湖南省湘潭市人民政府

湘潭市實(shí)施《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法

（2020年12月4日湘潭市人民政府第94次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2021年4月1日起施行）



湘潭市人民政府令

第 4 號(hào)

《湘潭市實(shí)施<湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》已經(jīng)2020年12月4日市人民政府第94次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2021年4月1日起施行。



市 長(zhǎng)  張迎春

2021年2月1日









湘潭市實(shí)施《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法




第一章 總 則



第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境品質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合湘潭實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、部門監(jiān)管、基層治理、行業(yè)自律、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的原則。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)治理體系，推進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新舊小區(qū)、安置區(qū)、保障性住房等的物業(yè)管理全覆蓋，建立健全物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制、聯(lián)席會(huì)議制度和考核評(píng)價(jià)制度，制定物業(yè)管理具體措施，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，組織聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，集中整治物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第五條 市、縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)，加大物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)宣傳力度。

第六條 市、縣(市、區(qū))相關(guān)行政主管部門或管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各自法定職責(zé)和本級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度的規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)執(zhí)法工作，在市、縣(市、區(qū))人民政府領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，重點(diǎn)對(duì)違法搭建、占用消防通道、違法飼養(yǎng)動(dòng)物、污染環(huán)境等違法行為予以查處。

第七條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確分管負(fù)責(zé)人及工作人員，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)管，主要職責(zé)如下：

（一）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的籌備、成立，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的選舉、換屆工作，并進(jìn)行備案；

（二）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的履職行為；

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理相關(guān)投訴和舉報(bào)；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第八條 村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理工作人員，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處開(kāi)展下列物業(yè)管理工作：

（一）督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛；

（二）指導(dǎo)籌備、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的日常工作。

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)安全防范措施；

（四）指導(dǎo)無(wú)物業(yè)管理的居民小區(qū)、安置區(qū)等健全物業(yè)管理自治組織，實(shí)施業(yè)主自治；

（五）配合相關(guān)行政主管部門或管理機(jī)構(gòu)在本村（居）開(kāi)展執(zhí)法活動(dòng)。



第二章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)



第九條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

新建物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，一并報(bào)自然資源和規(guī)劃行政主管部門核定。自然資源和規(guī)劃行政主管部門在受理核定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料不齊全的，依法不予受理。

第十條 業(yè)主大會(huì)在制定管理規(guī)約中，可依法對(duì)業(yè)主違法搭建、占用消防通道、違法飼養(yǎng)動(dòng)物、污染環(huán)境、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等行為予以規(guī)范和約束，維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益。

業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)中表決通過(guò)的具體業(yè)主人數(shù)、專有部分建筑面積數(shù)，按法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會(huì)進(jìn)行投票表決的，遵循一戶一票的原則，由具有完全民事行為能力的業(yè)主本人表決或其配偶、同住直系親屬代為表決；物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的書(shū)面約定在物業(yè)使用期限內(nèi)代為表決。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)優(yōu)先選擇電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決，提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用信息技術(shù)為業(yè)主提供智慧物業(yè)服務(wù)。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)由委員和候補(bǔ)委員組成，具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)依法確定。任期內(nèi)，如出現(xiàn)委員資格被終止情形時(shí)，候補(bǔ)委員可按照選舉時(shí)得票多少依次遞補(bǔ)為委員。

委員和候補(bǔ)委員候選人在村（居）民委員會(huì)組織下，由業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。候選人名單確定后，應(yīng)報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。候選人的選舉材料中應(yīng)當(dāng)載明其交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金或其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況，若欠費(fèi)，需注明欠費(fèi)的金額、期限等信息，并向業(yè)主公開(kāi)。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專職執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。候補(bǔ)委員和專職執(zhí)行秘書(shū)可列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但無(wú)投票權(quán)和發(fā)言權(quán)。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，應(yīng)將委員和候補(bǔ)委員名單、得票數(shù)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等材料報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案，并書(shū)面告知村（居）民委員會(huì)。

業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，對(duì)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)決定的行為，有權(quán)予以勸阻、制止，或向有關(guān)行政主管部門舉報(bào)。

第十三條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)由三人以上的單數(shù)組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足五百人的，可只設(shè)一名業(yè)主監(jiān)督委員。

