廣東省汕頭市人民政府

汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)地價管理規(guī)定

（2015年12月10日汕頭市人民政府令第167號發(fā)布　2022年12月30日汕頭市人民政府令第206號修訂）



　　第一條　為加強(qiáng)地價管理，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)有償使用，維護(hù)土地市場秩序，保障土地所有者、使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地儲備條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本規(guī)定。

　　第二條　特區(qū)范圍內(nèi)的地價管理，適用本規(guī)定。

　　第三條　本規(guī)定所稱的地價是指土地使用權(quán)（包括地下空間使用權(quán)）價格，主要包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、宗地地價和樓面地價。

　　基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由自然資源主管部門依法制訂，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后公布施行。基準(zhǔn)地價根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場供求狀況適時更新；標(biāo)定地價按年度更新。

　　宗地地價、樓面地價由自然資源主管部門委托土地評估機(jī)構(gòu)評估后依法確定，或者根據(jù)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價及修正體系計算后確定。

　　第四條　市自然資源主管部門負(fù)責(zé)組織實施本規(guī)定。

區(qū)（縣）人民政府和汕頭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、汕頭綜合保稅區(qū)、華僑經(jīng)濟(jì)文化合作試驗區(qū)管理機(jī)構(gòu)以及發(fā)展改革、財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、工業(yè)和信息化、國有資產(chǎn)管理、稅務(wù)等行政管理部門，按各自職責(zé)做好地價管理相關(guān)工作。

　　第五條　以劃撥方式提供的土地使用權(quán)，按以下標(biāo)準(zhǔn)收取土地成本費(fèi)用：

　�。ㄒ唬�屬政府征收、收購（回）土地的，按劃撥時土地征收、收購（回）土地的平均成本（含應(yīng)當(dāng)收取的相關(guān)稅費(fèi)）和平整費(fèi)用收��；

　�。ǘ�）屬圍填江海、灘涂或者開墾整理形成的土地的，按劃撥時的圍填開墾平均成本（含應(yīng)當(dāng)收取的相關(guān)稅費(fèi)）和平整費(fèi)用收取。

　　城市道路、綠化等建設(shè)用地以劃撥方式提供土地使用權(quán)的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意，可以不收取土地成本費(fèi)用。

　　第六條　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改革、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含司法處置情形）或者土地用途改變等原因，不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)自不符合劃撥用地條件之日起實行有償使用。

　　國家和省、市對國有（集體）企業(yè)改革涉及處置劃撥土地使用權(quán)有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)（宗地形式），經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)且不改變土地用途的，按以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價款：

　　（一）土地使用權(quán)人屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位或者個人的，按剩余使用年限宗地地價的40％補(bǔ)交；

　�。ǘ�）土地使用權(quán)人屬企業(yè)和其他組織的，按剩余使用年限宗地地價的50％補(bǔ)交；

　�。ㄈ�）劃撥工業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)保留工業(yè)用途進(jìn)行升級改造的，按剩余使用年限宗地地價的40％補(bǔ)交。

　　劃撥土地使用權(quán)為宗地形式的華僑房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人祖遺房產(chǎn)（含歷史上已發(fā)生流轉(zhuǎn)的房產(chǎn)，下同），經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)且不改變土地用途的，適用本規(guī)定第八條的規(guī)定補(bǔ)交地價款。

　　第八條　分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)為劃撥性質(zhì)的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)且不改變土地用途的，除屬舊城改造項目中出售的商品房產(chǎn)以及1949年10月24日前已確認(rèn)權(quán)屬的華僑房產(chǎn)和城鎮(zhèn)個人祖遺房產(chǎn)不需補(bǔ)交地價款外，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定補(bǔ)交地價款：

　　（一）屬補(bǔ)貼出售、集資統(tǒng)建、房改出售、經(jīng)濟(jì)適用住房出售的房產(chǎn)，以及1949年10月24日后確認(rèn)權(quán)屬的華僑房產(chǎn)和城鎮(zhèn)個人祖遺房產(chǎn)，按批準(zhǔn)土地用途基準(zhǔn)地價的1％補(bǔ)交；

　�。ǘ�）屬其他類型房產(chǎn)的，按批準(zhǔn)土地用途基準(zhǔn)地價的3％補(bǔ)交，國家、省另有規(guī)定的除外。

　　第九條　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)的使用年限和起始日期按以下規(guī)定確定：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵�(quán)證書已登記使用年限和起始日期的，按土地使用權(quán)證書確定，未登記的，按土地批準(zhǔn)文件確定；

　�。ǘ�）土地使用權(quán)證書未登記或者未核發(fā)土地使用權(quán)證書，且土地批準(zhǔn)文件也未規(guī)定，使用年限按批準(zhǔn)土地用途的法定最高年限確定。屬1992年1月11日前劃撥的，起始日期自1992年1月11日起算；屬1992年1月11日后（含1992年1月11日）劃撥的，起始日期按土地批準(zhǔn)文件的批準(zhǔn)日期起算。

　　第十條　國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃依法采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭性方式確定土地使用者的，以實際成交價格作為出讓、租賃價格。

