江蘇省泰州市人大常委會(huì)

泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

（2020年8月28日泰州市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過 2020年9月25日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2022年6月28日泰州市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過，2022年7月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議批準(zhǔn)的《泰州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修正 根據(jù)2025年4月25日泰州市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過，2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議批準(zhǔn)的《泰州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第二次修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第六章 公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金

第七章 法律責(zé)任

第八章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)基本秩序和環(huán)境衛(wèi)生的活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系；建立健全住宅物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和資金投入與保障機(jī)制；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高住宅物業(yè)服務(wù)和管理水平。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助上級(jí)人民政府和有關(guān)部門做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作，并將住宅物業(yè)管理納入社區(qū)網(wǎng)格化治理體系。

村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條 市、縣級(jí)市（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)工作。

發(fā)展和改革、公安、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)督管理、城市管理、民政、水利、消防救援等部門、機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé)，共同做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)（村）黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

第六條 市、縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)在住宅物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)的物業(yè)服務(wù)人和在住宅物業(yè)管理中有突出貢獻(xiàn)的業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，引導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益；加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量。

第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第八條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成。一個(gè)業(yè)主小組產(chǎn)生一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表在業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議召開前應(yīng)當(dāng)就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見，需要業(yè)主書面投票表決的，由業(yè)主本人簽字確認(rèn)。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人；業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表推薦辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（六）使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（七）籌集住宅專項(xiàng)維修資金；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第七項(xiàng)至第九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十條 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。業(yè)主委員會(huì)未成立或者怠于履行職責(zé)的，經(jīng)專有部分面積占比五分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比五分之一以上的業(yè)主提議，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通過發(fā)送信息、電子郵件或者書面告知等方式通知業(yè)主，并同時(shí)告知村民委員會(huì)、居民委員會(huì)。

第十一條 業(yè)主表決共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)實(shí)名制，可以采用集體討論、書面征求意見或者在市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)上投票等方式。

表決結(jié)束后應(yīng)當(dāng)形成書面文件，載明表決事項(xiàng)、同意票數(shù)、反對(duì)票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)以及表決結(jié)果。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

第十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng)；十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定向住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢，依法予以配合。

籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市住宅物業(yè)管理主管部門根據(jù)住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立的專用賬戶。

第十三條 籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)等派員組成。業(yè)主成員由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組成立。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十�；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不得少于十五日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

籌備組成立后，縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行住宅物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由具有完全民事行為能力，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主參加業(yè)主委員會(huì)選舉的，籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處�；I備組應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單和基本信息，公示期限不得少于十五日。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會(huì)知名人士參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

第十五條 以暴力、威脅、欺騙、賄賂、偽造選票、虛報(bào)選舉票數(shù)等不正當(dāng)手段當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員的，當(dāng)選無效。

縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，組織業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行培訓(xùn)，提高住宅物業(yè)管理水平。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后，其成員資格終止，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

（一）不再具有完全民事行為能力的；

（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）被依法限制人身自由，無法履行職責(zé)的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告住宅物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）督促業(yè)主按照約定支付物業(yè)費(fèi)；

（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益收支情況；

（八）協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開前，將會(huì)議議題告知村民委員會(huì)、居民委員會(huì)，聽取村民委員會(huì)、居民委員會(huì)的意見和建議。村民委員會(huì)、居民委員會(huì)可以根據(jù)情況派員參加。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，或者怠于履行職責(zé)；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（五）騙取、挪用、侵占住宅專項(xiàng)維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（六）索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；

（七）利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)費(fèi)支付、汽車停放等方面謀取不當(dāng)利益；

（八）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質(zhì)、違法出租房屋；

（九）打擊報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會(huì)成員有前款行為之一的，業(yè)主大會(huì)可以按照議事規(guī)則予以罷免，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定成員總數(shù)二分之一或者低于法定最低人數(shù)的，住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

業(yè)主委員會(huì)阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，怠于履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除合同的，由住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，并及時(shí)更新：

（一）成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況和業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；

（五）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（六）由業(yè)主委員會(huì)管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益收支情況；

