四川省自貢市人大常委會(huì)

自貢市物業(yè)管理?xiàng)l例



（2017年8月25日自貢市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過 2017年9月22日四川省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議批準(zhǔn) 2022年6月24日自貢市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂 2022年7月28日四川省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2024年8月30日自貢市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過 2024年9月29日四川省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議批準(zhǔn)的《自貢市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈自貢市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）



目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及設(shè)施

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與監(jiān)事委員會(huì)

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)服務(wù)

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第七章 法律責(zé)任

第八章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營(yíng)造良好的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合自貢市實(shí)際，制定本條例。

第二條 自貢市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指通過選聘物業(yè)服務(wù)人按照合同約定或者業(yè)主自行管理等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)信的原則，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、依法管理、業(yè)主自治、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府引導(dǎo)。推動(dòng)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、智能化、綠色化發(fā)展，建設(shè)綠色、智慧、平安社區(qū)。

建立居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，形成社區(qū)治理合力。

第四條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治理體系，制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策。

鼓勵(lì)和支持互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)手段在物業(yè)管理活動(dòng)中的應(yīng)用，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)。

第五條 市、縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)履行本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)中的以下職責(zé)：

（一）制定、貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；

（二）開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督管理工作；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集、管理和使用；

（四）建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員培訓(xùn)制度并組織實(shí)施；

（五）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作；

（六）指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定自律性規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施；

（七）履行物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

市、縣級(jí)人民政府發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、水行政、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)管、城管執(zhí)法、消防救援等主管部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)選舉與換屆；

（二）指導(dǎo)和督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人開展工作；

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛；

（四）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的其他職責(zé)。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作。

第七條 建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制，通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等方式化解物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛。

第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)接受登記管理機(jī)關(guān)和行業(yè)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。



第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及設(shè)施



第九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，按照權(quán)屬明確、有利于物業(yè)管理的原則，綜合考慮物業(yè)的建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

第十條 新建物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)分別配置具備通水、通電、通信、衛(wèi)生、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房。

同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)當(dāng)首期建設(shè)。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用設(shè)施設(shè)備配套用房屬于物業(yè)服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主共有，任何單位、組織和個(gè)人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自變更用途。

第十一條 自然資源部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房的設(shè)計(jì)指標(biāo)、位置和面積進(jìn)行審核。住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房的配置情況進(jìn)行核查。不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房室號(hào)。

在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房建設(shè)情況納入竣工驗(yàn)收的內(nèi)容。

第十二條 新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配建的會(huì)所、幼兒園、車位車庫(kù)、架空層、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵件（快件）接收等配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中載明投資主體、權(quán)利歸屬。



第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與監(jiān)事委員會(huì)



第十三條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但是符合法律法規(guī)規(guī)定的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第十四條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定召開。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主并報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，由其派員對(duì)會(huì)議進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確所委托的事項(xiàng)、時(shí)間、權(quán)限。

物業(yè)使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)成員。

第十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以棟、單元、樓層為單位共同推選業(yè)主代表，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)開展工作。

業(yè)主代表經(jīng)書面委托可以代表本片區(qū)業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。

業(yè)主代表的推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由五至十五人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任從業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)置候補(bǔ)委員，業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會(huì)正式成員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員的任職資格、選舉產(chǎn)生規(guī)則和職務(wù)終止規(guī)則等內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員的選舉產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)參照業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)一并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告并備案，同時(shí)通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)缺額的，由候補(bǔ)委員按照得票多者依次遞補(bǔ)。

第十八條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事委員會(huì)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。

監(jiān)事委員會(huì)由三人或者五人組成，成員在非業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主中產(chǎn)生。監(jiān)事委員會(huì)議事規(guī)則和成員的資格、任期等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

監(jiān)事委員會(huì)主要履行以下職責(zé)：

（一）審核業(yè)主委員會(huì)的工作計(jì)劃和報(bào)告、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告;

（二）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)，包括籌集、管理、使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益情況，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等;

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正;

（四）督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

（五）向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出其職權(quán)范圍內(nèi)的建議、意見;

（六）列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出建議或者質(zhì)詢;

（七）向業(yè)主大會(huì)報(bào)告監(jiān)事委員會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主；

（八）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；

（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害投訴舉報(bào)人；

（五）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（六）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測(cè)維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；

（七）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

（八）明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)；

（九）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（十）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

