廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定
廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定
福建省廈門市人民政府
廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定
廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定
�。�2022年1月10日廈門市人民政府令第183號公布，根據(jù)2024年12月23日廈門市人民政府令第190號公布的《廈門市人民政府關(guān)于修改部分市政府規(guī)章的決定》修正）
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，維護商品房交易當事人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱商品房預(yù)售，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售給預(yù)購人，由預(yù)購人支付定金或者房價款的行為。
本規(guī)定所稱預(yù)售人是指依法成立的預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；預(yù)購人是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。
第三條 商品房預(yù)售應(yīng)當遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的原則。
第四條 市住房管理部門（以下稱預(yù)售主管部門）負責本市商品房的預(yù)售管理工作。
市政府確定的機構(gòu)接受預(yù)售主管部門的業(yè)務(wù)管理，承擔房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓、抵押、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面技術(shù)性、輔助性和事務(wù)性工作。
第二章 預(yù)售項目管理
第五條 預(yù)售商品房應(yīng)當符合下列條件：
�。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵�(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
�。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
�。ㄈ┓课萁ㄔO(shè)工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經(jīng)確定；
�。ㄋ模┩度腴_發(fā)建設(shè)的資金已達到該項目工程建設(shè)總投資的25%以上。其中，申請預(yù)售商品房項目工程形象進度應(yīng)達到的標準為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結(jié)構(gòu)工程的二分之一以上，且不得少于7層；
�。ㄎ澹┮讶〉妙A(yù)售主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。
預(yù)售主管部門可以根據(jù)市場情況，對前款第四項規(guī)定的預(yù)售商品房項目工程形象進度進行調(diào)整，報市人民政府批準后實施。
第六條 預(yù)售人向預(yù)售主管部門申請辦理商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)當提交下列材料：
�。ㄒ唬┥唐贩款A(yù)售申請表；
（二）本規(guī)定第五條第一項至第四項的證明材料；
�。ㄈI業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書；
（四）商品房預(yù)售方案。
第七條 商品房預(yù)售方案包括以下內(nèi)容：
�。ㄒ唬╉椖康拿Q、坐落、土地用途、規(guī)模、容積率等基本情況；
（二）項目建設(shè)周期、工程建設(shè)計劃及分期工程建設(shè)計劃等建設(shè)情況；
（三）公共部位和公共設(shè)施等公建配套的權(quán)屬歸屬、位置、面積和套數(shù)（間數(shù)）等具體情況及其平面示意圖；
�。ㄋ模╉椖款A(yù)售計劃，本次預(yù)售商品房的可售房源幢數(shù)、套數(shù)、面積，以及每套房屋的房號、面積、銷售單價和總價、用途等內(nèi)容；
�。ㄎ澹┮�(guī)劃主管部門核定的預(yù)售商品房項目總平面圖和分層平面圖；
�。┍敬紊暾堫A(yù)售商品房的預(yù)測面積報告書；
�。ㄆ撸┸囄唬◣欤┏鍪刍蛘叱鲎獾姆桨福�
�。ò耍┥唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；
�。ň牛┥唐贩垦b修標準；
�。ㄊ﹪乙�(guī)定的其他內(nèi)容。
第八條 預(yù)售商品房項目可以分期、分幢申請預(yù)售許可，但不得分層、分單元申請。
第九條 預(yù)售主管部門自受理商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，依法作出同意或者不同意預(yù)售的書面決定。同意預(yù)售的，自作出決定之日起10日內(nèi)向預(yù)售人核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當書面說明理由。
第十條 商品房預(yù)售許可證應(yīng)當載明以下內(nèi)容：
�。ㄒ唬╊A(yù)售人的名稱；
�。ǘ┰S可證編號；
（三）預(yù)售商品房的名稱（包括銷售廣告名稱）、幢號、建筑面積、用途；
