住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則的通知

建辦科〔2025〕46號(hào)


各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（管）委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：

為深入貫徹中央城市工作會(huì)議精神，落實(shí)《中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，指導(dǎo)各地制定實(shí)施城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，建立完善“專項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的規(guī)劃實(shí)施體系，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織編制了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際做好城市更新規(guī)劃編制實(shí)施工作。



住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳　　　　　　　　　　　　
2025年7月17日


城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則
一、基本要求
（一）編制目的
為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的重要決策部署，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，科學(xué)編制城市更新規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，有力有序有效實(shí)施城市更新重點(diǎn)任務(wù)，制定本導(dǎo)則。
（二）適用范圍
導(dǎo)則適用于城市（包括直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市和縣級(jí)市）編制城市更新規(guī)劃，地區(qū)、自治州、盟、縣可參照編制。
（三）定位作用
城市更新規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)統(tǒng)籌城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)城市更新活動(dòng)，謀劃實(shí)施城市更新項(xiàng)目，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升的規(guī)劃，是編制和調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃，配置資金和要素，完善相關(guān)配套政策的重要依據(jù)。（四）編制原則
1.堅(jiān)持以人民為中心。聚焦解決人民群眾急難愁盼問(wèn)題，落實(shí)城市更新重點(diǎn)任務(wù)，統(tǒng)籌推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，讓城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。
2.堅(jiān)持系統(tǒng)觀念。統(tǒng)籌發(fā)展和安全，將城市更新規(guī)劃貫
穿于城市建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和治理全周期，做到資金和要素跟著項(xiàng)目走，項(xiàng)目跟著規(guī)劃走，發(fā)揮穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的重要作用，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。
3.堅(jiān)持保護(hù)第一、應(yīng)保盡保、以用促保。在城市更新規(guī)劃編制實(shí)施全過(guò)程、各環(huán)節(jié)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承，延續(xù)城市歷史文脈，彰顯城市特色風(fēng)貌，讓歷史文化和現(xiàn)代生活相得益彰、融為一體。
4.堅(jiān)持守正創(chuàng)新�？茖W(xué)把握城市發(fā)展規(guī)律，改革完善城市更新規(guī)劃編制實(shí)施的體制機(jī)制，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推進(jìn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化。
（五）體檢先行
堅(jiān)持先體檢后更新、無(wú)體檢不更新，將城市體檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為城市更新工作重點(diǎn)，建立“體檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、更新解決問(wèn)題、評(píng)估更新效果、推動(dòng)鞏固提升”的閉環(huán)工作機(jī)制。
（六）設(shè)計(jì)引導(dǎo)
建立與城市更新相適應(yīng)的城市設(shè)計(jì)制度，明確房屋、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)、城市等不同尺度的設(shè)計(jì)管理要求，有機(jī)融入城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、片區(qū)策劃、項(xiàng)目實(shí)施方案全過(guò)程，引導(dǎo)城市更新項(xiàng)目精準(zhǔn)落地實(shí)施。
（七）多元參與
建立政府引導(dǎo)，居民、產(chǎn)權(quán)人、企業(yè)等多元主體參與城市更新規(guī)劃編制實(shí)施的工作機(jī)制，充分發(fā)揮街道和社區(qū)作用，通過(guò)論證、公示等多種形式，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)建議，推動(dòng)
共建共治共享。
二、規(guī)劃編制
（一）規(guī)劃編制實(shí)施體系
按照立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、統(tǒng)籌全局、一貫到底的要求，建立城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、片區(qū)策劃、項(xiàng)目實(shí)施方案的規(guī)劃編制實(shí)施體系，確保從規(guī)劃編制到實(shí)施落地的一致性。各地可根據(jù)實(shí)際優(yōu)化規(guī)劃編制實(shí)施層級(jí)。
（二）編制程序
城市更新專項(xiàng)規(guī)劃由城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)組織編制，經(jīng)城市人民政府審定后實(shí)施。城市更新片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方案由所在地人民政府根據(jù)地方實(shí)際確定的單位組織編制，經(jīng)所在地人民政府審定后實(shí)施。
