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公告信息 |
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案情介紹
2000年10月，呂某與重慶融信建設(shè)公司簽訂《商品房預(yù)售（預(yù)購(gòu)）合同》，由呂某購(gòu)買(mǎi)融信大廈建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司位于重慶沙坪壩雙巷子9號(hào)正一層59號(hào)（現(xiàn)融信大廈）商業(yè)鋪面一間，面積20.26平方米，成交金額392031元。2001年，呂某以每月5500元的租金將該商鋪?zhàn)赓U給夢(mèng)的妮化妝品公司。2002年5月17日，融信建設(shè)公司與重慶商社新世紀(jì)百貨連鎖經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂《經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃合同》，將融信大廈1—3層已出售商鋪統(tǒng)一出租給新世紀(jì)百貨公司。合同簽訂后，融信建設(shè)公司委托大正融信物業(yè)管理有限公司對(duì)融信大廈1—3層商鋪進(jìn)行整合，但因租金分歧，無(wú)法與呂某簽訂《商鋪委托租賃合同》。2002年9月，融信建設(shè)公司遂擅自將呂某商鋪拆除，并沒(méi)收夢(mèng)的妮公司的貨物。其后，新世紀(jì)百貨公司凱瑞商都進(jìn)場(chǎng)裝修營(yíng)業(yè)，使用呂某商鋪。2002年12月11日，呂某訴至重慶市沙坪壩區(qū)人民法院，請(qǐng)求凱瑞商都返還房屋，賠償損失或者提高租金以保護(hù)其房屋所有權(quán)。對(duì)本案的不同意見(jiàn)
第一種意見(jiàn)認(rèn)為：原被告訴爭(zhēng)之房屋為原告所有，但原告享有的是一種建筑物區(qū)分所有權(quán)。該所有權(quán)形式的特殊性決定了其行使不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益和妨礙建筑物的正常使用。融信大廈在未整體出租前，各分散業(yè)主的經(jīng)營(yíng)各自為政，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，而凱瑞商都進(jìn)駐后，不僅給業(yè)主帶來(lái)了利益而且?guī)?dòng)了周?chē)倘Φ陌l(fā)展，且原告主張之房屋已成凱瑞商都之一部分，若滿(mǎn)足原告返還房屋之請(qǐng)求，不僅會(huì)損害其他業(yè)主的共同利益，也會(huì)對(duì)社會(huì)公益和經(jīng)濟(jì)秩序造成損害，故原告之訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為：呂某購(gòu)買(mǎi)了融信大廈的商鋪，就享有該商鋪的所有權(quán)。所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)依法享有占有，使用，收益，處分的權(quán)利。只有呂某才有權(quán)處置其商鋪，而融信建設(shè)公司在未得到呂某同意的前提下，無(wú)權(quán)處置呂某的財(cái)產(chǎn)，凱瑞商都也無(wú)權(quán)使用呂某的商鋪?zhàn)鹘?jīng)營(yíng)之用。
律師的觀點(diǎn)：
本案二審代理律師重慶宏州律師事務(wù)所周偉律師認(rèn)為第二種意見(jiàn)是在正確的。本案涉及對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)問(wèn)題，契約自由問(wèn)題及對(duì)建筑物區(qū)分物所有權(quán)的理解問(wèn)題，現(xiàn)分析如下：
一 關(guān)于公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)問(wèn)題
對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是現(xiàn)代法治社會(huì)的基石。我國(guó)現(xiàn)行憲法宣示：國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。公民合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。所有權(quán)是最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)所有物的占有，使用，收益，處分是人得以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。各種用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)乃所有權(quán)之派生，其本身就是權(quán)利人行使所有權(quán)的結(jié)果。呂某與融信建設(shè)公司于2000年10月簽訂購(gòu)房合同，是雙方真實(shí)意思之表示，合法有效。呂某基于合同付款.接收房屋，成為該房屋所有人，得以依法自由行使其占有，使用，收益，處分權(quán)能。