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逾期辦理房產(chǎn)證五業(yè)主獲賠十七萬
作者:陜西許小平律師事務(wù)所 任強律師
2001年本市某開發(fā)商對外銷售其開發(fā)的某小區(qū)商品房住宅樓，王某等五戶業(yè)主分別在6、7月間與之簽訂了《商品房買賣合同》，該開發(fā)商在合同中承諾簽訂合同后一年內(nèi)為業(yè)主辦理出房屋產(chǎn)權(quán)證書，但雙方并未對逾期辦證如何計算違約金明確約定。另根據(jù)雙方約定合同簽訂后業(yè)主支付了房屋的大部分房款，僅留1萬元在辦證之后再付給開發(fā)商。
但是在開發(fā)商承諾的一年辦證期限過了之后，開發(fā)商并未按約定為業(yè)主們辦好房產(chǎn)證，后來業(yè)主們經(jīng)過了解才得知原來由于開發(fā)商的原因，導致其無法向房管部門按時提交辦證的資料，致使業(yè)主無法在約定的時間內(nèi)得到自己的房產(chǎn)證。直到2004年的3月份，該開發(fā)商才通知業(yè)主為其辦證并要求提交契稅、手續(xù)等。至此時已距開發(fā)商承諾的辦證最后期限有一年零十個月的時間，也就是說因開發(fā)商的原因致使辦證的時間逾期一年零十個月。為此雙方發(fā)生糾紛訴至法院，本案經(jīng)一、二審判決：終審判決認為雙方簽訂的商品房買賣合同有效，出賣人未按時為買受人辦理房產(chǎn)證，其責任在出賣人。雖然雙方對辦證期限有明確的約定，但未約定承擔逾期辦證的違約金計算標準，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定參照金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準并按照各戶已付房款金額及逾期時間計算違約金，由此上述五戶業(yè)主各獲賠違約金二至三萬余元不等，共計達十七萬余元。
【律師分析】
本案是一件典型的因辦房產(chǎn)證問題引發(fā)的商品房買賣合同糾紛，隨著前幾年開發(fā)的期房紛紛到了辦理房產(chǎn)證的時間，由于某些開發(fā)商的原因無法及時辦理房產(chǎn)證而導致的與業(yè)主之間的矛盾也日益尖銳，此類糾紛也成了一個房地產(chǎn)法律的熱點問題。
如果遇到了自己購買的商品房無法按時辦理出房產(chǎn)證，該怎么辦呢？首先我們業(yè)主應(yīng)當具有維權(quán)意識，當自己的合法權(quán)益受到侵害時應(yīng)當行動起來，如果一味地等待可能喪失最好的維權(quán)時機甚至喪失訴訟時效，到那時自己的合法權(quán)利就不再受到保護。其次我們應(yīng)當及時了解逾期辦證的原因和責任方。業(yè)主可以先找到開發(fā)商，向其了解無法及時辦證的原因，如果開發(fā)商認為責任不在其身，就應(yīng)當出具其已按約定履行合同義務(wù)的證據(jù)。如果確因開發(fā)商原因逾期辦證的，雙方可就開發(fā)商如何向業(yè)主承擔逾期辦證責任進行協(xié)商解決。當然如果協(xié)商不成，業(yè)主就可根據(jù)《商品房買賣合同》約定的爭議處理方式通過訴訟或仲裁予以解決。
如果雙方對于逾期辦理房產(chǎn)證如何承擔違約金數(shù)額有著明確的約定，就應(yīng)當按照合同的約定處理。如果雙方對于逾期辦證違約金沒有明確約定或者損失數(shù)額難以確定的，就可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定參照金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準并按照已付房款和逾期的時間計算違約金，由開發(fā)商按此計算結(jié)果向業(yè)主進行賠償。
開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證合同未約定違約金如何處理
作者:許小平律師事務(wù)所房產(chǎn)部 任強律師
【案情介紹】
西安的戴女士2001年在某小區(qū)購買了一套住宅商品房，并一次性向開發(fā)商交付房款人民幣25萬余元并辦理了入住手續(xù)。雙方在簽訂《商品房買賣合同》時約定，開發(fā)商承諾在合同簽訂后一年內(nèi)將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書辦理出，由于戴女士缺乏經(jīng)驗，未能在合同中具體約定如果超過上述期限逾期辦證該如何處理、開發(fā)商應(yīng)承擔怎樣的違約責任。后來由于開發(fā)商自身的原因，戴女士在入住該房屋三年后仍未能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證書。在多次向開發(fā)商催促和索要后，開發(fā)商終于在2004年9月辦理出了戴女士所購房屋的房產(chǎn)證，但由于開發(fā)商辦證嚴重的超期，致使戴女士感到自身的合法權(quán)益受到了侵害，在開發(fā)商拒絕承擔違約責任的情況下，遂向人民法院起訴該開發(fā)商要求其承擔因逾期辦證而產(chǎn)生的違約責任，向買受人支付違約金35000元。開發(fā)商辯稱雙方僅就辦證期限作了約定，但未約定逾期就要給付違約金，同時買受人在其通知辦證可能遲延的情況下并未做出反應(yīng)，應(yīng)視為對逾期辦證的默認，故不同意給付違約金。