（七）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)處分使用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的信息。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布，第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布，第六項(xiàng)、第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，第四項(xiàng)至第七項(xiàng)公布期限均不得少于十五日。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主委員會(huì)成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會(huì)籌備組人員的構(gòu)成。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處保管。

業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，可以申請(qǐng)公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第二十三條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因多種原因未成立，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

物業(yè)管理委員會(huì)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不派員參加的，不影響物業(yè)管理委員會(huì)成立。

物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)一般為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)的百分之六十。

物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成和基本信息，應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

第二十四條 物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。

物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，可以向縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門投訴，縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并答復(fù)業(yè)主。

第二十五條 物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會(huì)；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)，對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。

第二十六條 市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門，組織建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理矛盾投訴處理等。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十七條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)人的，自業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第二十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照市住宅物業(yè)管理主管部門提供的范本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；建設(shè)單位修改范本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并予以說明。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)送縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門備案。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行查驗(yàn)�？h級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法和時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。

鼓勵(lì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)為承接查驗(yàn)提供專業(yè)服務(wù)。

第三十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置專屬的物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上、二層以下的房屋，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設(shè)單位裝修，具備水、電等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

住宅小區(qū)分期建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的面積和進(jìn)度按比例合理配建物業(yè)服務(wù)用房或者提供滿足物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的臨時(shí)用房。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積，屬于全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得擅自占用，不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途。

第三十一條 自然資源和規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知住宅物業(yè)管理主管部門參加，住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行核實(shí)。

第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

第三十二條 業(yè)主可以自行管理住宅物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

鼓勵(lì)通過市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行招投標(biāo)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

住宅物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市住宅物業(yè)管理主管部門制定。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人依法簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門制定物業(yè)服務(wù)合同范本，并向社會(huì)公布。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范，提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人服務(wù)多個(gè)住宅小區(qū)的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)各住宅小區(qū)分別進(jìn)行核算。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、物業(yè)使用人意見、建議和投訴、舉報(bào)受理機(jī)制，及時(shí)處理有關(guān)意見、建議和投訴、舉報(bào)，并反饋處理結(jié)果。

第三十五條 住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。物業(yè)服務(wù)人更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主，并在住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，并及時(shí)更新：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和從業(yè)人員基本情況以及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、二十四小時(shí)應(yīng)急服務(wù)電話等；

（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控安防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等，法律、法規(guī)規(guī)定需要具備專業(yè)資質(zhì)的，還應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)資質(zhì)信息；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（五）物業(yè)服務(wù)人管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益收支情況；

（六）公共能耗費(fèi)分?jǐn)偳闆r；

（七）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)處分使用情況；

（八）實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

（九）住宅專項(xiàng)維修資金使用情況；

（十）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布，第四項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，第八項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次，第九項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布。第四項(xiàng)至第九項(xiàng)公布期限不得少于十五日。業(yè)主對(duì)公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)給予必要的物資和資金支持。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行前款規(guī)定的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié) 價(jià)。

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)實(shí)行等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)。發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)每三年對(duì)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整，并向社會(huì)公布。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商時(shí)參考。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔(dān)。

實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金單獨(dú)列賬核算，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的年度收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用可以從公共收益中列支，沒有公共收益的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br>
第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)的，從其約定。

物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受、無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)人未履行合同約定之外的服務(wù)等理由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請(qǐng)調(diào)解、提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等理由，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供燃?xì)猓�阻礙業(yè)主進(jìn)入住宅。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費(fèi)。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)人退出住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定履行下列交接義務(wù)：

（一）移交占用的物業(yè)共有部分、物業(yè)服務(wù)用房、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（二）移交本條例第二十九條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

交接時(shí)，可以邀請(qǐng)住宅物業(yè)所在地村民委員會(huì)、居民委員會(huì)參加。交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)，可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

物業(yè)服務(wù)人拒不履行本條第一款規(guī)定的交接義務(wù)，或者拒絕退出的，可以向住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告，并可以向公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助。

第四十二條 縣級(jí)市（區(qū)）人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立和完善住宅物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，鼓勵(lì)、倡導(dǎo)當(dāng)事人通過基層人民調(diào)解委員會(huì)解決住宅物業(yè)糾紛。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合做好住宅物業(yè)糾紛化解工作。