2001年，呂某與夢(mèng)的妮化妝品公司簽訂房屋租賃合同，同樣是雙方真實(shí)意思之表示，合法有效，夢(mèng)的妮公司合法取得對(duì)呂某所有房屋之占有，使用權(quán)。呂某的出租行為，夢(mèng)的妮公司的租賃行為對(duì)于國(guó)家利益，社會(huì)公共利益，他人合法權(quán)益可謂無(wú)甚損害。呂某作為所有人未同意將商鋪?zhàn)饨o凱瑞商都，也未喪失對(duì)商鋪之所有，一審法院重慶市沙坪壩區(qū)人民法院認(rèn)為呂某房屋已成為凱瑞商都之一部分，則無(wú)法律依據(jù)可言，只能說(shuō)明凱瑞商都事實(shí)上非法占有了呂某的房屋而已。呂某的財(cái)產(chǎn)與其他300余名業(yè)主的財(cái)產(chǎn)雖然在“量”上有差異，但“質(zhì)”上并無(wú)區(qū)別，都屬于法律應(yīng)平等保護(hù)的公民合法財(cái)產(chǎn)。本案中融信大廈其他業(yè)主的利益與呂某利益相比，是多數(shù)人的利益，但說(shuō)到社會(huì)公共利益，失之牽強(qiáng)。社會(huì)公共利益是一種整體利益，是多種利益的結(jié)合，是反映社會(huì)絕大多數(shù)人的社會(huì)需求的基本利益，而非指特定多數(shù)人的利益更不是指?jìng)�(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利益。除開(kāi)融信大廈其他業(yè)主的利益，揭開(kāi)“公共利益的面紗”，我們還看到融信建設(shè)公司，大正物業(yè)管理公司，凱瑞商都的經(jīng)營(yíng)利益驅(qū)動(dòng)之所在。三被告之經(jīng)營(yíng)權(quán)與呂某之合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并無(wú)輕重，優(yōu)劣之分，不能因?yàn)樾惺菇?jīng)營(yíng)權(quán)而侵害公民合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。我國(guó)《民法通則》第75條規(guī)定公民合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或個(gè)人侵占，哄搶?zhuān)茐幕蛘叻欠ú榉�，扣押，凍結(jié)，沒(méi)收。該條規(guī)定就是對(duì)公民憲法權(quán)利的實(shí)現(xiàn)提供了有力的法律武器，呂某保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的要求是合法合理的。
二 關(guān)于契約自由問(wèn)題
本案涉及的另一個(gè)重要法理問(wèn)題即“私法自治”問(wèn)題。在私法領(lǐng)域，每個(gè)人得以依自我意愿處分有關(guān)私法之事務(wù)，形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。“私法自治”表現(xiàn)在私法事務(wù)的各個(gè)方面，在契約領(lǐng)域具體體現(xiàn)為：1締結(jié)自由，即締結(jié)契約與否，由當(dāng)事人決定。2相對(duì)人自由，即與任何人締結(jié)契約，由當(dāng)事人自由選擇決定。3內(nèi)容自由，即契約的內(nèi)容，由當(dāng)事人自由決定。4方式自由，即契約原則上依雙方合意即可成立，以法定或約定要式為例外。
本案中，呂某與以每月5500元的租金將該商鋪?zhàn)饨o夢(mèng)的妮化妝品公司，而拒絕以平均每月兩千余元的低價(jià)（按照大正物業(yè)管理公司與融信大廈其他業(yè)主簽訂的《商鋪委托租賃合同》約定：租金按實(shí)際總購(gòu)房款作為回報(bào)基數(shù)，以年回報(bào)率形式計(jì)算租金，即第1—3年回報(bào)率為總購(gòu)房款的5.5；第4—6年的回報(bào)率為6；第7—9年的回報(bào)率為6.5；第10—12年的回報(bào)率為7）簽訂《商鋪委托租賃合同》，正是基于契約自由作出的選擇。融信大廈其他業(yè)主簽訂《商鋪委托租賃合同》也是基于契約自由。契約締結(jié)與否，相對(duì)人的選擇，契約內(nèi)容，方式，皆應(yīng)由當(dāng)事人自由決定，“政府”不予干預(yù)，正是法律賦予公民最大可能的自由，任由當(dāng)事人自行創(chuàng)造約束彼此權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)范，現(xiàn)代社會(huì)的一般交易均應(yīng)依此態(tài)度而對(duì)待，契約不能依一方的優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)迫締結(jié)，更不能借助國(guó)家公權(quán)為之。