�。ㄋ模┥唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；
�。ㄎ澹﹪乙�(guī)定應(yīng)當載明的其他內(nèi)容。
第十一條 預(yù)售商品房項目的容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當委托測繪機構(gòu)對預(yù)售面積進行重新測算，并向預(yù)售主管部門辦理商品房預(yù)售許可變更手續(xù)。
預(yù)售商品房項目的容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當及時將變更內(nèi)容書面通知有利害關(guān)系的已簽訂商品房買賣合同的預(yù)購人。
第十二條 商品房預(yù)售方案中除預(yù)售項目容積率以及戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途之外的其他內(nèi)容依法發(fā)生變更的，預(yù)售人應(yīng)當自變更之日起10日內(nèi)向預(yù)售主管部門備案，并在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置予以公開。
第十三條 預(yù)售商品房項目依法轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方應(yīng)當持以下材料辦理商品房預(yù)售許可變更手續(xù)：
�。ㄒ唬┥唐贩宽椖康霓D(zhuǎn)讓合同；
（二）原商品房預(yù)售許可證；
（三）受讓方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書；
（四）重新簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；
（五）國家規(guī)定的其他材料。
對符合條件的，預(yù)售主管部門應(yīng)當自受理之日起10日內(nèi)變更商品房預(yù)售許可。
受讓方在辦理商品房預(yù)售許可變更手續(xù)完畢后，方可預(yù)售商品房。
第十四條 預(yù)售商品房項目竣工驗收后，預(yù)售人應(yīng)當向預(yù)售主管部門申請辦理商品房現(xiàn)售備案。對符合條件的商品房項目，預(yù)售主管部門應(yīng)當予以備案，并出具商品房現(xiàn)售備案證明。取得商品房現(xiàn)售備案證明后，原商品房預(yù)售許可證自動失效。
第三章 預(yù)售行為管理
第十五條 預(yù)售人應(yīng)當根據(jù)商品房預(yù)售許可證的內(nèi)容進行預(yù)售。
對已取得預(yù)售許可的商品房項目，預(yù)售人應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)一次性公開全部預(yù)售房源及每套的價格。
預(yù)售人發(fā)布商品房預(yù)售廣告的，應(yīng)當在商品房預(yù)售廣告中載明商品房預(yù)售許可證編號。
第十六條 預(yù)售人不得有下列行為：
�。ㄒ唬┪慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證進行預(yù)售；
�。ǘ┪慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證即以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預(yù)定款等費用；
�。ㄈ┮苑当句N售、售后包租等方式預(yù)售商品房；
�。ㄋ模┏唐贩抠I賣合同中約定的商品房價款外，向預(yù)購人收取其他款項；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第十七條 預(yù)售人應(yīng)當在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置公開下列事項：
（一）商品房預(yù)售許可證；
�。ǘ╊A(yù)售人的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、土地出讓合同、土地房屋權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
�。ㄈ┥唐贩款A(yù)售方案，其中項目總平面圖、土地出讓合同中規(guī)定公建配套的平面示意圖、商品房的預(yù)測面積報告書以及商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當單獨公開；
�。ㄋ模╉椖块_發(fā)進度和竣工、交付日期；
�。ㄎ澹┥唐贩款A(yù)售情況表，內(nèi)容包括：商品房戶型、面積、公攤面積、預(yù)售狀態(tài)、權(quán)利限制狀況等；
（六）明碼標價的情況和市場監(jiān)管部門的舉報電話；
�。ㄆ撸┥唐贩抠I賣合同示范文本；
�。ò耍┥唐贩康慕Y(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準；
（九）商品房交付使用時的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其收費標準；
�。ㄊ┎焕蛩氐奶崾�；
�。ㄊ唬﹪�、省、市有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定。
商品房預(yù)售現(xiàn)場公開的具體規(guī)定由預(yù)售主管部門制定。
預(yù)售主管部門應(yīng)當建立和完善預(yù)售項目信息系統(tǒng)，提供預(yù)售項目信息查詢服務(wù)。
第十八條 預(yù)售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理預(yù)售商品房的，應(yīng)當委托依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行商品房預(yù)售時，不得向預(yù)購人收取任何費用。
