山東省青島市人民政府

青島市房屋專項維修資金管理辦法

（2025年1月16日青島市人民政府令第307號公布 自2025年3月1日起施行）



第一章 總 則



第一條 為了加強對房屋專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、賬戶管理、使用等活動以及相關(guān)監(jiān)督管理工作，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條 維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市、區(qū)（市）人民政府加強對維修資金管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立與維修資金管理工作相適應(yīng)的保障機制。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照職責，做好維修資金管理的相關(guān)工作。

第六條 市維修資金主管部門負責全市維修資金管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，并具體負責市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)維修資金的歸集、賬戶管理和使用監(jiān)管。

市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)維修資金主管部門負責本轄區(qū)維修資金的使用申請受理、方案審核等日常管理工作。

即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市維修資金主管部門按照規(guī)定負責本轄區(qū)維修資金的歸集、賬戶管理和使用管理。

財政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、應(yīng)急、市場監(jiān)管、大數(shù)據(jù)、消防救援等部門，按照各自職責做好維修資金管理的相關(guān)工作。

第七條 市維修資金主管部門應(yīng)當建立全市維修資金管理信息系統(tǒng)，并納入物業(yè)管理綜合信息平臺，為業(yè)主提供公示、查詢、線上表決等服務(wù)。



第二章　交 存



第八條 住宅和非住宅房屋業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)定交存維修資金，但一個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

屬于出售公有住房的，售房單位和購房人應(yīng)當按照規(guī)定交存維修資金。

第九條 維修資金主管部門應(yīng)當根據(jù)管理服務(wù)效能、資金保值增值等因素，按照國家、省有關(guān)規(guī)定確定商業(yè)銀行作為維修資金的專戶管理銀行，并開立維修資金專戶。

開立維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十條 商品房（含保障性住房、拆遷安置房，下同）應(yīng)當按照所擁有房屋的建筑面積交存首期維修資金。配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8％交存首期維修資金；未配備電梯的房屋或者配備電梯但未設(shè)地下車庫的底層房屋，按照建筑安裝工程每平方米造價的5％交存首期維修資金。

市維修資金主管部門應(yīng)當參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的房屋建筑安裝工程造價相關(guān)指標確定首期維修資金的具體交存標準，并適時調(diào)整。

第十一條 商品房的購房人應(yīng)當在辦理房屋交易合同網(wǎng)簽時足額交存維修資金。截至竣工交付尚未售出的商品房，由建設(shè)單位交存首期維修資金。

業(yè)主交存維修資金時，區(qū)（市）維修資金主管部門應(yīng)當核實業(yè)主適用的維修資金交存標準。

第十二條 出售公有住房的，購房人應(yīng)當在簽訂公有住房出售合同時，按照售房款的2％交存首期維修資金；售房單位應(yīng)當在收到售房款后，按照多層房屋售房款的20％、高層房屋售房款的30％，從售房款中一次性提取首期維修資金。

第十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第十四條 業(yè)主大會成立前，維修資金由維修資金主管部門代行管理。

業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以選擇自行管理或者代行管理維修資金。選擇自行管理的，業(yè)主大會應(yīng)當建立維修資金管理制度，并接受維修資金主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十五條 出售公有住房的維修資金，應(yīng)當由售房單位或者管理單位核對維修資金本金、利息，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門管理。

第十六條 業(yè)主房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，維修資金主管部門應(yīng)當向業(yè)主委員會、業(yè)主發(fā)送預(yù)警提示，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當及時續(xù)交。

已成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會依法決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主依法共同決定，必要時可以申請房屋所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）給予指導(dǎo)。

第十七條 下列資金應(yīng)當按照規(guī)定轉(zhuǎn)入維修資金：

（一）維修資金的存儲利息；

（二）維修資金的增值收益；

（三）利用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；

（五）其他按照規(guī)定應(yīng)當轉(zhuǎn)入的資金。

第十八條 已出售商品房未建立維修資金的，業(yè)主應(yīng)當按照國家、省有關(guān)規(guī)定補建維修資金。



第三章　使 用



第十九條 維修資金應(yīng)當用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備和管線的維修、養(yǎng)護費用；

（三）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)人承擔的維修和養(yǎng)護費用；

（四）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等專有部分的維修費用；

（五）依法應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用。

第二十條 商品房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分攤，有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當按照下列規(guī)定分攤：

（一）全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（二）單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（三）一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；一個單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（四）相鄰業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

業(yè)主分戶賬中的維修資金余額不足以支付所分攤費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。

已售公有住房之間以及已售公有住房與商品房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分攤，按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 維修資金可以用于臨時發(fā)生的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由業(yè)主一次投票表決一個項目使用維修資金；也可以用于能夠提前預(yù)見、以延長房屋使用壽命為目的的維修、更新和改造，由業(yè)主一次投票表決多個項目且不超過連續(xù)2年的維修資金使用計劃。

第二十二條 使用維修資金對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，由業(yè)主委員會組織實施，或者委托物業(yè)服務(wù)人組織實施；未成立業(yè)主委員會的，由相關(guān)業(yè)主組織實施，或者委托物業(yè)服務(wù)人組織實施。

第二十三條 使用維修資金的，應(yīng)當編制使用方案，明確維修、更新和改造的項目內(nèi)容、工程預(yù)算、涉及房屋戶門號以及戶數(shù)、組織方式和驗收方式等內(nèi)容。

第二十四條 維修資金實行自行管理的，其使用按照下列程序辦理：

（一）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人編制使用方案，并將使用方案在小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示，公示時間不少于5日；