人類(lèi)為了生存需要而對(duì)自身的關(guān)懷，首要體現(xiàn)在對(duì)財(cái)產(chǎn)的關(guān)懷上。財(cái)產(chǎn)是維系生命的基本手段，更是自由這一人類(lèi)理想境界的不可或缺的物質(zhì)基礎(chǔ)。法律正是通過(guò)所有權(quán)這樣一種法律制度來(lái)保障這種物質(zhì)基礎(chǔ)，從而保障人類(lèi)的自由。因此，保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)被賦予保障人權(quán)的神圣使命，何況現(xiàn)代法理遵循“生存權(quán)高于經(jīng)營(yíng)權(quán)的理念”，同樣是契約自由權(quán)利的行使，多數(shù)人的利益要考慮，但也不能因此而通過(guò)違法侵權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)此目的，置少數(shù)人利益于不顧。三被告通過(guò)強(qiáng)行之手段拆除呂某之商鋪，驅(qū)趕享有合法用益物權(quán)的夢(mèng)的妮公司，造成凱瑞商都進(jìn)場(chǎng)裝修營(yíng)業(yè)之既成事實(shí)，迫使處于劣勢(shì)之呂某接受?chē)?yán)重對(duì)自己不利益之合約，如果對(duì)這種嚴(yán)重違法之行徑不作法律上之譴責(zé).制裁，那么私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，契約自由，市民社會(huì)，法治建設(shè)永遠(yuǎn)只會(huì)是空中樓閣。
三 關(guān)于區(qū)分物所有權(quán)問(wèn)題
一審法院認(rèn)為“呂某與夢(mèng)的妮公司的租賃契約的履行，侵害了融信大廈整體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益和妨礙了建筑物的正常使用”，這實(shí)際上是對(duì)建筑物區(qū)分物所有權(quán)的誤解。我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)建筑物區(qū)分物所有權(quán)并無(wú)明確規(guī)定，在《物權(quán)法草案征求意見(jiàn)稿》第66條的規(guī)定是：建筑物區(qū)分物所有權(quán)人，就該建筑物內(nèi)其居室等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，就走廊，電梯等共有部分享有共有的權(quán)利，就該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利。”
根據(jù)這一定義可以看出建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種包含著專(zhuān)有權(quán)，互有權(quán)和成員權(quán)的復(fù)合共有權(quán)，其中專(zhuān)有權(quán)是主導(dǎo)性的權(quán)利�，F(xiàn)就區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容及其權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)介如下
1 專(zhuān)有權(quán)及其權(quán)利義務(wù)
專(zhuān)有權(quán)是指以區(qū)分所有建筑物的獨(dú)立建筑空間為標(biāo)的物的專(zhuān)有所有權(quán)。專(zhuān)有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系表現(xiàn)為區(qū)分所有人作為專(zhuān)有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。專(zhuān)有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，因而區(qū)分所有人對(duì)其專(zhuān)有的標(biāo)的物具備完整的占有，使用，收益，處分的權(quán)能。區(qū)分所有人對(duì)自己的專(zhuān)有物，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎�，出借，出典，抵押，可以按自己的意思�?duì)內(nèi)部進(jìn)行裝飾。區(qū)分所有人享有物上追及權(quán)，在其專(zhuān)有物遭到侵奪時(shí)，得以要求停止侵害，返還原物，賠償損失。區(qū)分所有人應(yīng)負(fù)的主要義務(wù)是：
第一， 按照專(zhuān)有物的使用目的或規(guī)約規(guī)定使用專(zhuān)有部分，不得違反專(zhuān)有部分的使用目的，如在住宅，公寓的專(zhuān)有部分開(kāi)設(shè)餐館，工廠，小賣(mài)部，歌舞廳，均違背其專(zhuān)有部分的使用目的，為不當(dāng)使用。
第二， 有維護(hù)建筑物牢固與完整的義務(wù)，不得對(duì)專(zhuān)有部分加以改造，更換，拆除，也不能增加超出建筑物負(fù)擔(dān)的添附。
第三， 不得隨意變動(dòng)，撤換，毀損位于專(zhuān)有部分內(nèi)的共有部分，如建筑物的梁柱，管道，線路等，應(yīng)負(fù)維護(hù)其完好的義務(wù)。