第十九條 代理預(yù)售商品房的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置向預(yù)購人公開下列事項：
�。ㄒ唬┍疽�(guī)定第十七條要求公開的事項；
�。ǘ┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照；
�。ㄈ╊A(yù)售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理的委托書；
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的地址和聯(lián)系電話。
第二十條 預(yù)售人和預(yù)購人應(yīng)當簽訂書面商品房買賣合同。
預(yù)售人應(yīng)當在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案手續(xù)。預(yù)購人也可以通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案手續(xù)。預(yù)售主管部門應(yīng)當自受理之日起5日內(nèi)出具備案證明。
有認購、預(yù)訂商品房的，預(yù)售人應(yīng)當在3日內(nèi)將認購、預(yù)訂信息錄入房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。
預(yù)售主管部門應(yīng)當建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。
第二十一條 預(yù)售人和預(yù)購人約定辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人在辦理商品房買賣合同備案時，可以同時申請預(yù)告登記。
第二十二條 預(yù)售主管部門應(yīng)當提供統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。預(yù)售人和預(yù)購人經(jīng)協(xié)商達成一致后，可以依法對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改和補充。
預(yù)購人有權(quán)要求將預(yù)售人發(fā)布的商品房預(yù)售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買賣合同中進行約定。
第二十三條 預(yù)售人與預(yù)購人解除商品房買賣合同的，應(yīng)當自解除合同之日起30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理注銷備案。
第四章 預(yù)售資金管理
第二十四條 商品房預(yù)售資金是指預(yù)購人向預(yù)售人支付的全部購房款。
商品房預(yù)售資金在商品房竣工前，優(yōu)先用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款以及法定稅費。
第二十五條 預(yù)售主管部門應(yīng)當加強商品房預(yù)售資金收存和使用的監(jiān)督管理。
第二十六條 每個預(yù)售項目應(yīng)當在銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。
第二十七條 預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當與預(yù)售主管部門、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責任。
預(yù)售項目因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，可以增設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。
第二十八條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，納入監(jiān)管。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)初始留存資金額度按照預(yù)售項目工程造價和風險金核定；后續(xù)留存資金額度按照預(yù)售項目的工程形象進度確定，以保證項目竣工。
預(yù)售主管部門應(yīng)當建立預(yù)售人信用檔案，根據(jù)預(yù)售人的信用情況調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的留存資金額度。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體規(guī)定由預(yù)售主管部門制定，并報市人民政府批準后實施。
第二十九條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議簽訂后，因下列事由，預(yù)售人應(yīng)當向預(yù)售主管部門申請變更商品房預(yù)售資金監(jiān)管：
�。ㄒ唬┳兏唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的；
�。ǘ┳兏A(yù)售項目工程造價的；
（三）變更施工單位、監(jiān)理單位的。
預(yù)售主管部門應(yīng)當自受理之日起5日內(nèi)予以變更；不予變更的，應(yīng)當書面說明理由。
第三十條 預(yù)售人向預(yù)售主管部門申請調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)留存資金額度的，應(yīng)當提供監(jiān)理單位、施工單位共同出具的預(yù)售項目工程形象進度書面證明材料。