（三）規(guī)劃期限
城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的期限一般為5 年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃期限保持一致。城市更新片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方案的期限結(jié)合實(shí)際確定。
（四）專項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容
城市更新專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)落實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃，與相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃相銜接，作為城市更新項(xiàng)目實(shí)施、申請(qǐng)中央資金、專項(xiàng)債和城市更新項(xiàng)目貸款的依據(jù)。主要包括下列內(nèi)容：
1.城市體檢。堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向相結(jié)合，深入查找群眾急難愁盼問(wèn)題和影響城市競(jìng)爭(zhēng)力、承載力、可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng)，提出問(wèn)題清單和整治建議清單，明確城市更新重點(diǎn)和更新對(duì)象。
2.規(guī)劃目標(biāo)。銜接城市中長(zhǎng)期發(fā)展需求，確定城市更新五年期的總體目標(biāo)和年度工作目標(biāo)。
3.重點(diǎn)任務(wù)。確定既有建筑改造利用、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)老舊廠區(qū)城中村等更新改造、城市功能完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造、城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、城市歷史文化保護(hù)傳承等任務(wù)和要求。
4.城市設(shè)計(jì)。提出城市功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)優(yōu)化要求，確定房屋、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)、城市的更新設(shè)計(jì)原則和視線通廊、特色風(fēng)貌等城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)要求，明確文化遺產(chǎn)保護(hù)、安全韌性等底線管控措施。
5.片區(qū)指引。統(tǒng)籌劃定若干個(gè)城市更新片區(qū)，提出指引要求，根據(jù)輕重緩急確定更新時(shí)序安排。
6.項(xiàng)目庫(kù)。建立城市更新項(xiàng)目庫(kù)，明確項(xiàng)目入庫(kù)、出庫(kù)的管理規(guī)則，確定項(xiàng)目名稱、類型、規(guī)模和實(shí)施時(shí)序等。
7.保障措施。提出土地、財(cái)政等配套支持政策建議。
（五）專項(xiàng)規(guī)劃成果
城市更新專項(xiàng)規(guī)劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖表及其他支撐材料。
1.規(guī)劃文本包括規(guī)劃目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、城市設(shè)計(jì)、片區(qū)指引、項(xiàng)目庫(kù)、保障措施等。
2.規(guī)劃圖表包括更新對(duì)象分布圖、更新任務(wù)規(guī)劃圖、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)圖、更新片區(qū)劃分圖、更新片區(qū)指引圖、更新項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表等。
3.其他支撐材料包括城市體檢報(bào)告、城市設(shè)計(jì)相關(guān)成果、專題研究、會(huì)議紀(jì)要、部門(mén)意見(jiàn)、專家論證意見(jiàn)等。（六）片區(qū)策劃內(nèi)容
城市更新片區(qū)策劃應(yīng)當(dāng)落實(shí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃要求，并與詳細(xì)規(guī)劃做好銜接，作為制定和調(diào)整城市更新片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)。主要包括下列內(nèi)容：
1.片區(qū)體檢。綜合評(píng)價(jià)片區(qū)建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r，調(diào)查評(píng)估片區(qū)歷史文化資源，梳理居民、產(chǎn)權(quán)人、市場(chǎng)主體等多方利益訴求，摸清存量資源底數(shù)，評(píng)價(jià)更新潛力和價(jià)值，深入查找問(wèn)題短板。
2.功能業(yè)態(tài)。圍繞完善城市功能、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間和打造消費(fèi)新場(chǎng)景，明確更新片區(qū)目標(biāo)定位、主要功能和業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，提出功能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、活力提升要求，確定業(yè)態(tài)類型、規(guī)模以及優(yōu)化策略，綜合測(cè)算片區(qū)更新經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
3.更新項(xiàng)目。結(jié)合片區(qū)更新潛力、功能業(yè)態(tài)、設(shè)施和交通承載力分析，提出更新模式和實(shí)施路徑，確定更新項(xiàng)目，劃定項(xiàng)目實(shí)施范圍，提出片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目統(tǒng)籌實(shí)施、統(tǒng)籌盤(pán)活存量土地的要求，明確政府、市場(chǎng)與居民之間合理共擔(dān)的資金模式。
4.設(shè)計(jì)引導(dǎo)。以城市設(shè)計(jì)統(tǒng)籌各專業(yè)領(lǐng)域，確定公共空間、開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度、城市綜合交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、歷史文化保護(hù)等設(shè)計(jì)要求和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整建議。