業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，在業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)可組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的選舉、任期和委員任職資格等參照業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、委員的津貼標(biāo)準(zhǔn)和專職執(zhí)行秘書(shū)的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。前述費(fèi)用從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性收益中列支或根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偂?br>
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)工作經(jīng)費(fèi)、委員津貼和專職執(zhí)行秘書(shū)薪酬等各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支建立賬冊(cè)，每半年公示一次，并接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。



第三章 物業(yè)管理與服務(wù)



第十五條 新建物業(yè)建筑總面積五萬(wàn)平方米以上的，建設(shè)單位須采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；三萬(wàn)平方米至五萬(wàn)平方米的，采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘；三萬(wàn)平方米以下或者投標(biāo)人少于三人的，可采取協(xié)議方式選聘。采取協(xié)議方式的，應(yīng)經(jīng)市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)。

分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，建設(shè)單位須一次性整體選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十六條 前期物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，建設(shè)單位或業(yè)主需解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)按照法定程序進(jìn)行表決；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位和已辦理物業(yè)交付手續(xù)的業(yè)主共同表決。建設(shè)單位所持物業(yè)按一個(gè)業(yè)主計(jì)算。

前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，并書(shū)面告知物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處，以及縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘后，業(yè)主大會(huì)仍未成立的，按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十七條 建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，需通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，為物業(yè)承接查驗(yàn)工作進(jìn)行前期準(zhǔn)備。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參加竣工驗(yàn)收中，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等存在的問(wèn)題書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并反饋給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十八條 建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后交付使用前，應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)三名以上業(yè)主代表和物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、村（居）民委員會(huì)參加，并可聘請(qǐng)兩名以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員予以協(xié)助。現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄，應(yīng)當(dāng)經(jīng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和邀請(qǐng)參加的業(yè)主代表、其他單位及專業(yè)技術(shù)人員等簽字或蓋章。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)進(jìn)行分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在最后一期物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)全部滿足物業(yè)承接查驗(yàn)條件。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益。

物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的除外。

第十九條 物業(yè)未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)或經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)不符合要求的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的物業(yè)符合《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定的承接查驗(yàn)要求的，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接協(xié)議，并按照承接協(xié)議完成物業(yè)查驗(yàn)資料、物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的交接手續(xù)。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自簽訂物業(yè)承接協(xié)議起三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)情況和承接協(xié)議予以公示；物業(yè)交接后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案手續(xù)。建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)時(shí)，需提供物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料。

第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置并移交物業(yè)服務(wù)用房、基本公共活動(dòng)用房、生活服務(wù)用房，配置的用房屬于全體業(yè)主共有，不得擅自改變用房的規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、位置、用途。建設(shè)單位在辦理首次物業(yè)登記時(shí)申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

已投入使用但未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)利用閑置用房或提供等值資金等方式配置；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由縣（市、區(qū)）人民政府組織有關(guān)部門協(xié)商研究，妥善處理。

第二十一條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息。市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)安全管理，建立健全安全責(zé)任制，并將物業(yè)服務(wù)合同及企業(yè)基本信息、物業(yè)項(xiàng)目等內(nèi)容報(bào)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)備案�？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其備案情況及時(shí)上報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信和自律建設(shè)，組織制定與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，按照法律、法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)不同物業(yè)的定價(jià)規(guī)則，按照價(jià)格主管部門核定的政府指導(dǎo)價(jià)或物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期公示，不得擅立名目亂收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在物業(yè)服務(wù)合同中約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原則上預(yù)收期限不得超過(guò)十二個(gè)月。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，承諾或者約定減免業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

已交房但未實(shí)際使用或入住的業(yè)主，可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，降低比例原則上不低于百分之七十。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)或十名以上業(yè)主聯(lián)名可依法申請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行應(yīng)急管理。村(居)民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處的指導(dǎo)下，可自行組織不超過(guò)一年的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，也可通過(guò)選聘臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)相同的物業(yè)服務(wù)。服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

應(yīng)急管理服務(wù)期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者由業(yè)主決定自行管理。



第四章 物業(yè)使用與維護(hù)



第二十五條 業(yè)主及其物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定等，按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主為公職人員的，應(yīng)當(dāng)帶頭依法履行義務(wù)。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主及其物業(yè)使用人違反《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政主管部門舉報(bào)；相關(guān)行政主管部門接到舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)查處。