（十一）違反法律法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員資格終止：

（一）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)提出辭職之日起滿三十日的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）喪失履行職責(zé)能力和條件的；

（四）法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第二十一條 經(jīng)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)提出罷免業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)部分成員的書面建議，業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到罷免建議之日起三十日內(nèi)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決。業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)未按時(shí)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決的，提出罷免建議的業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；逾期未召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

業(yè)主可以依照前款規(guī)定，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出罷免業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)全體成員的書面建議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。

前款罷免通過后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定組織、指導(dǎo)成立新一屆業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)屆內(nèi)終止或者被罷免的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起七日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交由其保管的文件資料及財(cái)物。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域有下列情形之一的，經(jīng)專有部分面積占比百分之十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的。

物業(yè)管理委員會(huì)由五至十五人單數(shù)組成，成員由業(yè)主以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）黨組織、公安派出所、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、建設(shè)單位等代表組成。其中，業(yè)主成員不得少于百分之五十。

物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布成員名單。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，作出決定前，應(yīng)當(dāng)征求全體業(yè)主意見；作出決定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。



第四章 前期物業(yè)管理



第二十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長(zhǎng)不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計(jì)算。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十四條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)等提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。

第二十五條 承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共有部分和其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)買受人代表以及物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。買受人代表應(yīng)當(dāng)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門從公開報(bào)名的買受人中確定。

物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人不得惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)原始資料建檔保存。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)查詢、復(fù)制、摘抄。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)期間，首套住宅物業(yè)交付滿一年的，建設(shè)單位可以委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)人服務(wù)等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。評(píng)定結(jié)果向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

第二十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。



第五章 物業(yè)服務(wù)



第二十九條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于十五日；物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同在簽訂之日起三十日內(nèi)抄報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

第三十條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

產(chǎn)生爭(zhēng)議的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理有關(guān)事項(xiàng)。雙方的爭(zhēng)議，可以通過訴訟或者仲裁解決。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（三）挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益；

（四）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢驗(yàn)檢測(cè)和維修保養(yǎng)費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）強(qiáng)制業(yè)主通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（七）采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)；

（八）與業(yè)主委員會(huì)成員串通，損害業(yè)主利益；

（九）占用公共區(qū)域擅自設(shè)置或者允許他人設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；

（十）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由不按照約定支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主未按照約定支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以通過書面催交等方式催告其在合理期限內(nèi)支付。

第三十三條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主依法提供養(yǎng)老、托幼、家政、健康等物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

物業(yè)服務(wù)人在提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目時(shí)不得損害他人合法權(quán)益和公共利益，不得違反公序良俗。

第三十四條 鼓勵(lì)指導(dǎo)老舊住宅小區(qū)業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)人。支持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)依法引進(jìn)物業(yè)服務(wù)人承接轄區(qū)內(nèi)老舊院落、保障性住房小區(qū)、拆遷安置小區(qū)等物業(yè)服務(wù)。

鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅小區(qū)采用物業(yè)服務(wù)信托制，由物業(yè)服務(wù)人提供公開透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。



第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)



第三十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，擅自改變建筑物防火條件；

（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外立面；

（三）擅自改變住宅、車庫(kù)、綠地或者其他附屬設(shè)施的使用性質(zhì)；

（四）侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口；

（七）違反規(guī)定進(jìn)行電焊、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)的作業(yè)；

（八）毀壞電梯及其安全保護(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲、產(chǎn)生振動(dòng)或者影響其他業(yè)主采光、通風(fēng)；

（十一）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的巡查。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害其合法權(quán)益的行為，有權(quán)進(jìn)行制止，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第三十六條 對(duì)正在實(shí)施的裝飾裝修違法行為，由自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、消防救援等相關(guān)部門責(zé)令立即停止違法行為，必要時(shí)可以與供水、供電、供氣和建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位建立行政執(zhí)法協(xié)助機(jī)制，制定制止違法建設(shè)的具體措施。

有關(guān)行政執(zhí)法部門認(rèn)定附有違法建設(shè)的房屋，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)限制辦理變更、轉(zhuǎn)移、抵押登記。違法建設(shè)情形消除的，有關(guān)行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解除限制。