區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有權(quán)人，共居于一棟建筑物之內(nèi)，相鄰關(guān)系是一種非常重要的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，必須嚴(yán)加規(guī)范，以保持協(xié)調(diào)的秩序和生活的安寧，更好的保護(hù)各區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。在必要限度內(nèi)，區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)使用其他區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有部分，如為使用，保存或改良專(zhuān)有部分而臨時(shí)使用相鄰人的建筑空間。有權(quán)要求區(qū)分所有人停止對(duì)共同生活環(huán)境造成損害的行為，有權(quán)要求區(qū)分所有人對(duì)共同生活造成損害的危險(xiǎn)采取防止措施。當(dāng)其他區(qū)分所有人采取裝修改良自己專(zhuān)有部分而影響自己的通風(fēng)，采光，排水等行為時(shí)，有權(quán)要求其恢復(fù)原狀。與這些權(quán)利相適應(yīng)，每個(gè)區(qū)分所有人均須承擔(dān)上述義務(wù)。
2 互有權(quán)及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系
互有權(quán)是指以區(qū)分所有建筑物的共有部分為標(biāo)的物的共同共有權(quán)。其權(quán)利人為全體共有人。互有權(quán)是共同共有的一種特殊形態(tài)，是指在共同共有中，共有人無(wú)分割共有物的請(qǐng)求權(quán)。對(duì)建筑物區(qū)分所有中的共有部分，因?yàn)閰^(qū)分所有人無(wú)分割請(qǐng)求的權(quán)利，因而稱(chēng)其為互有權(quán)而異于一般的共同共有。
互有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系表現(xiàn)為區(qū)分所有人作為互有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。其權(quán)利：一是有權(quán)按共有部分的種類(lèi)，性質(zhì)，構(gòu)造，用途使用共有部分，其他人不得干涉和限制。違反使用用途為不當(dāng)使用，應(yīng)按規(guī)約處理。二是收益共享權(quán)。三是物上追及權(quán)，共有部分遭侵害，任何區(qū)分所有人都有權(quán)要求加害人停止侵害，恢復(fù)原狀，返還原物，賠償損失。
其義務(wù)：一是維持共有現(xiàn)狀，不得請(qǐng)求分割共有部分。二是維護(hù)共有部分的正常使用狀態(tài)，不得侵占，不得改動(dòng)共有部分的設(shè)置和結(jié)構(gòu)，不得將共有部分改作他用，保持其清潔。三是對(duì)共有部分發(fā)生的正常費(fèi)用，合理分?jǐn)偂?
3 成員權(quán)及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系
成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有人作為整棟建筑物所有人團(tuán)體成員之一享有的權(quán)利。每一個(gè)成員作為團(tuán)體之一，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。一是通過(guò)團(tuán)體享有地上權(quán)，地役權(quán)；二是對(duì)整棟建筑物享有物上追及權(quán)，以保持整個(gè)建筑物的完好。三，有權(quán)參加全體區(qū)分所有人團(tuán)體大會(huì)，參與制定規(guī)約，參與討論，表決共同事務(wù)。四是有權(quán)監(jiān)督建筑物管理人的工作，提出批評(píng)改進(jìn)意見(jiàn)。五是有參加團(tuán)體大會(huì)的義務(wù)，遵守規(guī)約的義務(wù)，服從管理人管理的義務(wù)，承擔(dān)按規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的工作的義務(wù)。
就本案而言，融信大廈本就是作為商鋪開(kāi)發(fā)而發(fā)售給各個(gè)業(yè)主，呂某將商鋪?zhàn)饨o夢(mèng)的妮化妝品公司而不愿意低價(jià)出租給凱瑞商都，完全是行使自己的專(zhuān)有權(quán)，無(wú)涉相鄰權(quán)及互有權(quán)，成員權(quán)之問(wèn)題。其他業(yè)主將自己所有之商鋪?zhàn)饨o凱瑞商都，而呂某租給夢(mèng)的妮公司都是區(qū)分所有人行使專(zhuān)有權(quán)的自由之表現(xiàn)。誠(chéng)然將融信大廈所有商鋪以整體出租的形式租給凱瑞商都能實(shí)現(xiàn)其他業(yè)主及凱瑞商都利益之更大化。但斷不能以侵害他人合法所有權(quán)及合法用益物權(quán)之違法行徑為之。本案中涉及呂某，夢(mèng)的妮公司，融信大廈其他區(qū)分所有人，融信建設(shè)公司，大正物業(yè)管理公司，凱瑞商都等多個(gè)利益主體，多方利益如何協(xié)調(diào)才是本案的關(guān)鍵，凱瑞商都入駐融信大廈，給其他業(yè)主帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)利益，帶動(dòng)了周?chē)倘Φ陌l(fā)展，也有其社會(huì)效應(yīng)，但是否非強(qiáng)行侵占呂某的商鋪，驅(qū)趕夢(mèng)的妮公司就不得達(dá)成此上目的呢？