　　第十一條　采取協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，根據(jù)宗地地價及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等因素綜合確定出讓價格，且不得低于國家、省規(guī)定的協(xié)議出讓最低價。

　　第十二條　土地使用權(quán)人申請將非經(jīng)營性用地或者工業(yè)、倉儲用地調(diào)整為商業(yè)、娛樂、旅游和商品住宅經(jīng)營性用地的，按法定程序納入土地儲備。

　　第十三條　依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率或者計容建筑面積的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款，使用年限的起始日期不變。補(bǔ)交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加計容建筑面積。

　　項目實測增加的計容建筑面積在《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》允許誤差范圍內(nèi)的，增加計容建筑面積按照本條第一款規(guī)定補(bǔ)交地價款。

　　核收地價的建筑面積測算規(guī)則由市自然資源主管部門制訂，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實施。

　　出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補(bǔ)交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。

　　第十四條　依法取得使用權(quán)的土地沒有約定、規(guī)定容積率，或者約定、規(guī)定不明確，經(jīng)批準(zhǔn)容積率超過2.0的，超過2.0的部分應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定第十三條的規(guī)定補(bǔ)交地價款。

　　第十五條　工業(yè)、倉儲用地出讓期限內(nèi)，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下對工礦廠房、倉儲用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不補(bǔ)交地價款。

　　第十六條　依法取得使用權(quán)的土地（含房產(chǎn)分?jǐn)偼恋兀�，�?jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，且不屬于依法應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款。補(bǔ)交地價款＝（新用途剩余使用年限樓面地價－原用途剩余使用年限樓面地價）×建筑面積。

　　用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化產(chǎn)生的地價增減額，合并計算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的地價款。各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

　　出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補(bǔ)交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。

　　第十七條　住宅用地上經(jīng)批準(zhǔn)配建一定比例商業(yè)服務(wù)設(shè)施，且土地出讓時未明確設(shè)施用地比例的，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第十六條計算補(bǔ)交地價款。出讓合同對補(bǔ)交地價款問題有約定的，從其約定。

　　第十八條 符合條件的工業(yè)項目用地范圍內(nèi)的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，根據(jù)國家、省產(chǎn)業(yè)用地政策可繼續(xù)按照工業(yè)用途管理，不補(bǔ)交地價款。

　　符合條件的新型產(chǎn)業(yè)用地配套的行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過30%的，不補(bǔ)交地價款。

　　科教用地按規(guī)定可兼容的研發(fā)與中試、科技服務(wù)設(shè)施與項目及生活性服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，不補(bǔ)交地價款。

　　本條第一款至第三款規(guī)定的不補(bǔ)交地價款的項目配套設(shè)施均不可單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。

　　第十九條 對于符合國家、省產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定，利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展國家、省支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受在五年內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策。在過渡期內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，不補(bǔ)交地價款。

　　過渡期屆滿需辦理相關(guān)用地手續(xù)，涉及地價的，按照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條　依法取得使用權(quán)的土地（含房產(chǎn)分?jǐn)偼恋兀┙?jīng)批準(zhǔn)臨時改變土地用途，新用途樓面地價高于原用途樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款。補(bǔ)交地價款＝（新用途樓面地價－原用途樓面地價）×建筑面積×臨時改變土地用途年限×5％。

　　第二十一條　依法取得使用權(quán)的地下空間經(jīng)批準(zhǔn)增加建筑面積的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款，使用年限的起始日期不變。補(bǔ)交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加建筑面積。

　　依法取得使用權(quán)的地下空間經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，且不屬于依法應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款。補(bǔ)交地價款按本規(guī)定第十六條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80％計收。

　　依法取得使用權(quán)的地下空間經(jīng)批準(zhǔn)臨時改變土地用途，新用途樓面地價高于原用途樓面地價的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款。補(bǔ)交地價款按本規(guī)定第二十條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80％計收。

　　出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補(bǔ)交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。

　　第二十二條　2006年11月1日前依法取得土地使用權(quán)的綜合用地，根據(jù)現(xiàn)行國土空間規(guī)劃明確具體土地用途，再根據(jù)具體土地用途確定土地出讓年限，地價款按“不退不補(bǔ)”的原則處理。

　　第二十三條　因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃需要依法收回土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償土地使用權(quán)人，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)原土地用途、容積率以及收回時的剩余使用年限宗地地價確定。

　　第二十四條　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法轉(zhuǎn)讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權(quán)的，不需補(bǔ)交土地出讓金。

　　第二十五條　以出讓方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)人民政府同意延長使用年限的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款，延長后的使用年限自批準(zhǔn)之日起算，但不得超過相應(yīng)土地用途的法定最高年限。補(bǔ)交地價款＝延長后剩余使用年限宗地地價－原剩余使用年限宗地地價。

　　原批準(zhǔn)使用年限低于法定出讓最高年限的用地，使用期限屆滿經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用的，應(yīng)當(dāng)按續(xù)期使用年限宗地地價補(bǔ)交地價款，重新簽訂土地出讓合同。續(xù)期使用年限自原使用期限屆滿之日起算，續(xù)期后累計使用年限不超過相應(yīng)土地用途的法定出讓最高年限。