第四十三條 市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立覆蓋建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)成員、業(yè)主、第三方機(jī)構(gòu)等的住宅物業(yè)管理信用體系。

縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理參與主體的信用檔案，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并納入市住宅物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

市住宅物業(yè)管理信用信息應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定納入市公共信用信息系統(tǒng)。

第四十四條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善公共配套設(shè)施設(shè)備，改善老舊住宅小區(qū)的綜合環(huán)境。

具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)人或者實(shí)施自行管理。

不具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在征求業(yè)主意見后，可以指定所在地村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br>
老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府確定。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十五條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供業(yè)主使用。

業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由發(fā)展和改革部門會(huì)同住宅物業(yè)管理主管部門制定并公布。業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)確定，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車管理規(guī)定，對(duì)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的行為進(jìn)行規(guī)范。

違反住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車管理規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)、消防救援機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。

第四十六條 新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)車輛充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅小區(qū)內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)車輛充電設(shè)施，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定出租房屋；

（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（七）從建筑物中拋擲物品；

（八）燃放煙花爆竹；

（九）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十）露天焚燒；

（十一）違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾；

（十二）飼養(yǎng)家禽家畜，影響公共環(huán)境或者他人居住環(huán)境；

（十三）任意排放污水；

（十四）在實(shí)行雨水、污水分流的住宅小區(qū)，將污水排入雨水管網(wǎng)；

（十五）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十六）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（十七）違反用電安全要求私拉電線、插座、電纜為車輛充電；

（十八）擅自在業(yè)主共有的道路或者公共車位上設(shè)置車位鎖或者其他障礙物；

（十九）在車庫(kù)、地下室等不具備安全條件的場(chǎng)所使用、儲(chǔ)存燃?xì)�，或者在高層建筑�?nèi)使用瓶裝燃?xì)猓?br>
（二十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（二十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（二十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)違法行為投訴登記制度，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第四十八條 鼓勵(lì)和支持業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯，改善居住條件。既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自愿、政府引導(dǎo)、依法審批、保障安全的原則。

市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)按照簡(jiǎn)化、便民、高效的原則，為既有住宅增設(shè)電梯提供一站式服務(wù)。

建設(shè)單位、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和供水、供電、供燃?xì)狻⑼ㄐ诺葘�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)既有住宅增設(shè)電梯給予協(xié)助和支持。

既有住宅增設(shè)電梯的實(shí)施辦法由市人民政府制定。

第四十九條 市、縣級(jí)市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修保險(xiǎn)機(jī)制，按照業(yè)主投保、企業(yè)參保、權(quán)責(zé)匹配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、維修便捷的原則，開展住宅物業(yè)共有部分維修保險(xiǎn)工作。

第六章 公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金

第五十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后的公共收益，屬于業(yè)主共有。

公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

公共收益由物業(yè)服務(wù)人管理的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，不得擅自挪用，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)公共收益賬戶，接受業(yè)主和村民委員會(huì)、居民委員會(huì)的監(jiān)督。

公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每年在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示一次，公示期限不得少于十五日。

第五十一條 業(yè)主委員會(huì)或者十人以上業(yè)主對(duì)公共收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積五分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支，沒有公共收益的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br>
第五十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)交存首期專項(xiàng)維修資金。

已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的房屋，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金先行交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

建設(shè)單位已先行交存住宅專項(xiàng)維修資金的，可以在物業(yè)售出或者交付時(shí)向業(yè)主收取住宅專項(xiàng)維修資金，并向業(yè)主轉(zhuǎn)交住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主共有，納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第五十三條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由住宅物業(yè)管理主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，可以決定自行管理或者委托住宅物業(yè)管理主管部門代管。決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，接受住宅物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。委托住宅物業(yè)管理主管部門代管的，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第五十四條 業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約中約定住宅專項(xiàng)維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應(yīng)當(dāng)以書面形式將告知書送達(dá)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主，并在告知書中載明未按規(guī)定時(shí)間和方式反饋意見的，視為同意。

第五十五條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）外墻及其附著物存在脫落危險(xiǎn)的；

（二）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重的；

（三）外墻、屋面滲漏的；

（四）公共排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）電梯出現(xiàn)故障的；

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