物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)裝飾裝修違反相關(guān)規(guī)定擅自修建建（構(gòu)）筑物、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，采取合理措施制止，并向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告和協(xié)助處理。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將車位車庫(kù)規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售價(jià)格等信息在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示并書面告知買受人。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以利用共用部位或者場(chǎng)地停放車輛并收取合理費(fèi)用。停車方案由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人共同擬定，但不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場(chǎng)地，不得妨礙行人和其他車輛通行。自然資源、公安、消防救援等主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)消防車通道劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。

第三十八條 新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)要求為固定車位（庫(kù)）建設(shè)電動(dòng)汽車充電設(shè)施或者預(yù)留安裝條件。

已建成有條件的物業(yè)經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托充電運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供充電設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與維護(hù)等服務(wù)。

公用充電設(shè)施由充電設(shè)施運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)管理維護(hù)的，充電設(shè)施運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)安全主體責(zé)任；由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)管理維護(hù)的，物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)安全主體責(zé)任。

業(yè)主在固定車位（庫(kù)）建設(shè)的充電設(shè)施由充電設(shè)施所有人或者其使用人負(fù)責(zé)管理維護(hù)，并承擔(dān)安全主體責(zé)任。所有人或者使用人委托他人負(fù)責(zé)維護(hù)的，由受委托人按照規(guī)定和約定承擔(dān)安全主體責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域具備充電設(shè)施安裝條件的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)安裝。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的需求協(xié)助辦理充電設(shè)施安裝。

第三十九條 在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)使用電動(dòng)自行車的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電。

禁止利用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)自行車。

第四十條 經(jīng)業(yè)主共同決定，利用共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理，也可以以書面合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，納入業(yè)主共有資金，歸全體業(yè)主所有。

業(yè)主共有資金包括：

（一）利用業(yè)主共有的建筑物、停車場(chǎng)地、綠地、泳池、球場(chǎng)、道路、通道、房屋外墻、電梯、照明設(shè)施等共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益；

（二）因業(yè)主的共有部分被侵占、損害所得的賠償費(fèi)用；

（三）共有部分被依法占用、征收、征用的補(bǔ)償費(fèi)用；

（四）共有收益的孳息；

（五）其他依法屬于業(yè)主共有的收益。

第四十一條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理。

業(yè)主共有資金使用與管理辦法由業(yè)主委員會(huì)擬定，由業(yè)主共同決定。使用與管理辦法可以約定業(yè)主共有資金的用途、使用權(quán)限、程序、信息公開、監(jiān)督方式等內(nèi)容。任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占、擅自使用業(yè)主共有資金。

業(yè)主共有資金經(jīng)業(yè)主共同決定可以用于下列支出：

（一）維修、更新、改造、增設(shè)共有部分；

（二）補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（三）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作經(jīng)費(fèi)；

（四）業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼；

（五）第三方審核、審計(jì)、檢測(cè)所需費(fèi)用；

（六）共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；

（七）業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

第四十二條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定和完善建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理辦法。

建設(shè)單位未按照國(guó)家、省有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定報(bào)告設(shè)立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)共有部分需要維修、更新和改造的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)維修、更新和改造責(zé)任，不得動(dòng)用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

緊急情況使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條 對(duì)配套設(shè)施設(shè)備不全的老舊住宅小區(qū)，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排專項(xiàng)資金用于老舊住宅小區(qū)的綜合改造。

老舊住宅小區(qū)經(jīng)業(yè)主共同決定，可以通過業(yè)主自籌、引入社會(huì)資本等多種方式按照有關(guān)規(guī)定新建、改建小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、既有住宅電梯、機(jī)動(dòng)車停車位、非機(jī)動(dòng)車集中停放區(qū)域、充電、通信等配套設(shè)施。



第七章 法律責(zé)任



第四十四條 違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)及其成員違反本條例相關(guān)職責(zé)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期履行；逾期未履行的，予以通報(bào)。

業(yè)主委員會(huì)成員有違反本條例第十九條規(guī)定行為之一的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，可處五千元以上二萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條 有關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人有下列情形之一的，由所在單位、主管部門、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察部門責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人依法給予處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、依法處理的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后不及時(shí)查處的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第四十七條 本條例規(guī)定的行政處罰已納入城市管理綜合執(zhí)法范圍的，由城管執(zhí)法部門實(shí)施。



第八章 附 則



第四十八條 本條例中下列用語(yǔ)的含義：

（一）共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、架空層、走廊通道等；

（二）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等。

第四十九條 本條例自2022年10月1日起施行。