　　第二十六條　經(jīng)批準(zhǔn)臨時使用國有土地的，每年按宗地地價的5％計收臨時使用土地補(bǔ)償費(fèi)；屬劃撥用地目錄范圍的用地，每年按本規(guī)定第五條規(guī)定的土地成本費(fèi)用的5％計收臨時使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時使用土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)時一次性計收。

　　第二十七條　無法提供權(quán)屬依據(jù)但可以按有關(guān)規(guī)定確認(rèn)使用權(quán)的土地，確認(rèn)為劃撥性質(zhì)的，按確認(rèn)時土地征收平均成本（含應(yīng)當(dāng)收取的相關(guān)稅費(fèi)）的30％補(bǔ)交地價款；確認(rèn)為出讓性質(zhì)的，按確認(rèn)時同類土地宗地地價的30％補(bǔ)交地價款。

　　第二十八條　本規(guī)定實施前已批準(zhǔn)的舊城區(qū)改造項目，因土地使用權(quán)劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權(quán)使用年限等情形應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的地價款，按本規(guī)定規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的60％收取。

　　第二十九條　實施“舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”改造項目應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的地價款，按省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條　歷史上以優(yōu)惠價格取得土地使用權(quán)的工業(yè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或者企業(yè)主動申請不再享受優(yōu)惠的，按照取得土地使用權(quán)時的優(yōu)惠金額補(bǔ)交地價款；出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件等無法確認(rèn)優(yōu)惠金額的，按宗地地價與已繳交地價款的差額的40％補(bǔ)交地價款。

　　出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件對補(bǔ)交地價款問題有約定或者規(guī)定的，從其約定或者規(guī)定。

　　第三十一條　同一宗用地因涉及土地使用權(quán)劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權(quán)使用年限等多種情況應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交地價款的，分別核算各條件變化產(chǎn)生的地價增減額，合并計算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的地價款。

　　土地用途與容積率同時調(diào)整的，補(bǔ)交地價款＝新用途剩余使用年限樓面地價×新增計容建筑面積＋（新用途剩余使用年限樓面地價－舊用途剩余使用年限樓面地價）×原建筑總面積。新用途剩余使用年限樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件下的樓面地價確定。

　　第三十二條　按照本規(guī)定計算補(bǔ)交地價款、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和臨時使用土地補(bǔ)償費(fèi)涉及確定宗地地價和樓面地價的，由自然資源主管部門公開委托不少于兩家土地評估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評估后，根據(jù)評估結(jié)果的平均值綜合確定；有下列情形之一的，可由自然資源主管部門根據(jù)標(biāo)定地價及修正體系計算后確定；尚未公布標(biāo)定地價的，根據(jù)基準(zhǔn)地價及修正體系計算后確定：

　�。ㄒ唬┌凑毡疽�(guī)定第七條、第二十七條規(guī)定計算補(bǔ)交地價款，宗地面積不足100平方米的；

　　（二）按照本規(guī)定第十三條規(guī)定計算補(bǔ)交地價款，宗地增加容積率不足0．5且增加的計容建筑面積不足500平方米的；

　　（三）按照本規(guī)定第十六條規(guī)定計算補(bǔ)交地價款，改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產(chǎn)分?jǐn)偼恋孛娣e不足100平方米的；

　�。ㄋ模┌凑毡疽�(guī)定第二十六條、第三十條規(guī)定計算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)交地價款，宗地面積不足500平方米或者房產(chǎn)分?jǐn)偼恋孛娣e不足100平方米的；

　�。ㄎ澹┌凑毡疽�(guī)定第二十條規(guī)定計算補(bǔ)交地價款的；

　　（六）按照本規(guī)定第三十一條第二款規(guī)定計算補(bǔ)交地價款，增加的計容建筑面積不足500平方米，且改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產(chǎn)分?jǐn)偼恋孛娣e不足100平方米的。

　　宗地地價和樓面地價的估價期日以自然資源主管部門依法受理補(bǔ)交地價的申請時點(diǎn)為準(zhǔn)。

　　第三十三條　根據(jù)本規(guī)定采取評估方式確定地價的，土地使用權(quán)提供前產(chǎn)生的評估費(fèi)用由財政負(fù)擔(dān)，提供后產(chǎn)生的評估費(fèi)用由土地使用權(quán)人負(fù)擔(dān)。

　　財政部門應(yīng)當(dāng)將評估費(fèi)用列入土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的預(yù)算安排。

　　第三十四條　土地價格評估應(yīng)當(dāng)遵循市場準(zhǔn)入規(guī)則和行業(yè)規(guī)范，健全定價機(jī)制，規(guī)范從業(yè)機(jī)構(gòu)管理，營造公平的市場競爭環(huán)境。

　　第三十五條 本規(guī)定實施中的有關(guān)具體應(yīng)用問題由市自然資源主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十六條　本規(guī)定自2023年2月1日起施行。