江蘇省徐州市人大常委會(huì)

徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

（2021年8月27日徐州市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十七次會(huì)議通過(guò) 2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2025年4月30日徐州市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)，2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議批準(zhǔn)的《徐州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第三章 管理組織形式

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第六章 物業(yè)安全管理與使用維護(hù)

第七章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金

第八章 監(jiān)督管理

第九章 法律責(zé)任

第十章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧文明社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結(jié)合的工作格局，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制，提高住宅物業(yè)管理和服務(wù)水平。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助上級(jí)人民政府及有關(guān)主管部門(mén)做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助并配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條 市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依法建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

第六條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)落實(shí)政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并依法給予物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下積極配合社區(qū)居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

第七條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

第八條 市、縣（市）、區(qū)人民政府及其有關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）等可以通過(guò)購(gòu)買服務(wù)等方式，引導(dǎo)第三方機(jī)構(gòu)參與住宅物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。

鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)和合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、完整，并對(duì)出具的報(bào)告負(fù)責(zé)。

第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)糾紛，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目確定的用地范圍，考慮業(yè)主共有部分共同管理權(quán)利行使的范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

自然資源和規(guī)劃行政主管部門(mén)審查建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有利于實(shí)施住宅物業(yè)管理的原則，考慮住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的需要，并聽(tīng)取物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域。分期開(kāi)發(fā)或者具有住宅和非住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域；能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域。

已投入使用但尚未劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出劃分方案，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定住宅物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案，并將已備案的住宅物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

住宅物業(yè)管理區(qū)域劃定后不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并重新辦理備案。

第十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，電梯、消防、監(jiān)控、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層等；

（二）物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；

（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十三條 自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。

物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置具備獨(dú)立、正常使用功能的物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積不低于本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上地下住宅物業(yè)總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相對(duì)集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立通道；

（三）辦公區(qū)配置公共衛(wèi)生間，并配置獨(dú)立計(jì)量水、電表等設(shè)施。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在物業(yè)服務(wù)用房尚未交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。

第十四條 物業(yè)服務(wù)用房竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)無(wú)償移交。

建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)房銷售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務(wù)用房計(jì)入公攤面積。

業(yè)主委員會(huì)辦公、議事用房在物業(yè)服務(wù)用房中安排，具體位置由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

第十五條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

第三章 管理組織形式

第十六條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自首次通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。

業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。

第十七條 符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，并依法報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報(bào)送，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送。

十人以上業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核，并在十個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件。

自然資源和規(guī)劃行政主管部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)方就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第十八條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示五日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第十九條 籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將籌備費(fèi)用交至物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，用于業(yè)主大會(huì)的籌備。

籌備經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用管理辦法由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革部門(mén)制定。

第二十條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自行解散。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員、專職工作人員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（七）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金和共有資金；

（八）籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（九）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項(xiàng)至第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議就特定事項(xiàng)作出決定的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，同時(shí)報(bào)告社區(qū)居（村）民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。

業(yè)主委員會(huì)不按照前款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促限期組織召開(kāi)。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者電子投票等形式。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法表決的結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公示。

選票、表決票和授權(quán)委托書(shū)等相關(guān)資料，應(yīng)當(dāng)妥善保存，以備查詢。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任及委員組成，每屆任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主中符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、社區(qū)居（村）民委員會(huì)成員、社區(qū)黨組織成員、人大代表、政協(xié)委員以及具有法律、財(cái)會(huì)、管理等工作經(jīng)驗(yàn)的人員參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

新當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行誠(chéng)信承諾，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不得少于五日。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)成員名單；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主委員會(huì)備案證明；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)正的材料。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案的相關(guān)文件和資料與物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)共享。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)重新辦理備案。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)取得備案證明后，可以依法申請(qǐng)刻制印章、開(kāi)立銀行賬戶。

業(yè)主委員會(huì)印章按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則使用。

業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告住宅物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌和使用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。審計(jì)可以委托街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用可以從共有資金中列支。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定和決議；

（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）共有資金的收支和使用情況；

（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位處分使用情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

前款第四項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議；

（二）一年內(nèi)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)達(dá)到一半；

（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

（四）非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報(bào)酬或者向其索取利益、報(bào)酬；

（五）利用成員資格謀取私利損害業(yè)主共同利益；

（六）泄露業(yè)主信息；

（七）虛構(gòu)、篡改、隱匿、銷毀住宅物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（八）拒絕、拖延提供住宅物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（九）擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章；

（十）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（十一）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他情形。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會(huì)逾期未換屆改選的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議記錄、文書(shū)檔案等資料、印章及業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)移交物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三十四條 成立物業(yè)管理委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等組成，一般為七至十三人的單數(shù)。其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。

物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。

第三十五條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)務(wù)，移交后自動(dòng)解散。

第三十六條 市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，組織建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理相關(guān)信息公開(kāi)和物業(yè)管理矛盾投訴處理等。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十八條 建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門(mén)提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說(shuō)明，依法簽訂買賣合同。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信息向縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案。備案信息與物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）共享。

第三十九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主所有的共有資金包括：

（一）利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會(huì)決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用；

（三）共用部位被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)；

（四）共有資金產(chǎn)生的孳息；

（五）其他合法收入。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，設(shè)立該住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金專用賬戶，用于存儲(chǔ)業(yè)主的共有資金。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，將業(yè)主共有的資金十五日內(nèi)轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

業(yè)主共有資金管理辦法由市物業(yè)管理主管部門(mén)另行制定， 報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第四十條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，對(duì)建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)。

經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理主管部門(mén)報(bào)告。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，并可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、部分業(yè)主參加。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過(guò)十日。

承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案。物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案相關(guān)資料抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接查驗(yàn)備案后三十日內(nèi)將下列情況在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告：

（一）承接查驗(yàn)時(shí)間、范圍；

（二）查驗(yàn)的事項(xiàng)及結(jié)果；

（三）存在問(wèn)題、解決辦法及時(shí)限；

（四）需要公告的其他事項(xiàng)。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，檔案資料屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期限屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料，或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)予以指導(dǎo)、協(xié)助。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織從業(yè)人員參加職業(yè)技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和技能水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書(shū)面告知項(xiàng)目所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)。

第四十五條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)智慧化服務(wù)平臺(tái)提供助餐、助行、護(hù)理、家庭保潔、代購(gòu)代繳、定期 巡訪等形式多樣的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布或公示下列信息：

（一）加蓋企業(yè)公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話等；

（三）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益的收支情況；

（五）房屋使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；

（六）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的信息。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布，第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示。業(yè)主對(duì)公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）未經(jīng)法定程序提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等捆綁收��；

（五）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；

（六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第四十九條 市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法將業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息記錄、歸集、錄入公共信用系統(tǒng)；會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。

第五十條 一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，可以根據(jù)分期開(kāi)發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，提供不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)，預(yù)收物業(yè)費(fèi)的期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自行管理的住宅物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會(huì)可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)損害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約督促其支付。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)；受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)費(fèi)結(jié)算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié) 價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時(shí)參考。

第五十二條 物業(yè)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行酬金制的，業(yè)主委員會(huì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金除支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金外，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)使用，據(jù)實(shí)列支，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔(dān)。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外；同時(shí)書(shū)面告知物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域，合同另有約定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的；

（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等理由拒絕退出。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（二）移交前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（三）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（四）移交建設(shè)單位按照本條例第四十一條第二款規(guī)定移交的資料；

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