第二十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理手續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。未辦理手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第二十八條 新建物業(yè)項(xiàng)目的供水、供電、供氣等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建設(shè)，必須滿足抄表到戶、計(jì)量到戶、收費(fèi)到戶的要求。建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定將供水、供電、供氣等設(shè)施，移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護(hù)管理。

尚未實(shí)現(xiàn)抄表到戶、計(jì)量到戶、收費(fèi)到戶的物業(yè)項(xiàng)目，縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)組織專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位共同探索改造模式，逐步完成供水、供電、供氣等設(shè)施改造，改造后的設(shè)施根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定統(tǒng)一移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護(hù)管理。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)或受業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的公共收益，屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算、定期公示，并接受業(yè)主監(jiān)督。

公共收益的收支情況至少每半年向業(yè)主公示一次，公示時(shí)應(yīng)列明收支明細(xì)，公示時(shí)間不少于十五日。

第三十條 業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)管理。

湘潭市城區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用預(yù)算超過(guò)三萬(wàn)元的由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理；三萬(wàn)元以下的由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理。

湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由其縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十一條 市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門可建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金項(xiàng)目維修施工單位和工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)名錄庫(kù)，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期向社會(huì)公布，供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主自愿選擇。

第三十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)買受人按照國(guó)、省有關(guān)規(guī)定存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前，應(yīng)將尚未出售和自留物業(yè)的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶；《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后、本辦法施行前，建設(shè)單位未在竣工驗(yàn)收備案前繳存的，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三年內(nèi)補(bǔ)繳到位。未按規(guī)定補(bǔ)繳的，依法記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在必要的范圍內(nèi)先行采取臨時(shí)性應(yīng)急防范措施，及時(shí)消除安全隱患。排除險(xiǎn)情所發(fā)生的費(fèi)用可從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有采取應(yīng)急防范措施的，為了保障安全的需要，村（居）民委員會(huì)可以代為采取措施予以緊急處置，排除險(xiǎn)情。

第三十四條 突發(fā)公共事件發(fā)生后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)落實(shí)上級(jí)人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急處置措施，組織村（居）民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展應(yīng)對(duì)工作。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下，積極配合村（居）民委員會(huì)依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，積極落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施，有突出貢獻(xiàn)的，市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)可給予通報(bào)表?yè)P(yáng)。



第五章 監(jiān)督管理



第三十五條 縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以及發(fā)展改革、公安、城管執(zhí)法、自然資源和規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)管、生態(tài)環(huán)境、消防救援、衛(wèi)生和健康等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作，并在各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布監(jiān)督管理和行政執(zhí)法的聯(lián)系電話。

前款規(guī)定的各相關(guān)行政主管部門或管理機(jī)構(gòu)，接到業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報(bào)后，除國(guó)、省另有規(guī)定外，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)到場(chǎng)核查；符合行政執(zhí)法立案條件的，應(yīng)當(dāng)依法立案查處。

各相關(guān)行政主管部門或管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡查，對(duì)在巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的違法行為應(yīng)及時(shí)予以處理。

第三十六條 縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)會(huì)同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)工作中應(yīng)當(dāng)征求村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織等的意見(jiàn)，綜合評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布，接受社會(huì)的監(jiān)督。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)工作的指導(dǎo)監(jiān)督。

第三十七條 市、縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，按照省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的要求，及時(shí)將本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息錄入全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺(tái)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人有權(quán)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監(jiān)督。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可以依法主張權(quán)利；市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，按照相關(guān)規(guī)定將其作為不良行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案并予以通報(bào)。

第三十九條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建物業(yè)未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)承接查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格，擅自交接的，業(yè)主有權(quán)拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定將其作為不良行為記入建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案并予以通報(bào)。

第四十條 不良行為被信用信息平臺(tái)記錄，并被通報(bào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自通報(bào)之日起兩年以內(nèi)，參加政府物業(yè)服務(wù)采購(gòu)或招標(biāo)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)將其不良行為納入扣分事項(xiàng)予以扣分。

第四十一條 市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)分級(jí)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu),組織人民調(diào)解員、律師或村(居)法律顧問(wèn)、社會(huì)工作者等參加物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作，建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，采取多元化調(diào)解方式化解矛盾。



第六章 附 則



第四十二條 湘潭高新區(qū)管委會(huì)、湘潭經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)管工作負(fù)責(zé)。

第四十三條 本辦法自2021年4月1日起施行。