難道多贏的結(jié)果就不能通過(guò)合法的途徑實(shí)現(xiàn)？各方追求的無(wú)非是經(jīng)濟(jì)利益。假使通過(guò)多方協(xié)商，凱瑞在重新裝修后的融信大廈內(nèi)按呂某實(shí)有商鋪之面積另行安排相應(yīng)之經(jīng)營(yíng)面積給夢(mèng)的妮公司作經(jīng)營(yíng)之用，至于裝修之費(fèi)用可按夢(mèng)的妮公司原裝修之價(jià)值余額與凱瑞新裝修價(jià)值之差額進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，此舉照顧到多方利益，又合法合理，豈非皆大歡喜？但實(shí)際中卻是融信建設(shè)公司借維護(hù)融信大廈其他區(qū)分所有人利益之名，非法侵害了呂某之財(cái)產(chǎn)權(quán)與夢(mèng)的妮公司之用益物權(quán)，造成凱瑞商都占用呂某的商鋪經(jīng)營(yíng)達(dá)數(shù)月之久的事實(shí)，此時(shí)返還呂某對(duì)所有商鋪之占有，看似成本巨大，實(shí)則不然，可通過(guò)變通方式在融信大廈內(nèi)按呂某實(shí)有商鋪之面積另行安排相應(yīng)面積之門(mén)面交與呂某自行處分，或租與夢(mèng)的妮公司繼續(xù)履行原租賃契約或作他用由呂自由為之，但此時(shí)這種自由之行使得以照顧到凱瑞商都之利益。對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有權(quán)之限制，對(duì)相鄰權(quán)之保護(hù)由此得以彰顯；或者按照呂某與夢(mèng)的妮公司達(dá)成的租賃契約約定價(jià)格在原契約有效期內(nèi)由融信建設(shè)公司，大正物業(yè)管理公司進(jìn)行支付，不足部分由兩公司補(bǔ)足。呂某與夢(mèng)的妮公司的租約期滿(mǎn)則由呂某自由決定是否簽訂《商鋪委托租賃合同》。
我國(guó)由于法律上缺乏私法的傳統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)上長(zhǎng)期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，文化上人性與人權(quán)觀念長(zhǎng)期受壓抑，強(qiáng)調(diào)私法自治與契約自由，尤其有其重大的現(xiàn)實(shí)與深遠(yuǎn)的歷史意義。英國(guó)法上有個(gè)著名的案例，可作我國(guó)依法治國(guó)，推進(jìn)私法進(jìn)程之借鑒。英國(guó)鐵路公司要修建一條橫貫英倫的鐵路，不可謂不涉及社會(huì)大眾之利益，但鐵路得穿越一鄉(xiāng)村老婦之私有土地，盡管開(kāi)出相當(dāng)優(yōu)惠之條件仍遭老婦拒絕，多次協(xié)商未果，鐵路公司只得修改原設(shè)計(jì)圖紙，鐵路改道繞過(guò)老婦的土地。相比之下，什么是真正的私權(quán)神圣，契約自由，什么是真正的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，世人了然于胸，“神圣”二字也深深嵌入每個(gè)市民的心中。
此外本案還涉及到我國(guó)當(dāng)前民事審判中存在著的“法官的超職權(quán)主義”問(wèn)題。法院的國(guó)家干預(yù)意識(shí)濃厚，超越當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求而作出判決，即“非請(qǐng)自判”，違背了司法權(quán)“被動(dòng)性”的原則。本案中呂某訴請(qǐng)法院判令被告停止侵害，恢復(fù)原狀，賠償損失。而一審法院駁回呂某的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)又肯認(rèn)呂某的所有權(quán)受到了限制，應(yīng)予以公正補(bǔ)償。判令被告融信建設(shè)公司從2002年9月11日起每月支付給呂某商鋪占用費(fèi)，按被告大正物業(yè)管理公司與其他業(yè)主約定的年回報(bào)率給付。一審法院看似出于“公正”考慮而判令補(bǔ)償原告的損失，實(shí)則是“重實(shí)體輕程序”的程序工具主義的表現(xiàn)。英國(guó)思想家洛克認(rèn)為社會(huì)的自由即在法定范圍內(nèi)，可以隨心所欲地處置或安排人生，財(cái)富，行動(dòng)和全部財(cái)產(chǎn)的自由。法官?zèng)]有認(rèn)識(shí)到程序正義的獨(dú)立的“自由”價(jià)值之所在，與現(xiàn)代法“自由論”的理念背道而馳，不能夠真正達(dá)到維護(hù)社會(huì)公正，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的訴訟目的。法院的判決應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制在當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求范圍之內(nèi)，真正體現(xiàn)“私法自治”的法治理念。
重慶宏州律師事務(wù)所周偉
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