一審法院認為雙方的合同關(guān)系依法成立，受法律保護。一方如果存在違約的情形，就應(yīng)當根據(jù)雙方約定或者有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定確定并承擔違約責任。由于雙方對于辦證期限有著明確的約定，而開發(fā)商并未能在約定的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證，應(yīng)視為違約。故根據(jù)有關(guān)規(guī)定判決該開發(fā)商向戴女士支付違約金人民幣35000元并承擔本案的訴訟費。
【律師分析】
本案屬于商品房買賣合同關(guān)系中典型的開發(fā)逾期辦證的違約責任問題。在商品房買賣合同關(guān)系中，房屋權(quán)屬證書是關(guān)系到買房人最終能否合法的取得該房屋的所有權(quán)并順利的行使該房屋各種權(quán)利以及防范可能發(fā)生的法律風險的最關(guān)鍵的因素，因此也就最令買房人關(guān)注。在簽訂《商品房買賣合同》時，我們一般都建議將開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限做以明確約定，同時約定因開發(fā)商原因逾期辦證而應(yīng)承擔的違約責任。本案中雙方雖然未能明確約定開發(fā)商逾期辦證應(yīng)承擔的違約責任，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。”因此，即使合同雙方當事人未能自行約定逾期辦證的違約責任，根據(jù)有關(guān)法定違約金的規(guī)定，只要確定開發(fā)商逾期辦證違約的事實，買房人仍然有權(quán)依據(jù)該司法解釋向開發(fā)商主張違約金。
又是公攤面積出的問題
作者:陜西許小平律師事務(wù)所 任強 律師
在西安某開發(fā)區(qū)的一個樓盤最近為業(yè)主們辦理房產(chǎn)證，在這過程中卻與業(yè)主們發(fā)生很大的爭議和糾紛。
原來在該樓盤銷售時，由于地理位置等原因房屋銷售的十分火爆，當時開發(fā)商就定了一個“規(guī)矩”，凡是簽訂合同的，均不改動任何已經(jīng)由開發(fā)商確定的合同條款，否則可以不簽。業(yè)主們鑒于當時爭購的情形而且也很想購買該樓盤，于是都對合同未提出任何異議就簽了字。
后來開發(fā)商為業(yè)主辦理出房產(chǎn)證后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)自己房屋的總建筑面積增大了很多，原先140多平米的房屋竟然增加了6、7平米，而且套內(nèi)的建筑面積不但沒有增加反而減少了1平米多，公攤面積由原先的20多平米增加到28平米。這樣一來，每戶都要給開發(fā)商再補交幾萬元的房款。后來業(yè)主們發(fā)現(xiàn)他們所簽的《商品房買賣合同》第五條關(guān)于面積確認及面積差異處理的條款全部被開發(fā)商選定了第1項（雙方自行約定）：根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積的差異據(jù)實結(jié)算。而第2項按照面積誤差比絕對值3作為標準的處理內(nèi)容被刪除。也就意味著無論最終的產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之間存在多大的差異，業(yè)主都必須接受現(xiàn)狀多退少補。
業(yè)主們都很難接受這個現(xiàn)實，紛紛要求通過法律途徑維護自己的權(quán)益。但業(yè)主們經(jīng)過咨詢律師才明白，由于他們在簽訂合同時選擇了面積差異處理按照實際差異據(jù)實結(jié)算的內(nèi)容，致使現(xiàn)在很難通過合同約定追究開發(fā)商的違約責任。
【律師分析】
這是我昨天接待的一個咨詢案件。這絕對是一個典型的由開發(fā)商擺出的“霸王條款”，其所帶來的后果是雖然業(yè)主在面積差異的問題上吃了大虧，卻無法通過合同條款追究對方的責任維護自己的權(quán)益。
而在目前房地產(chǎn)市場上因為房屋面積差異尤其是公攤面積的差異問題多產(chǎn)生的開發(fā)商與業(yè)主的糾紛也屢見不鮮。作為普通的購房者我們?nèi)绾伪苊馍线@樣的當呢？
第一，就是在簽訂合同時要求雙方按照合同第五條第2項的內(nèi)容處理面積的差異，也就是說以面積誤差比絕對值3作為一個衡量標準：在3之內(nèi)據(jù)實結(jié)算；超出3買受人有權(quán)退房。同時買受人也可不退房但由開發(fā)商承擔超出3部分的房價（產(chǎn)權(quán)面積大于約定面積時）或雙倍返還超出3部分的房價（產(chǎn)權(quán)面積小于約定面積時），這樣的話業(yè)主所承擔的面積誤差的風險就被控制在一定的范圍內(nèi)。
第二，僅僅約定了上述條款還不足以很好的維護買受人的合法權(quán)益。因為目前幾乎所有的銷售都是按照建筑面積計價的，也就是說面積誤差比絕對值3是針對建筑面積而言的。也就是說，即使建筑面積的面積誤差比絕對值控制在3以內(nèi)，但有可能是套內(nèi)建筑面積實際縮小，公攤面積實際增大（就如同本案）。建筑面積總額增大，買受人多掏的錢全都算到了公攤面積上，這對于買受人來說是不公平的。所以作為專業(yè)房地產(chǎn)律師，我們一般都會建議買受人在合同中明確約定關(guān)于公攤面積差異處理的條款（新版合同附件四有專門的標注）。這樣盡可能的防范出現(xiàn)面積增大但全加到公攤面積上的情況。
為了業(yè)主們在出現(xiàn)糾紛時有足夠的合同依據(jù)和理由主張自己的權(quán)益，在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)當謹慎細致并且盡可能的進行全面約定。
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