預(yù)售主管部門應(yīng)當自受理之日起5日內(nèi)出具核準意見。予以核準的，應(yīng)當及時將核準意見通知開戶銀行；不予核準的，應(yīng)當書面說明理由。
第三十一條 預(yù)購人應(yīng)當按照合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接交入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并憑銀行出具的付款憑證向預(yù)售人換取售房發(fā)票。
預(yù)售人辦理商品房買賣合同備案時，應(yīng)當同時附銀行出具給預(yù)購人的商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的憑證。
第三十二條 預(yù)售主管部門應(yīng)當建立完善預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，加強與銀行信息系統(tǒng)建立聯(lián)系，定期核查商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)資金的收存和使用情況。
第三十三條 預(yù)售項目符合下列條件的，預(yù)售人可以向預(yù)售主管部門申請撤銷商品房預(yù)售資金監(jiān)管：
�。ㄒ唬╊A(yù)售商品房竣工交付；
�。ǘ┪辞饭こ炭�。
預(yù)售主管部門應(yīng)當自受理之日起5日內(nèi)予以撤銷；不予撤銷的，應(yīng)當書面說明理由。
第五章 監(jiān)督檢查
第三十四條 預(yù)售主管部門應(yīng)當建立商品房預(yù)售投訴處理制度，及時處理涉及商品房預(yù)售的投訴。
第三十五條 預(yù)售主管部門依法對商品房預(yù)售行為進行監(jiān)督檢查時，有權(quán)采取以下措施：
�。ㄒ唬┮箢A(yù)售人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就檢查事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進入現(xiàn)場檢查；
�。ǘ┲浦购图m正正在發(fā)生的商品房預(yù)售違法行為；
�。ㄈ┮笥嘘P(guān)單位和人員提供與檢查事項有關(guān)的文件、資料，并進行復(fù)制；
�。ㄋ模┓�、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他措施。
被檢查的單位及其人員應(yīng)當予以配合，不得妨礙和阻撓監(jiān)督檢查活動。
第三十六條 預(yù)售主管部門應(yīng)當加強對商品房預(yù)售許可實施情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，責令改正，依照國家、福建省有關(guān)規(guī)定暫停該項目的網(wǎng)上簽約，并根據(jù)情況向公眾提示預(yù)購風險：
（一）未按照商品房預(yù)售許可證的內(nèi)容進行預(yù)售的；
�。ǘ┻`反本規(guī)定第十一條、第十三條規(guī)定，未辦理預(yù)售許可變更手續(xù)預(yù)售商品房的；
�。ㄈ┻`反本規(guī)定第十六條第三項、第四項規(guī)定，以返本銷售、售后包租等方式預(yù)售商品房，以及向預(yù)購人收取約定的商品房價款外的其他款項的；
�。ㄋ模┪窗凑找�(guī)定收存、使用商品房預(yù)售資金的；
�。ㄎ澹┢渌`反法律、法規(guī)或者國家有關(guān)規(guī)定的。
預(yù)售人及時改正的，預(yù)售主管部門應(yīng)當及時恢復(fù)該項目的網(wǎng)上簽約。
第六章 法律責任
第三十七條 預(yù)售人有下列行為之一的，由預(yù)售主管部門責令限期改正，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入預(yù)售人信用檔案：
�。ㄒ唬┻`反本規(guī)定第十五條第二款規(guī)定，在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)未一次性公開全部預(yù)售房源及每套價格的；
�。ǘ┻`反本規(guī)定第十六條第四項規(guī)定，向預(yù)購人收取約定的商品房價款外的其他款項的；
�。ㄈ┻`反本規(guī)定第二十八條第一款規(guī)定，未將商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的。
違反本規(guī)定第十六條第一項至第三項，以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的禁止性行為的，依照相關(guān)規(guī)定予以處罰。
第三十八條 違反本規(guī)定第十七條、第十九條規(guī)定，預(yù)售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未向預(yù)購人公開規(guī)定事項的，由預(yù)售主管部門責令限期改正，予以通報批評，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入信用檔案。
第三十九條 預(yù)售主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位依法給予處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第四十條 預(yù)售主管部門可以調(diào)整商品房預(yù)售資金的監(jiān)管模式，具體辦法由預(yù)售主管部門根據(jù)國家和福建省的有關(guān)規(guī)定適時制定，并報市人民政府批準后公布實施。
第四十一條 本規(guī)定自2022年4月1日起施行。2014年1月1日施行的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》（廈門市人民政府令第155號）同時廢止。
