā)商準備如下文件申辦<<商品房預售許可證>>：(1)開發(fā)商<<企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照>>；(2)建設項目的投資、立項、規(guī)劃、用地、施工等批準文件和證件；(3)工程進度計劃；(4)已投入工程建設總投資25以上資金的證明；(5)商品房預售方案；(6)需向境外銷售的，同時提交允許向境外預售的批準文件。申請銷售商品房的除以上(1)(2)項相同外，還應準備：(1)工程竣工驗收報告及工程質(zhì)量核定證書；(2)測繪結論;(3)以開發(fā)商為所有權人的房產(chǎn)證書；(4)土地使用權證書；(5)土地或房產(chǎn)未設定抵押或雖設定抵押但已注銷的證明及材料。
(二) 起草商品房預售合同和銷售合同。
由于預售和銷售是一種面向社會的經(jīng)營行為，為使這種經(jīng)營行為規(guī)范化，針對每一承購人的合同應內(nèi)容基本一致，權利義務的規(guī)定基本相同。如果針對每一承購人的合同規(guī)定差異很大，不僅容易造成預售和銷售行為的混亂，給合同的執(zhí)行也會帶來困難，所以這種合同的起草應盡量地考慮到公平、合理、誠信的原則。
(三) 審查開發(fā)商的廣告，避免違反廣告法和不實宣傳、虛假宣傳的廣告用語。
(四) 準備預售的資料和文件
如待售商品房項目的合法批準文件、各項建設手續(xù)文件、說明商品房功能和使用要求的資料、承購人應準備的文件目錄清單和要求，使預售、銷售行為程序化和規(guī)范化。
(五) 談判簽約
律師代理開發(fā)商或承購人就承購的房屋和合同進行談判，并見證簽約行為。
(六) 辦理預售登記
辦理預售登記應準備如下材料和文件：(1)買賣雙方的資格文件；(2)已簽署的合同；(3)非當事人親自辦理的應準備授權委托文件；(4)境外向境內(nèi)轉(zhuǎn)遞的法律文書是否符合法律文書轉(zhuǎn)遞的程序，是否已辦必人的轉(zhuǎn)遞認證手續(xù)；(5)代理人的資格文件；(6)登記所需的稅費。
(七) 監(jiān)督履行售房合同
由于宗地開發(fā)的成片房地產(chǎn)預售和銷售很可能出現(xiàn)承購人眾多的情況，但每一合同的付款及其他履約約定是不盡相同的，律師應充分考慮、檢查每份合約的履行期限，提醒相關當事人及時履約，避免違約情況的發(fā)生。
(八) 驗收接管房屋
律師代理當事人檢查房屋是否已經(jīng)達到合同約定的標準，是否具備交用條件，履行法律手續(xù)驗收接管房屋。
(九) 代理辦理產(chǎn)權過戶。
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