（二）使用方案應(yīng)當由有利害關(guān)系的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；

（三）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人將使用方案、表決結(jié)果等材料報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當自受理之日起3個工作日內(nèi)進行備案；

（四）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人到專戶管理銀行辦理維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，組織工程施工、驗收等工作；

（五）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結(jié)算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

第二十五條 維修資金實行代行管理的，其使用按照下列程序辦理：

（一）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主編制使用方案，并將使用方案在小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示，公示時間不少于5日；

（二）使用方案應(yīng)當由有利害關(guān)系的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；

（三）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主將維修資金使用方案、表決結(jié)果等材料報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當自受理之日起5個工作日內(nèi)進行審核；

（四）維修資金主管部門通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)不超過預(yù)算資金70％的維修資金；也可以按照合同約定，根據(jù)工程進度劃轉(zhuǎn)維修資金；

（五）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主組織工程施工、驗收等工作；

（六）工程竣工驗收合格后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主向維修資金主管部門申請劃轉(zhuǎn)工程尾款；

（七）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結(jié)算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

第二十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)征求意見的形式表決維修資金使用。

第二十七條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形之一，需要立即進行維修、更新和改造的，可以申請應(yīng)急使用維修資金：

（一）屋頂、外墻嚴重滲漏的；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用的；

（三）消防設(shè)施發(fā)生故障影響正常使用的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）排水管道堵塞或者爆裂，影響正常使用的；

（七）危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的其他緊急情形。

第二十八條 維修資金實行自行管理的，應(yīng)急使用按照下列程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主發(fā)現(xiàn)緊急情況后，立即報告業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會及時現(xiàn)場核實；涉及電梯、消防設(shè)施故障的，由相關(guān)專業(yè)機構(gòu)出具意見；

（二）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人提出應(yīng)急使用方案，報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當自受理之日起2個工作日內(nèi)進行備案；

（三）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人到專戶管理銀行辦理維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，組織工程施工、驗收等工作；

（四）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結(jié)算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

第二十九條 維修資金實行代行管理的，應(yīng)急使用按照下列程序辦理：

（一）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主發(fā)現(xiàn)緊急情況后，立即報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及時組織現(xiàn)場查勘；涉及電梯、消防設(shè)施故障的，由相關(guān)專業(yè)機構(gòu)出具意見；

（二）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急使用方案，報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當自受理之日起3個工作日內(nèi)進行審核；

（三）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主組織工程施工、驗收等工作；

（四）工程竣工驗收合格后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主向維修資金主管部門申請劃轉(zhuǎn)維修資金；也可以按照合同約定，根據(jù)工程進度申請劃轉(zhuǎn)維修資金；

（五）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結(jié)算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

第三十條 發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定的緊急情形，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主未按照規(guī)定對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，經(jīng)居（村）民委員會協(xié)調(diào)后仍未采取措施排除險情的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照第二十九條規(guī)定的程序組織代修，代修費用依法從維修資金中列支。

發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定的緊急情形，不及時排除險情，將嚴重危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主先行墊付資金對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，按照規(guī)定經(jīng)工程竣工驗收合格和公示后，可以依法申請從維修資金中列支。

第三十一條 維修資金使用按照規(guī)定實行工程造價審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務(wù)。

市維修資金主管部門應(yīng)當制定維修資金使用的具體規(guī)定，并向社會公布。

第三十二條 維修資金劃轉(zhuǎn)應(yīng)當通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。

第三十三條 鼓勵探索建立維修保險制度。經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以依法使用維修資金購買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險。



第四章 監(jiān)督管理



第三十四條 維修資金主管部門應(yīng)當會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門建立公共數(shù)據(jù)共享，共同做好維修資金收交工作。

第三十五條 房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當返還業(yè)主；出售公有住房的售房單位提取的維修資金結(jié)余部分，應(yīng)當返還售房單位，或者按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。

第三十六條 維修資金主管部門應(yīng)當加強對維修資金專戶管理銀行協(xié)議履行情況的監(jiān)督評價，定期與專戶管理銀行核對維修資金賬目，每年向社會公示維修資金收支、增值收益等。

第三十七條 維修資金主管部門應(yīng)當建立維修資金查詢制度，公開查詢渠道，接受業(yè)主對維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，并接受社會監(jiān)督。

第三十八條 在確保維修資金安全和正常使用的前提下，維修資金主管部門可以按照國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房屋建成年代、維修資金使用量和資金流動性等因素，將維修資金用于購買國債或者短期、中長期組合存款。

維修資金增值收益應(yīng)當按照年度轉(zhuǎn)入業(yè)主維修資金分戶賬。

第三十九條 維修資金主管部門應(yīng)當按照規(guī)定定期對維修資金管理情況開展財務(wù)審計，并依法接受財政部門的財務(wù)監(jiān)督和審計部門的審計監(jiān)督。



第五章 法律責任



第四十條 對違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已經(jīng)規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定。

第四十一條 維修資金主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和其他有關(guān)部門工作人員在維修資金管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。



第六章 附 則



第四十二條 本辦法下列用語的含義：

房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋內(nèi)業(yè)主或者結(jié)構(gòu)相連的不同樓幢房屋業(yè)主共有的部位。主要包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由房屋業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、單元門、避雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四十三條 本辦法自2025年3月1日起施行。2011年11月18日青島市人民政府公布的《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》(青島市人民政府令第215號)同時廢止。