（七）片區(qū)策劃成果
城市更新片區(qū)策劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖表及其他支撐材料。
1.規(guī)劃文本內(nèi)容包括更新潛力、功能業(yè)態(tài)、更新項(xiàng)目、設(shè)計(jì)要點(diǎn)等。
2.規(guī)劃圖表包括更新潛力分析圖、功能業(yè)態(tài)策劃圖、更新方式規(guī)劃圖、更新片區(qū)設(shè)計(jì)圖、更新項(xiàng)目分布圖、更新項(xiàng)目匯總表等。
3.其他支撐材料包括更新片區(qū)體檢報(bào)告、意見(jiàn)征求情況、詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整建議、評(píng)審意見(jiàn)等。
（八）項(xiàng)目實(shí)施方案內(nèi)容
城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)落實(shí)城市更新片區(qū)策劃要求，作為項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。主要包括下列內(nèi)容：
1.基礎(chǔ)條件。分析項(xiàng)目及周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配建情況，調(diào)查評(píng)估歷史文化資源，梳理既有建筑功能類別、使用狀況、權(quán)屬關(guān)系等，廣泛征求居民、產(chǎn)權(quán)人、市場(chǎng)主體對(duì)更新項(xiàng)目的意見(jiàn)建議。
2.更新方式。分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與市場(chǎng)供需關(guān)系，確定項(xiàng)目的復(fù)合功能、具體業(yè)態(tài)及相應(yīng)的更新規(guī)模，明確項(xiàng)目保留、改造、拆除、新建的具體范圍及建筑面積。
3.設(shè)計(jì)方案。開(kāi)展總平面、建筑、設(shè)施配套、場(chǎng)地環(huán)境、交通系統(tǒng)、地下空間利用、歷史文化保護(hù)等詳細(xì)設(shè)計(jì)。
4.資金測(cè)算。測(cè)算項(xiàng)目更新改造和運(yùn)營(yíng)維護(hù)各項(xiàng)費(fèi)用，提出項(xiàng)目資金方案，明確項(xiàng)目資金來(lái)源和籌措方式，預(yù)估項(xiàng)目投資回報(bào)和收益，確保風(fēng)險(xiǎn)可控、財(cái)務(wù)可持續(xù)。
5.運(yùn)營(yíng)模式。確定運(yùn)營(yíng)主體、資產(chǎn)管理、收益分配等內(nèi)容，明確各方權(quán)利義務(wù)和運(yùn)營(yíng)監(jiān)管要求。
（九）項(xiàng)目實(shí)施方案成果
實(shí)施方案的成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、重要圖表和其他支撐材料。
1.規(guī)劃文本內(nèi)容包括項(xiàng)目基礎(chǔ)條件、更新方式、設(shè)計(jì)方案、資金測(cè)算、運(yùn)營(yíng)模式等。
2.重要圖表包括綜合現(xiàn)狀圖、歷史文化資源調(diào)查評(píng)估圖、更新實(shí)施方式圖、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案圖（1 套）、資金測(cè)算表等。
3.其他支撐材料包括相關(guān)利益主體協(xié)商情況、評(píng)審意見(jiàn)等。
三、保障措施
（一）編制經(jīng)費(fèi)
城市更新規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)可由城市人民政府按照預(yù)算管理有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌安排資金。
（二）實(shí)施評(píng)估
結(jié)合城市體檢評(píng)估，對(duì)城市更新規(guī)劃實(shí)施情況和更新效果進(jìn)行評(píng)估，制定年度實(shí)施計(jì)劃，優(yōu)化調(diào)整城市更新項(xiàng)目庫(kù)，完善一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新的工作機(jī)制。
（三）規(guī)劃修改
因重大項(xiàng)目、重大工程、重點(diǎn)任務(wù)實(shí)施需要修改城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方案的，應(yīng)報(bào)原審定機(jī)關(guān)及時(shí)修改。城市更新規(guī)劃實(shí)施涉及詳細(xì)規(guī)劃修改的，應(yīng)當(dāng)及
時(shí)按程序修改。
（四）檔案移交
城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)明確城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、片區(qū)策劃、實(shí)施方案編制成果的歸檔要求，由編制單位負(fù)責(zé)按照有關(guān)規(guī)定向城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)移交。
（五）專業(yè)人員隊(duì)伍支撐
加大城市更新專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)力度，配備規(guī)劃、建筑、園林、工程、策劃、運(yùn)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)、城市管理等方面的專業(yè)人員，有力支撐城市更新規(guī)劃編制實(shí)施。鼓勵(lì)開(kāi)展從專項(xiàng)規(guī)劃、到片區(qū)策劃、到項(xiàng)目實(shí)施、再到運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過(guò)程技術(shù)服務(wù)，提升規(guī)劃實(shí)用性和可操作性。
（六）技術(shù)支持
探索建立適應(yīng)地方實(shí)際的城市更新規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。充分應(yīng)用全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查房屋建筑和市政設(shè)施調(diào)查結(jié)果、國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”、國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)、城市國(guó)土空間監(jiān)測(cè)成果，依托城市信息模型（CIM）基礎(chǔ)平臺(tái)，搭建城市體檢評(píng)估信息平臺(tái)，建立城市更新規(guī)劃編制、項(xiàng)目管理、實(shí)施成效的全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和跟蹤評(píng)估機(jī)制，推動(dòng)城市更新數(shù)據(jù)資源共享與協(xié)同更新。